دليل القوانين العقارية والاستثمارية في سوريا

شهدت القوانين العقارية والاستثمارية في سوريا خلال السنوات الأخيرة سلسلة من التعديلات والتشريعات التي أعادت رسم ملامح البيئة الاستثمارية والعقارية في البلاد.فمن قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021، مروراً بتحديثات التطوير العقاري وتعديلات الضرائب العقارية، وصولاً إلى المرسوم 114 لعام 2025، أصبح فهم هذه القوانين ضرورة لكل مستثمر أو مطور عقاري يسعى لاتخاذ قرارات آمنة ومدروسة في السوق السوري. 

لماذا يعد فهم القوانين العقارية والاستثمارية أساساً لنجاح الاستثمار في سوريا؟

يعد فهم القوانين العقارية والاستثمارية في سوريا الضمانة الأساسية لحماية رأس المال والحد من المخاطر القانونية؛ حيث يتيح للمستثمر التحقق من سلامة الصحيفة العقارية وخلوها من الإشارات كالحجز أو الرهن، وتجنب المخالفات التنظيمية والمهل الزمنية التي قد تؤدي إلى سحب التراخيص أو فرض غرامات مالية، بالإضافة إلى استيعاب الشروط الخاصة بتملك غير السوريين لمنع إبطال العقود.

من جهة أخرى، يضمن هذا الفهم تحقيق أعلى عوائد ربحية عبر الاستفادة الكاملة من الحوافز والتسهيلات الضريبية والجمركية الواسعة التي يقدمها قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 وتعديلاته، إلى جانب معرفة الآليات القانونية المعتمدة لإدخال رؤوس الأموال وإعادة تحويل الأرباح للخارج، واقتناص الفرص في مناطق التنظيم العمراني الجديدة والواعدة قبل ارتفاع أسعارها.

قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021: نقطة التحول في البيئة الاستثمارية 

يُمثّل قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 وتعديلاته اللاحقة (مثل القانون رقم 2 لعام 2023 والمرسوم رقم 114 لعام 2025) نقطة تحول جوهرية في البيئة الاستثمارية السورية؛ إذ ألغى التشريعات السابقة المشتتة ووحّد الإطار القانوني للمشاريع. 

وتكمن أهميته الإستراتيجية في تأسيس "المناطق الاقتصادية الخاصة" التي تشمل مناطق التطوير العقاري وإعادة الإعمار، إلى جانب تبسيط المعاملات الإدارية عبر مراكز خدمة المستثمرين التابعة لهيئة الاستثمار لتقليص البيروقراطية وتسهيل منح إجازات الاستثمار للمستثمرين السوريين والأجانب على حد سواء 

من جانب آخر، يُقدّم هذا القانون حزمة غير مسبوقة من الحوافز المالية والضمانات القانونية التي تحمي حقوق الملكية؛ فهو يمنح إعفاءات جمركية كاملة على مستوردات الآلات وخطوط الإنتاج، وإعفاءات ضريبية دائمة تصل إلى 100% لمشاريع الإنتاج الزراعي والحيواني، وحسومات ممتدة للمشاريع التنموية والصناعية. 

كما يضمن القانون حرية تحويل الأرباح والمال الخارجي، ويُتيح منح حسومات ضريبية تشجيعية إضافية ترتبط بحجم تشغيل العمالة المحلية، مما يجعله المحرك الأساسي لإطلاق مشاريع إعادة الإعمار والتنمية المستدامة. 

ما أثر مرسوم 114 لعام 2025 على مشاريع الإعمار والاستثمار العقاري؟

يُحدث المرسوم التشريعي رقم 114 لعام 2025 أثراً إيجابياً مباشراً على مشاريع الإعمار والاستثمار العقاري في سوريا من خلال تعديلاته الجوهرية على قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 لتعزيز البنية التحتية والمشاريع السكنية. 

ويبرز هذا الأثر بشكل رئيسي في المادة التي تمنح المجلس الأعلى للتنمية الاقتصادية صلاحية تخصيص أراضٍ من أملاك الدولة الخاصة للمستثمرين بناءً على أسس اقتصادية محفزة وجودة ملموسة للمشاريع، مما يحل معضلة تأمين العقارات اللازمة لتشييد الضواحي السكنية ومصانع مواد البناء الضخمة. 

كما يُلزم المرسوم الجهات العامة بمدة زمنية صارمة لا تتجاوز 30 يوم عمل لمنح إجازة الاستثمار الشاملة لجميع التراخيص والموافقات عبر مراكز خدمة المستثمرين (النافذة الواحدة)، مما يقضي على البيروقراطية ويحمي المطورين العقاريين من الهدر الزمني وتغيرات أسعار الصرف وتكلفة مواد البناء أثناء فترات الانتظار. 

ما أثر مرسوم 114 لعام 2025 على مشاريع الإعمار والاستثمار العقاري؟

يُحدث المرسوم التشريعي رقم 114 لعام 2025 (الصادر عن الرئيس أحمد الشرع بتعديل قانون الاستثمار رقم 18) أثراً إيجابياً وتغييراً جذرياً على قطاع الإعمار والتطوير العقاري عبر تقديم تيسيرات جمركية غير مسبوقة وإدارة مركزية للأراضي؛ حيث قضى بإعفاء كافة الآلات، والآليات، والأجهزة، والمعدات اللازمة لتنفيذ مشاريع التطوير والاستثمار العقاري من جميع الرسوم الجمركية والمالية والإضافات غير الجمركية، مما يقلل تكلفة التأسيس الإنشائي بشكل كبير. 

كما يمنح المرسوم "المجلس الأعلى للتنمية الاقتصادية" صلاحيات واسعة لـ تخصيص أراضٍ من أملاك الدولة للمستثمرين وفق أسس اقتصادية محفزة، وهو ما يحل العقدة الكبرى المتمثلة في تأمين المساحات العقارية اللازمة للمدن الضاحوية والمشاريع السكنية الكبرى، فضلاً عن إلزام الجهات العامة بمهلة حاسمة لا تتجاوز 30 يوماً لمعالجة طلبات الترخيص عبر النافذة الموحدة لتفادي تآكل رأس المال بفعل تقلبات الأسعار. 

من جهة أخرى، يقدم المرسوم حصانة قانونية وضمانات أمان قوية تدعم استقطاب الشركات العالمية ورؤوس الأموال الخارجية لإعادة الإعمار. ويظهر ذلك في منح المطورين العقاريين الأجانب حق التملك للمشاريع بنسبة 100% دون فرض شريك محلي، مع توفير حماية قضائية مشددة تحظر إلقاء الحجز الاحتياطي أو فرض الحراسة أو نزع الملكية إلا بحكم قضائي قطعي ومقابل تعويض عادل بالسعر الرائج يُسمح بتحويله للخارج بالعملة الصعبة.

قديهمك: العقارات المبنية على أملاك الدولة في سوريا: الإجراءات القانونية لنقل الملكية والتسوية

قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021

قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021 هو التشريع الناظم لآلية استيفاء الضرائب والرسوم المالية المترتبة على عمليات بيع، وهبة، وإيجار العقارات في سوريا. 

ويستند القانون إلى فلسفة "القيمة الرائجة" الفوقية المسجلة في نظام مالي مؤتمت كبديل عن السعر المكتوب في العقود، وذلك لضمان معايير ضريبية محددة والحد من التدخل البشري والتهرب المالي 

شهد هذا القانون حزمة من التسهيلات والقرارات التنفيذية المهمة لتخفيف الأعباء المادية والروتينية عن أصحاب العقارات والمستثمرين: 

النسب الضريبية المحددة للبيوع العقارية

تُحتسب الضريبة كنسبة مئوية ثابتة من القيمة الرائجة للعقار التي خُفّضت بنسبة 30% بقرار من وزارة المالية لتخفيف العبء الضريبي والوصول لنسبة فعلية تعادل نحو 0.7% للعقارات السكنية. 

ويخضع تأجير الوحدات العقارية لضريبة دخل سنوية ترتبط أيضاً بالقيمة المعتمدة. 

التحديثات والتسهيلات التنفيذية الأخيرة

• إلغاء الضريبة عند النكول: أعفت وزارة المالية المكلفين من ضريبة البيوع العقارية بشكل كامل في حال "النكول" (عدم إتمام صفقة البيع أو التراجع عنها بموافقة الطرفين). 
• تخفيض الوعاء الضريبي مؤقتاً: تم إصدار قرار استثنائي يقضي بـ تخفيض القيمة الرائجة للعقارات بنسبة 30% المعتمدة لدى مديريات المالية، مما أدى عملياً لتراجع ملموس في قيم الضرائب المدفوعة عند نقل الملكية العقارية. 
• مرونة استخدام العقار التجاري: تعامل الوحدة العقارية التجارية معاملة السكنية (بنسبة ضريبة 1% بدلاً من 3%) إذا أُثبت استخدامها كاملاً لأغراض السكن لمدة تزيد عن 3 سنوات متتالية قبل تاريخ البيع. 
• حق الاعتراض القضائي: أتاح القانون للمكلفين حق الاعتراض على القيمة الضريبية المقدرة خلال 30 يوماً من تاريخ التبلغ، شريطة تسديد الضريبة أولاً مع تأمين بنسبة 1% يُسترد في حال ثبوت صحة الاعتراض.  

القانون رقم 6 لعام 2022 وتعديلاته الضريبية

ينصّ القانون رقم 6 لعام 2022 في سوريا على تعديل نسبة "المساهمة النقدية في دعم التنمية المستدامة" لتخفيف العبء الضريبي والمالي على المواطنين والمستثمرين أثناء توثيق المعاملات العقارية. 

وجاء الأثر المباشر لهذا القانون وتعديلاته متمثلاً في النقاط الأساسية التالية:

• تخفيض الرسوم العقارية: قضى القانون بخفض نسبة المساهمة النقدية لدعم التنمية المستدامة لتصبح 10% فقط (بدلاً من النسب المرتفعة السابقة التي كانت تصل لـ 30%)، ويشمل هذا التخفيض رسوم الفراغ، والانتقال، والتسجيل العقاري، بالإضافة إلى رسم الطابع المرتبط بها. 
• تسهيل توثيق عقود الإيجار والمعاملات: أسهم هذا التعديل في خفض التكلفة الإجمالية المرافقة لتسجيل السندات العقارية وتوثيق عقود الإيجار السنوية لدى الدوائر المالية والبلديات، مما شجع على تثبيت الحقوق والحد من التهرب العقاري والتوثيق غير الرسمي. 
• التكامل مع منظومة البيوع العقارية: يتقاطع هذا القانون بشكل مباشر مع قانون البيوع العقارية (رقم 15 لعام 2021) وقوانين الضرائب اللاحقة؛ حيث يهدف إلى خفض الرسوم والضرائب التراكمية الإضافية التي تُفرض فوق "القيمة الرائجة" للعقارات، مما يمنح سوق العقارات السكنية والتجارية مرونة أكبر عند نقل الملكيات والمبادلات. 

اكتشف أفضل الفرص العقارية في سوريا مع امتلاك العقارية

ما هي القوانين المنظمة لتملك الأجانب للعقارات في سوريا؟ 

القانون رقم 11 لعام 2011

• شرط الإقامة في سوريا والنوايا: يشترط القانون رقم 11 لعام 2011 على غير السوري (العربي أو الأجنبي) الحصول على ترخيص مسبق من وزير الداخلية قبل تملك أي عقار، شريطة أن تكون إقامته في سوريا إقامة مشروعة ومخصصة للسكن العائلي.
• الحد الأقصى للملكية: يُسمح للأجنبي بتملك عقار مبني واحد ومكتمل البناء لا تقل مساحته الطابقية عن 140 متراً مربعاً، ولا يجوز تملك الأراضي الفضاء أو الأسهم المشاعة غير المفرزة.
• حظر التملك في المناطق الحدودية: يُمنع تملك غير السوريين منعاً باتاً في المناطق الحدودية والخطوط الساحلية والمناطق التابعة لتنظيمات معينة إلا في حالات استثنائية وبموافقة من وزير الدفاع.
• القيود على التصرف والبيع: يحظر القانون على المالك الأجنبي نقل ملكية العقار أو التصرف فيه بالبيع أو الهبة قبل مرور خمس سنوات على تاريخ اكتساب ملكيته وتوثيق السجل العقاري.

علاقة قوانين التملك بالتشريعات الاستثمارية الحديثة

• إلغاء قيود الملكية للمستثمرين: تجاوزت البيئة التشريعية الحديثة (مثل قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 ومرسومه التعديلي رقم 114 لعام 2025) شروط القانون رقم 11 تماماً؛ حيث تمنح المستثمرين الأجانب حق التملك العقاري للمشاريع بنسبة 100%.
• تسهيل المساحات والنشاطات الاقتصادية: أتاحت التشريعات الاستثمارية للمطورين العقاريين ورجال الأعمال الأجانب تملك أراضٍ فضاء شاسعة وعقارات متعددة لبناء المدن الضاحوية، أو المشاريع الصناعية والسياحية والزراعية دون التقيد بشرط المسكن الواحد.
• تخصيص مباشر من أملاك الدولة: منح المرسوم 114 لعام 2025 المجلس الأعلى للتنمية صلاحية تخصيص أراضٍ من أملاك الدولة للمستثمرين الأجانب، مع توفير حصانة تمنع نزع الملكية إلا بحكم قضائي قطعي وتعويض مالي عادل بالسعر الرائج يسمح بتحويله للخارج.

كيف انتقلت التشريعات من مكافحة احتكار الأراضي إلى تشجيع التطوير العمراني؟ 

انتقلت التشريعات العقارية والاستثمارية في سوريا من مرحلة "الجمود ومكافحة الاحتكار" إلى مرحلة "الدعم وتشجيع التطوير العمراني" عبر تحول إستراتيجي شمل البنية التشريعية والمالية والإدارية، وذلك من خلال المحاور الأساسية التالية:

من تقييد المساحات إلى الشراكة مع المطورين

• المرحلة السابقة (الحد من الاحتكار): ركّزت القوانين القديمة (مثل قانون التحديد والتحرير والقوانين الزراعية السابقة) على منع تجميع المساحات الشاسعة للأراضي بيد أفراد أو جهات محددة ومكافحة المضاربة العقارية، مما أدى إلى تفتت الملكيات وإحجام الرساميل الكبيرة عن دخول السوق العقاري.
• التحول التشريعي الحديث: تبنت الدولة رؤية مرنة عبر قوانين التطوير العقاري وقانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 وتعديلاته؛ حيث أصبحت القوانين تشجع المطورين العقاريين (السوريين والأجانب) على تملك مساحات ضخمة من الأراضي الفضاء لتأسيس مدن ضاحوية ومجمعات عمرانية متكاملة

قد يهمك: كيف يمكن لشركات التطوير العقاري دخول السوق السوري؟

الإدارة الذكية لأملاك الدولة والتنظيم العمراني

• المرحلة السابقة (حظر التصرف): كانت أملاك الدولة الخاصة محمية بقيود صارمة تمنع استغلالها أو تخصيصها للقطاع الخاص، مما جعل مساحات هائلة من الأراضي داخل وخارج المخططات التنظيمية غير مستثمرة.
• التحول التشريعي الحديث: فتح المرسوم التشريعي رقم 114 لعام 2025 الباب لـ "تخصيص أراضٍ من أملاك الدولة الخاصة للمستثمرين" بناءً على أسس اقتصادية محفزة؛ بهدف تأمين الأرض كمدخل أساسي لمشاريع الإعمار والبنية التحتية، مما حوّل الدولة من جهة رقابية مانعة إلى شريك ميسّر وموفر للفرص الاستثمارية.

الاستبدال المالي: من الرسوم العقيمة إلى الحوافز الذكية

• المرحلة السابقة (التهرب والجمود): فرضت القوانين السابقة رسوماً تراكمية مرتفعة عند نقل الملكيات العقارية، مما دفع المستثمرين للتوثيق غير الرسمي (الوكالات الخارجية) وأدى لجمود حركة التطوير العقاري وخسارة الخزينة لعائداتها.

• التحول التشريعي الحديث: جرى إصلاح المنظومة الضريبية بالكامل؛ حيث حدد قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021 نسباً واضحة وعادلة بناءً على "القيمة الرائجة" المؤتمتة.

كيف عززت التشريعات الحديثة حماية المستثمرين والمطورين العقاريين؟ 

عززت التشريعات الحديثة في سوريا حماية المستثمرين والمطورين العقاريين من خلال توفير بيئة قانونية آمنة ومستقرة، ترتكز على الحصانة القضائية وتبسيط الإجراءات لضمان استمرارية المشاريع.

الحصانة القضائية والضمانات السيادية

• منع الحجز العشوائي: يحظر المرسوم 114 لعام 2025 صراحة إلقاء الحجز الاحتياطي، أو فرض الحراسة القضائية، أو نزع الملكية على المشاريع الاستثمارية إلا بموجب حكم قضائي قطعي 
  
  اقرأ المزيد: التملك بموجب حكم قضائي في سوريا: دليل قانوني شامل
  
• التعويض بالسعر الرائج: في حال استملاك العقار للمصلحة العامة، تضمن القوانين منح المطور تعويضاً عادلاً يعادل القيمة الرائجة الحقيقية للعقار بتاريخ الاستملاك، مع السماح بتحويل هذا التعويض للخارج بالعملة الأجنبية.

• التحكيم السريع: أتاحت التشريعات إحداث مراكز تحكيم خاصة ومستقلة لتسوية النزاعات العقارية والاستثمارية بسرعة، بعيداً عن مسارات التقاضي الطويلة في المحاكم العادية

ما أبرز القوانين العقارية والاستثمارية التي يجب على المستثمر متابعتها مستقبلاً؟ 

• قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021: الذي يحدد الضرائب بناءً على "القيمة الرائجة" المؤتمتة للعقارات (والتي شهدت مؤخراً تخفيضات في وعائها الضريبي لتنشيط السوق
• القانون رقم 6 لعام 2022: الذي خفّض رسوم المساهمة النقديّة في التنمية المستدامة إلى 10% لتسهيل توثيق عقود الملكية والإيجارات.
• قانون التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015: الناظم لآليات تنظيم وعرصة الأراضي، وإحداث المناطق التنظيمية الجديدة، وكيفية اقتطاع المجاني للمرافق العامة، وهو الأساس لاقتناص الفرص العقارية الواعدة قبل تنظيمها.

قد يهمك: دليل حماية المستثمر العقاري في سوريا

كيف أثرت القوانين الحديثة على السوق العقاري السوري؟

أحدثت الحزمة التشريعية الصادرة بين عامي 2021 و2025 تحولاً جذرياً في هيكلية وأداء السوق العقاري السوري، حيث نقلته من العشوائية والتوثيق غير الرسمي إلى المأسسة والتحفيز الاستثماري وذلك من خلال: 

• هيكلة الأسعار والحد من التهرب الضريبي
• خفض تكاليف التأسيس وإطلاق مشاريع الإعمار
• جذب الرساميل الخارجية ومأسسة السوق