La propriété immobilière en Syrie : ses types, les procédures d’enregistrement et la protection des droits des propriétaires

La propriété immobilière en Syrie constitue un pilier fondamental des droits juridiques, mais elle fait face à un réseau complexe de défis et de procédures en raison de la multiplicité des registres fonciers, de la complexité des procédures judiciaires et de la diversité des restrictions légales liées aux différents types de propriété et aux modes de transfert. Ainsi, comprendre les mécanismes garantissant une propriété correcte est d'une importance capitale pour tout propriétaire ou investisseur sur le marché immobilier syrien.

Dans ce guide complet, Imtilak immobilière vous présente tout ce que vous devez savoir sur la propriété immobilière en Syrie, en s'appuyant sur des informations actualisées de la Direction Générale des Affaires Foncières et d'experts juridiques, couvrant tous les aspects des procédures d'enregistrement aux types de propriétés et au degré de garantie légale de chacune.

Organisation du transfert de propriété immobilière dans la loi syrienne

1. Les raisons juridiques du transfert de propriété

Les lois syriennes ont défini les mécanismes de transfert de propriété immobilière en Syrie, qui se ressemblent dans leurs procédures générales, mais chaque type a des exigences particulières selon la situation juridique du bien.

Ces mécanismes incluent :

• La vente : c'est la raison la plus courante du transfert de propriété.
• La donation : signifie le transfert de propriété sans contrepartie.
• La succession : transfert de propriété après le décès du propriétaire initial.
• Le jugement judiciaire : dans ce cas, la propriété est transférée sur la base des décisions des tribunaux compétents.

1. Procédures d'enregistrement du transfert de propriété étape par étape

L'enregistrement du transfert de propriété en Syrie est une procédure simple en principe, et se déroule selon les étapes suivantes :

• Présence des parties au contrat au bureau de notariat, munies de leurs pièces d'identité.
• Présentation des documents justificatifs de la transaction (contrat de vente, acte de donation, dévolution successorale).
• Vérification du contrat dans un "dossier immobilier" par les autorités compétentes.
• Émission de la décision d'enregistrement par le conservateur du registre foncier sur le registre immobilier.
• Obtention de l'extrait du registre foncier ou du nouveau titre de propriété après l'enregistrement.

En cas de documents manquants, la procédure est renvoyée pour être complétée dans un délai déterminé.

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1. La durée du transfert de propriété

La durée du transfert de propriété varie selon les circonstances : dans des conditions idéales, elle ne dépasse pas 3 jours et, en l'absence d'obstacles juridiques, elle prend au maximum une semaine.

Cependant, l'enregistrement de la propriété est devenu plus complexe dans certains cas en raison de divers facteurs, principalement les mesures préventives, les exigences financières préalables, ainsi que la multiplicité des annotations conservatoires et des dettes inscrites sur les registres immobiliers.

Les biens non enregistrés et les statistiques officielles

• Situation de l'enregistrement immobilier en Syrie

Les statistiques de 2026 de la Direction Générale des Affaires Foncières en Syrie sur la situation de l'enregistrement immobilier indiquent que 95 % des terrains susceptibles d'être acquis en Syrie sont enregistrés au registre foncier, représentant environ 60 % de la superficie totale du pays. Toute mutation ou modification des droits réels sur ces terrains doit être inscrite au registre foncier conformément à la loi.

• Mécanisme de preuve de propriété pour les biens non enregistrés

En cas de possession non enregistrée ou de perte des documents officiels, la propriété peut être prouvée en s'adressant au tribunal compétent. Le registre foncier est tenu d'exécuter les jugements définitifs et d'enregistrer leur contenu sur les registres immobiliers, où il est possible d'obtenir une décision judiciaire établissant la propriété ou la vente.

Les litiges immobiliers et la coopération avec les autorités judiciaires

• Mécanisme de règlement des litiges immobiliers

Les affaires foncières coopèrent étroitement avec les autorités judiciaires pour résoudre les litiges immobiliers en :

1. S'appuyant sur les documents émis par les affaires foncières comme base des litiges.
2. Apposant des annotations sur les registres des biens en litige pour informer toutes les parties concernées.
3. Collaborant à la préparation et à la modification des lois immobilières en coordination avec le Ministère de la Justice.
4. La participation des juges aux commissions juridiques spécialisées.

Les défis de l'immobilier dans les zones sinistrées

• Situation des bureaux fonciers dans les zones sinistrées

L'activité immobilière dans certaines régions syriennes fait face à de grands défis dans les zones sinistrées, en raison de l'arrêt de plusieurs bureaux fonciers et des difficultés à achever les tâches de délimitation et de libération, ainsi que du blocage de projets de suppression de l'indivision dans certaines zones.

• Efforts de reconstitution des documents endommagés

La Direction des Affaires Foncières a commencé à reconstituer les documents immobiliers endommagés ou perdus dans plusieurs gouvernorats, dont Rif Dimashq, Homs et Deir ez-Zor. À Alep, la province connaît des efforts d'archivage des contrats liés aux registres endommagés, avec le soutien logistique du programme des Nations Unies pour les établissements humains (UN HABITAT).

La propriété en indivision (partage de propriété)

La Freehold en indivision, ou "propriété en indivision", est un système autorisé par les lois syriennes permettant la pluralité de propriétaires sur un même bien, survenant souvent dans les cas de succession.

• Avantages et inconvénients de l'indivision

• Avantages : permet la pluralité des propriétaires et la préservation des biens familiaux
• Inconvénients : la généralisation du phénomène augmente les risques de litiges et réduit la rentabilité économique de certains terrains

• Règles de gestion des biens en indivision

La loi a défini les modalités de gestion des biens en indivision selon les règles suivantes :

Frais d'enregistrement des propriétés et développement numérique

Les frais liés à l'enregistrement des propriétés sont régis par la loi n° 17 de 2021, qui fixe les frais des transactions immobilières, ceux imposés par les entités tenant des registres de propriété provisoires (unités administratives), ainsi que les frais de l'Office public du logement et des coopératives d'habitation conformément aux lois et règlements en vigueur pour chaque entité.

Projet d'archivage numérique

Le Ministère de l'Administration Locale et de l'Environnement travaille actuellement à la réalisation d'un projet central d'archivage et d'indexation numérique, à partir de la Direction des Affaires Foncières à Damas, en vue de l'étendre à d'autres gouvernorats, en tirant parti de l'archive électronique précédemment réalisée. Ce projet devrait contribuer à résoudre de nombreux problèmes immobiliers.

Types de propriétés immobilières en Syrie

La loi syrienne a défini les types de propriétés immobilières en Syrie, qui incluent :

• Registre foncier permanent (Tabou vert)

Il est considéré comme le type de propriété le plus solide et le plus sûr. Il est régi par la loi sur le registre foncier n° 188 de 1926, chaque bien ayant un registre immobilier à la Direction des Affaires Foncières. Les droits enregistrés sont définitifs et absolus, ne pouvant être contestés qu'en cas de faux, et l'État garantit l'exactitude des données. C'est le titre juridique le plus fort devant la justice.

• Registre provisoire

C'est un système légal visant à enregistrer les biens autorisés à la construction, où les biens et les modifications qui y sont apportées sont enregistrés jusqu'à la fin du projet, puis les restrictions sont transférées au registre permanent après l'achèvement de la construction. Il a la même force probante que le registre permanent et interdit toute transaction sur le bien sauf par des procédures officielles, garantissant pleinement les droits des propriétaires.

• Freehold par jugement judiciaire

Utilisé dans les cas d'achat de biens non enregistrés ou en cas de litige sur la propriété, où un jugement judiciaire confirmant la vente est obtenu auprès du tribunal compétent. Ce jugement est définitif et mentionne : le numéro du bien, sa zone cadastrale, ses descriptions détaillées. Ce type de propriété est juridiquement solide mais nécessite le suivi de "l'exécution du jugement" au registre foncier.

• Mandat irrévocable

C'est un type courant d'acte immobilier établi chez le notaire, où le propriétaire donne une procuration spéciale à l'acheteur pour transférer et libérer la propriété du bien ou de la part. Ce type de propriété a une valeur juridique mais ne transfère pas directement la propriété au registre foncier, il s'agit d'un engagement à transférer et non d'un transfert définitif. La garantie des droits y est moins forte que pour le Tabou vert et nécessite le suivi de la procédure pour confirmer la vente.

• Vente définitive

Ce type de vente est courant dans les zones d'infractions ou les biens de l'État, basé uniquement sur un contrat signé entre les deux parties. Il offre la garantie la plus faible et comporte un risque particulier si le terrain appartient à l'État.

• Propriété en indivision

C'est un bien détenu par plusieurs propriétaires avec des parts non divisées, bénéficiant d'une forte garantie et nécessitant le suivi des procédures au registre foncier. Il est nécessaire pour attribuer la part de chaque héritier lors du transfert de propriété.

• Biens construits sur des terrains de l'État

Dans ce cas, le transfert de propriété se fait selon les procédures suivantes :

• Présentation du contrat au fisc pour le paiement des droits de mutation.
• Cession des compteurs d'électricité et d'eau auprès des sociétés de services.
• Pour les terrains détenus de manière irrégulière : la vente se fait par l'enregistrement des parts au nom de l'acheteur.
• Possibilité d'obtenir un jugement du tribunal, d'apposer des annotations et de procéder à une expertise si nécessaire.

Dévolution successorale et ses types

L'acte de dévolution successorale est un document officiel délivré par le tribunal compétent pour déterminer les noms des héritiers légaux et leurs parts. Ce document est une condition essentielle pour toute opération sur la succession, que ce soit pour transférer la propriété ou réclamer des droits comme la pension de retraite.

Types de dévolution successorale

• Dévolution successorale légale

Elle concerne : les biens "Mulk" (situés dans les zones urbaines réglementées), délivrée par le tribunal religieux, la succession est répartie selon la loi sur le statut personnel (pour un homme, le double d'une femme). Tout héritier peut l'obtenir sans la présence des autres héritiers ni procurations.

• Dévolution successorale civile

Elle concerne les biens "Amiri" (terrains agricoles hors des villes, appartenant à l'État), délivrée par le tribunal civil et la succession est répartie à parts égales entre hommes et femmes, généralement calculée sur 2400 parts, selon la loi sur le transfert des biens immobiliers. Si le défunt possède plusieurs types de biens (Mulk et Amiri), il faut obtenir les deux types d'actes de dévolution successorale (légale et civile) ensemble.

• Dévolution successorale du travailleur

Elle concerne les droits du travailleur ou du fonctionnaire, délivrée par le tribunal du travail et concerne le salaire et les droits à la retraite, qui sont transférés aux héritiers selon le cas.

Recommandation juridique importante

Imtilak immobilière vous propose un ensemble de recommandations juridiques importantes pour garantir le bon déroulement du transfert de propriété, notamment :

• Transférer la propriété au registre foncier permanent et ne pas se contenter de procurations notariées pendant de longues périodes.
• Vérifier le type de bien (Mulk ou Amiri) avant de commencer les démarches de dévolution successorale.
• Suivre ces procédures garantit la protection des droits des propriétaires et des héritiers conformément à la loi.

Impact du type de propriété sur le marché immobilier syrien

Le type de propriété légale d'un bien est un facteur déterminant dans les choix des clients sur le marché immobilier syrien. Les acheteurs accordent de plus en plus d'importance à la sécurité juridique du bien avant de procéder à l'achat.

Classement de la demande selon le type de propriété

• Tabou vert (demande la plus élevée)

Les biens avec Tabou vert sont en tête des choix préférés car ils offrent une protection juridique complète, permettent un transfert de propriété facile, sont reconnus dans les transactions officielles et financières, et constituent l'option la plus sûre et la plus stable.

• Biens fondés sur des jugements judiciaires (demande sélective)

Ce type de bien attire une catégorie d'acheteurs recherchant des prix plus bas, mais nécessite des démarches supplémentaires pour confirmer la propriété.

• Biens à vocation agricole (demande la plus faible)

Ce type de bien connaît une faible demande à des fins résidentielles, en raison des restrictions légales sur la construction et le changement de destination, et n'attire que pour l'investissement à long terme ou l'usage agricole.

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