Les biens immobiliers construits sur les propriétés de l'État en Syrie : procédures légales pour le transfert de propriété et la régularisation 2026

La question des biens immobiliers construits sur les propriétés de l'État en Syrie est l'un des dossiers les plus complexes et sensibles du marché immobilier, notamment à la lumière des récents développements dans le pays. L'État possède environ 62 % de la superficie de la Syrie (environ 11,5 millions d'hectares), et avec l'augmentation des constructions sur ces terrains ces dernières années, il est devenu nécessaire de comprendre les procédures légales régissant le transfert de propriété et la gestion de ces biens.

Dans ce guide complet de Imtilak Immobilier, nous vous présentons les étapes officielles du transfert de propriété pour les biens construits sur les propriétés de l'État, conformément aux lois et règlements syriens.

Procédures officielles de transfert de propriété dans les biens de l'État

Le transfert de propriété des biens construits sur les propriétés de l'État est soumis à des procédures officielles précises visant à organiser la situation de ces biens et à garantir les droits de toutes les parties.

Premièrement : Présentation du contrat aux autorités financières pour le paiement des frais

La première étape essentielle consiste à présenter le contrat de vente aux autorités financières compétentes (Direction des finances) pour le paiement des frais dus. Les frais liés à l'enregistrement des propriétés sont soumis aux dispositions de la loi n° 17 de 2021, qui fixe les frais des transactions immobilières, en plus des frais imposés par les organismes qui tiennent les registres de propriété temporaire. Ces frais comprennent :

• Taxe sur les ventes immobilières : imposée sur les opérations de vente conformément à la loi n° 15 de 2021.
• Frais d'enregistrement immobilier : calculés en pourcentage de la valeur du bien.
• Frais de timbres : incluant les timbres fiscaux.

À ce stade, les autorités financières examinent le contrat et s'assurent qu'il respecte les conditions légales avant d'approuver le transfert de propriété.

Deuxièmement : Cession des compteurs d'électricité et d'eau auprès des sociétés de services

Après l'accomplissement des procédures immobilières et financières, vient l'étape du transfert de propriété des services de base (électricité et eau). À cette étape, l'acheteur doit se rendre auprès des sociétés compétentes (société d'électricité, établissement des eaux) muni des nouveaux documents de propriété et de la preuve du paiement des frais pour finaliser la cession.

Cette procédure est essentielle pour séparer la responsabilité légale et financière du vendeur et garantir la continuité des services au nom du nouveau propriétaire.

Mécanisme de gestion des terrains détenus de manière irrégulière (vente d'actions)

Dans le cas de terrains non officiellement divisés ou détenus de manière irrégulière (comme les zones d'habitat informel), le mécanisme de "vente d'actions" est utilisé comme solution temporaire pour préserver les droits de l'acheteur. Une part d'action du bien est vendue au lieu d'une parcelle précise et distincte, puis un contrat de vente préliminaire est établi entre les parties précisant la part vendue. L'acheteur peut alors enregistrer ce contrat au registre immobilier comme un droit réel sur le bien.

Il est important de noter ici que la propriété par contrat de vente définitif dans les zones d'habitat informel ou sur les propriétés de l'État est considérée comme l'une des garanties les plus faibles, surtout si le terrain sur lequel le bien est construit appartient à l'État. Il est donc nécessaire d'être extrêmement prudent lors de ces transactions.

Passage à la pleine propriété

Pour transformer la part d'action en pleine propriété, l'acheteur peut avoir besoin de recourir à la justice en déposant une demande de confirmation de vente devant le tribunal compétent. Cette procédure est nécessaire lorsque le bien n'est pas divisé ou lorsque la transaction directe au registre immobilier est impossible en raison de la situation juridique du bien.

Recours à la justice - propriété par décision de justice

En cas de litige sur la propriété, ou lorsque l'origine de la possession n'est pas claire, le recours à la justice devient la meilleure solution pour sécuriser la transaction et établir les droits.

La propriété par décision de justice signifie que le bien n'est pas encore enregistré au registre immobilier, mais que la propriété est établie par une décision judiciaire définitive. Ce type de propriété présente plusieurs caractéristiques : il est plus solide qu'un contrat ordinaire sur le plan juridique, car il peut être ultérieurement transformé en titre vert par l'exécution du jugement au registre immobilier, et il nécessite également un examen juridique approfondi avant l'achat.

Les parties ont recours à cette méthode lorsque le bien n'est pas enregistré au registre immobilier et qu'il est impossible d'effectuer la transaction de transfert par la voie habituelle, en cas de litige entre le vendeur et l'acheteur, ou si les deux parties souhaitent officialiser la vente par voie judiciaire.

Apposition des mentions sur la fiche du bien

La mention sur la fiche du bien constitue un avertissement légal aux autres parties de l'existence d'une situation juridique particulière concernant le bien. Il existe plusieurs types de mentions, parmi les plus importantes :

Importance de la mention

L'article 9 de la décision 188 de 1926 stipule que les actions immobilières concernant un bien enregistré doivent obligatoirement être inscrites sur la fiche dédiée au bien, et que les droits réels et les actions ne sont opposables aux tiers qu'après leur inscription au registre immobilier. La présence de la mention est suffisante pour avertir toute personne traitant avec le bien des conséquences possibles.

Réalisation d'une expertise ou d'une inspection selon le besoin

En cas de litige ou pour déterminer la valeur ou la situation exacte du bien, le tribunal peut ordonner une expertise ou une inspection technique du bien par un expert désigné. Cette expertise vise à vérifier l'emplacement réel du bien et ses limites, à s'assurer de la présence des constructions sur le terrain, à estimer la valeur réelle du bien et à comparer la situation réelle du bien avec son inscription au registre immobilier.

Défis de la construction sur les propriétés de l'État en Syrie

Les biens construits sur les propriétés de l'État en Syrie font face à plusieurs défis actuellement :

• Prolifération des constructions non autorisées : Pendant les années de la révolution syrienne, de nombreux Syriens ont construit sur les propriétés de l'État faute de terrains alternatifs, notamment dans les zones montagneuses propices à la construction.
• Tentatives de régularisation : Le gouvernement actuel cherche à mettre fin à la construction anarchique sur les propriétés de l'État, en étudiant la possibilité de régulariser certaines constructions et d'en démolir d'autres.
• Absence de planification urbaine : De nombreuses zones d'habitat informel manquent de plans d'urbanisme, ce qui complique leur traitement légal.
• Risques de démolition : Les biens construits sur les propriétés de l'État restent exposés à la démolition ou à l'expropriation à tout moment, tant que leur situation n'est pas régularisée conformément aux lois en vigueur.

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