Guide des lois immobilières et d'investissement en Syrie

Les lois immobilières et d’investissement en Syrie ont connu ces dernières années une série de modifications et de législations qui ont redessiné les contours de l’environnement d’investissement et immobilier du pays. De la loi sur l’investissement n°18 de 2021, en passant par les mises à jour du développement immobilier et les modifications de la fiscalité immobilière, jusqu’au décret 114 de 2025, la compréhension de ces lois est devenue une nécessité pour tout investisseur ou promoteur immobilier souhaitant prendre des décisions sûres et réfléchies sur le marché syrien.

Pourquoi la compréhension des lois immobilières et d’investissement est-elle essentielle à la réussite de l’investissement en Syrie ?

Comprendre les lois immobilières et d’investissement en Syrie constitue la principale garantie de protection du capital et de réduction des risques juridiques ; cela permet à l’investisseur de vérifier la validité du registre foncier et son absence de mentions telles que saisie ou hypothèque, d’éviter les infractions réglementaires et les délais qui pourraient entraîner le retrait des licences ou l’imposition d’amendes financières, ainsi que de saisir les conditions relatives à la pleine propriété par des non-Syriens pour éviter l’annulation des contrats.

D’autre part, cette compréhension assure de maximiser les rendements grâce à la pleine exploitation des incitations et facilités fiscales et douanières offertes par la loi sur l’investissement n°18 de 2021 et ses amendements, ainsi qu’à la connaissance des mécanismes juridiques permettant l’introduction de capitaux et le rapatriement des bénéfices, et à la saisie des opportunités dans les nouvelles zones d’aménagement urbain prometteuses avant que leurs prix n’augmentent.

Loi sur l’investissement n°18 de 2021 : un tournant majeur dans l’environnement d’investissement

La loi sur l’investissement n°18 de 2021 et ses amendements ultérieurs (tels que la loi n°2 de 2023 et le décret n°114 de 2025) représentent un tournant fondamental dans l’environnement d’investissement syrien ; elle a abrogé les anciennes législations dispersées et unifié le cadre juridique des projets.

Son importance stratégique réside dans la création de « zones économiques spéciales » incluant des zones de développement immobilier et de reconstruction, ainsi que dans la simplification des démarches administratives via les centres de services aux investisseurs relevant de l’Autorité de l’investissement pour réduire la bureaucratie et faciliter la délivrance des permis d’investissement aux investisseurs syriens et étrangers.

Par ailleurs, cette loi offre un ensemble inédit d’incitations financières et de garanties juridiques protégeant les droits de propriété ; elle accorde des exonérations douanières totales sur les importations de machines et lignes de production, des exonérations fiscales permanentes allant jusqu’à 100% pour les projets de production agricole et animale, et des réductions prolongées pour les projets de développement et industriels.

La loi garantit également la liberté de transfert des bénéfices et des capitaux étrangers, et permet d’accorder des réductions fiscales supplémentaires liées au volume d’emploi de la main-d’œuvre locale, ce qui en fait le principal moteur du lancement des projets de reconstruction et du développement durable.

Quel est l’impact du décret 114 de 2025 sur les projets de reconstruction et d’investissement immobilier ?

Le décret législatif n°114 de 2025 a un impact positif direct sur les projets de reconstruction et d’investissement immobilier en Syrie à travers ses modifications substantielles à la loi sur l’investissement n°18 de 2021 pour renforcer les infrastructures et les projets résidentiels.

Cet impact se manifeste principalement dans l’article qui confère au Conseil supérieur du développement économique le pouvoir d’allouer des terrains appartenant à l’État aux investisseurs selon des critères économiques incitatifs et une qualité tangible des projets, résolvant ainsi la problématique de l’acquisition des biens nécessaires à la construction de quartiers résidentiels et d’usines de matériaux de construction de grande envergure.

Le décret impose également aux organismes publics un délai strict ne dépassant pas 30 jours ouvrés pour délivrer le permis d’investissement global incluant toutes les autorisations via les centres de services aux investisseurs (guichet unique), éliminant ainsi la bureaucratie et protégeant les promoteurs immobiliers contre la perte de temps, les fluctuations du taux de change et la coût des matériaux de construction durant les périodes d’attente.

Quel est l’impact du décret 114 de 2025 sur les projets de reconstruction et d’investissement immobilier ?

Le décret législatif n°114 de 2025 (émis par le président Ahmed Al-Char’a modifiant la loi sur l’investissement n°18) a un impact positif et un changement radical sur le secteur de la reconstruction et du développement immobilier en offrant des facilités douanières inédites et une gestion centralisée des terrains ; il a exempté toutes les machines, équipements, appareils et matériels nécessaires à la réalisation des projets de développement et d’investissement immobilier de tous droits et taxes douaniers et financiers, ainsi que des surtaxes non douanières, réduisant ainsi considérablement les coûts d’établissement des projets.

Le décret accorde également au « Conseil supérieur du développement économique » de larges prérogatives pour allouer des terrains de l’État aux investisseurs selon des critères économiques incitatifs, résolvant ainsi le principal obstacle de l’acquisition des surfaces foncières nécessaires pour les villes satellites et les grands projets résidentiels, en plus d’obliger les organismes publics à un délai strict ne dépassant pas 30 jours pour traiter les demandes de permis via le guichet unique afin d’éviter l’érosion du capital due aux fluctuations des prix.

D’autre part, le décret offre une immunité juridique et de solides garanties de sécurité pour attirer les entreprises internationales et les capitaux étrangers à la reconstruction. Cela se traduit par l’octroi aux promoteurs immobiliers étrangers du droit de pleine propriété des projets à 100% sans obligation de partenaire local, avec une protection judiciaire stricte interdisant toute saisie conservatoire, mise sous séquestre ou expropriation sauf par décision judiciaire définitive et contre une indemnisation équitable au prix du marché, transférable à l’étranger en devises.

À lire aussi : Biens immobiliers construits sur les terres de l’État en Syrie : procédures légales de transfert de propriété et de régularisation

Loi sur les ventes immobilières n°15 de 2021

La loi sur les ventes immobilières n°15 de 2021 est la législation régissant le recouvrement des impôts et taxes dus sur les opérations de vente, de donation et de location de biens immobiliers en Syrie.

La loi s’appuie sur le principe de la « valeur vénale » supérieure enregistrée dans un système financier automatisé en remplacement du prix inscrit dans les contrats, afin de garantir des normes fiscales précises et de réduire l’intervention humaine et l’évasion fiscale.

Cette loi a connu un ensemble de facilités et de décisions exécutives importantes pour alléger les charges matérielles et administratives des propriétaires et des investisseurs :

Taux d’imposition spécifiques pour les ventes immobilières

L’impôt est calculé comme un pourcentage fixe de la valeur vénale du bien, valeur qui a été réduite de 30% par décision du ministère des Finances afin d’alléger la charge fiscale et d’atteindre un taux effectif d’environ 0,7% pour les biens résidentiels.

La location des unités immobilières est également soumise à un impôt annuel sur le revenu lié à la valeur retenue.

Dernières mises à jour et facilités d’exécution

• Suppression de l’impôt en cas de rétractation : le ministère des Finances a totalement exonéré les contribuables de l’impôt sur les ventes immobilières en cas de « rétractation » (non-réalisation ou annulation de la vente avec l’accord des deux parties).
• Réduction temporaire de l’assiette fiscale : une décision exceptionnelle a été prise pour réduire de 30% la valeur vénale des biens immobiliers retenue par les directions des finances, ce qui a entraîné une baisse notable des impôts payés lors du transfert de propriété immobilière.
• Souplesse d’utilisation du bien commercial : l’unité immobilière commerciale est traitée comme une unité résidentielle (taux d’imposition de 1% au lieu de 3%) si son usage résidentiel exclusif est prouvé pendant plus de 3 années consécutives avant la vente.
• Droit de contestation judiciaire : la loi permet aux contribuables de contester la valeur fiscale estimée dans les 30 jours suivant la notification, à condition de payer d’abord l’impôt et de fournir une garantie de 1% remboursable en cas de succès de la contestation.

Loi n°6 de 2022 et ses modifications fiscales

La loi n°6 de 2022 en Syrie prévoit la modification du taux de « contribution financière au soutien du développement durable » afin d’alléger la charge fiscale et financière sur les citoyens et les investisseurs lors de la formalisation des transactions immobilières.

L’impact direct de cette loi et de ses amendements se manifeste par les points essentiels suivants :

• Réduction des frais immobiliers : la loi a réduit le taux de la contribution financière au soutien du développement durable à seulement 10% (au lieu des taux élevés précédents allant jusqu’à 30%), ce qui inclut cette réduction pour les frais de transfert, de mutation, d’enregistrement immobilier, ainsi que le droit de timbre y afférent.
• Facilitation de la formalisation des baux et transactions : cet amendement a contribué à réduire le coût total de l’enregistrement des titres immobiliers et la formalisation des baux annuels auprès des finances et des municipalités, encourageant ainsi la sécurisation des droits et réduisant l’évasion immobilière et les formalités informelles.
• Intégration au système des ventes immobilières : cette loi recoupe directement la loi sur les ventes immobilières (n°15 de 2021) et les lois fiscales ultérieures ; elle vise à réduire les frais et taxes supplémentaires cumulés imposés au-dessus de la « valeur vénale » des biens, offrant ainsi au marché résidentiel et commercial une plus grande flexibilité lors des transferts de propriété et des échanges.

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Quelles sont les lois régissant la pleine propriété des étrangers en Syrie ?

Loi n°11 de 2011

• Condition de résidence en Syrie et intentions : la loi n°11 de 2011 exige que le non-Syrien (arabe ou étranger) obtienne une autorisation préalable du ministre de l’Intérieur avant d’acquérir un bien immobilier, à condition que sa résidence en Syrie soit légale et destinée à l’habitation familiale.
• Limite maximale de propriété : l’étranger est autorisé à acquérir un seul bien immobilier construit et achevé d’une superficie minimale de 140 m², et il n’est pas permis d’acquérir des terrains nus ou des parts indivises non délimitées.
• Interdiction de propriété dans les zones frontalières : il est strictement interdit aux non-Syriens d’acquérir des biens dans les zones frontalières, les côtes et les zones relevant de certaines réglementations, sauf cas exceptionnels avec l’approbation du ministre de la Défense.
• Restrictions sur la disposition et la vente : la loi interdit au propriétaire étranger de transférer la propriété ou d’en disposer par vente ou donation avant cinq ans à compter de la date d’acquisition et d’enregistrement au registre foncier.

Lien entre les lois sur la pleine propriété et la législation moderne de l’investissement

• Suppression des restrictions de propriété pour les investisseurs : le cadre législatif moderne (comme la loi sur l’investissement n°18 de 2021 et son décret modificatif n°114 de 2025) a totalement dépassé les conditions de la loi n°11 ; il accorde aux investisseurs étrangers le droit à la pleine propriété immobilière des projets à 100%.
• Facilitation des superficies et activités économiques : la législation d’investissement permet aux promoteurs immobiliers et hommes d’affaires étrangers d’acquérir de vastes terrains nus et plusieurs biens immobiliers pour la construction de villes satellites, ou de projets industriels, touristiques et agricoles sans la contrainte de l’habitation unique.
• Attribution directe de terrains de l’État : le décret 114 de 2025 confère au Conseil supérieur du développement le pouvoir d’attribuer des terrains de l’État aux investisseurs étrangers, avec une immunité empêchant toute expropriation sauf par décision judiciaire définitive et indemnisation équitable au prix du marché, transférable à l’étranger.

Comment la législation est-elle passée de la lutte contre la monopolisation des terres à l’encouragement du développement urbain ?

La législation immobilière et d’investissement en Syrie est passée d’une phase de « stagnation et de lutte contre la monopolisation » à une phase de « soutien et d’encouragement du développement urbain » à travers une transformation stratégique de la structure législative, financière et administrative, selon les axes suivants :

De la limitation des superficies à la collaboration avec les promoteurs

• Phase précédente (limitation de la monopolisation) : les anciennes lois (telles que la loi de délimitation et de libération et les anciennes lois agricoles) visaient à empêcher la concentration de vastes superficies de terres entre les mains d’individus ou d’entités spécifiques et à lutter contre la spéculation immobilière, ce qui a entraîné une fragmentation des propriétés et une réticence des gros capitaux à entrer sur le marché immobilier.
• Transformation législative moderne : l’État a adopté une vision plus flexible à travers les lois sur le développement immobilier et la loi sur l’investissement n°18 de 2021 et ses amendements ; les lois encouragent désormais les promoteurs immobiliers (syriens et étrangers) à acquérir de vastes superficies de terrains nus pour créer des villes satellites et des ensembles urbains intégrés.

À lire aussi : Comment les sociétés de développement immobilier peuvent-elles entrer sur le marché syrien ?

Gestion intelligente des biens de l’État et de l’aménagement urbain

• Phase précédente (interdiction de disposition) : les biens de l’État étaient protégés par des restrictions strictes interdisant leur exploitation ou leur attribution au secteur privé, ce qui a laissé de vastes superficies de terrains à l’intérieur et à l’extérieur des plans d’aménagement inexploitables.
• Transformation législative moderne : le décret législatif n°114 de 2025 a ouvert la voie à « l’attribution de terrains appartenant à l’État aux investisseurs » selon des critères économiques incitatifs ; l’objectif est de fournir le terrain comme point d’entrée essentiel pour les projets de reconstruction et d’infrastructures, transformant l’État d’un acteur restrictif en un partenaire facilitateur et pourvoyeur d’opportunités d’investissement.

Substitution financière : des taxes stériles aux incitations intelligentes

• Phase précédente (évasion et stagnation) : les anciennes lois imposaient des taxes cumulatives élevées lors du transfert de propriété immobilière, poussant les investisseurs à opter pour des formalités non officielles (mandats externes) et provoquant la stagnation du développement immobilier et la perte de recettes pour le Trésor.

• Transformation législative moderne : le système fiscal a été entièrement réformé ; la loi sur les ventes immobilières n°15 de 2021 a fixé des taux clairs et équitables basés sur la « valeur vénale » automatisée.

Comment la législation moderne a-t-elle renforcé la protection des investisseurs et des promoteurs immobiliers ?

La législation moderne en Syrie a renforcé la protection des investisseurs et des promoteurs immobiliers en offrant un environnement juridique sûr et stable, fondé sur l’immunité judiciaire et la simplification des procédures pour garantir la continuité des projets.

Immunité judiciaire et garanties souveraines

• Interdiction de saisie arbitraire : le décret 114 de 2025 interdit expressément la saisie conservatoire, la mise sous séquestre judiciaire ou l’expropriation des projets d’investissement sauf par décision judiciaire définitive
  
  En savoir plus : Pleine propriété par décision judiciaire en Syrie : guide juridique complet
  
• Indemnisation au prix du marché : en cas d’expropriation pour utilité publique, la législation garantit au promoteur une indemnisation équitable équivalente à la valeur vénale réelle du bien à la date de l’expropriation, avec possibilité de transférer cette indemnisation à l’étranger en devises étrangères.

• Arbitrage rapide : la législation a permis la création de centres d’arbitrage spécialisés et indépendants pour le règlement rapide des litiges immobiliers et d’investissement, en dehors des longues procédures judiciaires ordinaires.

Quelles sont les principales lois immobilières et d’investissement à surveiller à l’avenir pour les investisseurs ?

• Loi sur les ventes immobilières n°15 de 2021 : qui fixe les taxes sur la base de la « valeur vénale » automatisée des biens (récemment réduite pour dynamiser le marché).
• Loi n°6 de 2022 : qui a réduit la contribution financière au développement durable à 10% pour faciliter la formalisation des contrats de propriété et de location.
• Loi sur l’aménagement et l’urbanisme n°23 de 2015 : régissant les mécanismes de planification et de lotissement des terres, la création de nouvelles zones d’aménagement, et les modalités de prélèvement gratuit pour les équipements publics, base pour saisir les opportunités immobilières prometteuses avant leur aménagement.

À lire aussi : Guide de protection de l’investisseur immobilier en Syrie

Quel a été l’impact des lois récentes sur le marché immobilier syrien ?

L’ensemble des législations publiées entre 2021 et 2025 a provoqué une transformation radicale de la structure et des performances du marché immobilier syrien, le faisant passer de l’informalité et du désordre à l’institutionnalisation et à la stimulation de l’investissement, à travers :

• Structuration des prix et réduction de l’évasion fiscale
• Réduction des coûts de création et lancement des projets de reconstruction
• Attraction des capitaux étrangers et institutionnalisation du marché