Suriye'deki Gayrimenkul ve Yatırım Kanunları Rehberi

Suriye’de son yıllarda gayrimenkul ve yatırım mevzuatında yapılan bir dizi değişiklik ve yeni düzenlemeler, ülkedeki yatırım ve gayrimenkul ortamının çehresini yeniden şekillendirdi. 2021 tarihli 18 sayılı Yatırım Kanunu’ndan başlayarak, gayrimenkul geliştirme güncellemeleri ve emlak vergisi değişikliklerine, 2025 tarihli 114 sayılı Kararnameye kadar, bu kanunları anlamak Suriye piyasasında güvenli ve bilinçli kararlar almak isteyen her yatırımcı ve gayrimenkul geliştirici için zorunluluk haline gelmiştir.

Suriye’de yatırım başarısı için gayrimenkul ve yatırım mevzuatını anlamak neden temeldir?

Suriye’de gayrimenkul ve yatırım mevzuatını anlamak, sermayenin korunması ve yasal risklerin azaltılması için temel bir güvencedir. Yatırımcıya, tapu kaydının doğruluğunu ve üzerinde haciz veya ipotek gibi şerhlerin olmadığını kontrol etme, düzenleyici ihlallerden ve ruhsatların iptaline ya da para cezalarına yol açabilecek süre aşımlarından kaçınma, ayrıca Suriyeli olmayanların mülkiyetine ilişkin özel şartları bilerek sözleşme iptalini önleme imkanı sağlar.

Öte yandan, bu bilgi, 2021 tarihli 18 sayılı Yatırım Kanunu ve değişikliklerinin sunduğu geniş vergi ve gümrük teşviklerinden tam olarak faydalanarak en yüksek kâr getirisini elde etmeyi, ayrıca sermaye giriş-çıkışının yasal yollarını ve yeni kentsel düzenleme bölgelerinde fiyatlar yükselmeden fırsatları değerlendirmeyi sağlar.

2021 tarihli 18 sayılı Yatırım Kanunu: Yatırım ortamında bir dönüm noktası

2021 tarihli 18 sayılı Yatırım Kanunu ve sonraki değişiklikleri (2023 tarihli 2 sayılı Kanun ve 2025 tarihli 114 sayılı Kararname gibi) Suriye yatırım ortamında köklü bir dönüm noktasıdır; önceki dağınık mevzuatı yürürlükten kaldırmış ve projeler için tek bir yasal çerçeve oluşturmuştur.

Stratejik önemi, gayrimenkul geliştirme ve yeniden inşa bölgelerini de içeren "özel ekonomik bölgeler"in kurulmasında yatmaktadır. Ayrıca, Yatırım Kurumu’na bağlı Yatırımcı Hizmet Merkezleri aracılığıyla idari işlemleri basitleştirerek bürokrasiyi azaltmış ve Suriyeli ve yabancı yatırımcılar için yatırım ruhsatı alınmasını kolaylaştırmıştır.

Kanun, mülkiyet haklarını koruyan benzersiz mali teşvikler ve yasal güvenceler paketi sunar; makineler ve üretim hatları ithalatında tam gümrük muafiyeti, tarım ve hayvancılık projeleri için %100’e varan kalıcı vergi muafiyetleri ve kalkınma ile sanayi projeleri için uzun vadeli indirimler sağlar.

Ayrıca kanun, kâr ve dış sermaye transferinde serbestlik tanır ve yerel istihdam oranına bağlı ek vergi indirimleri sunar. Bu da onu yeniden inşa projeleri ve sürdürülebilir kalkınmanın ana itici gücü haline getirir.

2025 tarihli 114 sayılı Kararnamenin yeniden inşa ve gayrimenkul yatırımlarına etkisi nedir?

2025 tarihli 114 sayılı Kararname, 2021 tarihli 18 sayılı Yatırım Kanunu’nda yaptığı temel değişikliklerle, Suriye’de yeniden inşa ve gayrimenkul yatırımlarına doğrudan olumlu bir etki yapmaktadır; altyapı ve konut projelerini güçlendirmektedir.

Bu etkinin başlıca örneği, Yüksek Ekonomik Kalkınma Konseyi’ne, devletin özel mülkiyetindeki arazileri yatırımcılara ekonomik teşvik esaslarına ve projelerin somut kalitesine göre tahsis etme yetkisi tanıyan maddeyle ortaya çıkar. Bu da büyük konut siteleri ve inşaat malzemesi fabrikaları için gerekli gayrimenkullerin teminindeki sorunu çözer.

Ayrıca kararname, kamu kurumlarını, tüm ruhsat ve onayları kapsayan yatırım iznini Yatırımcı Hizmet Merkezleri (tek durak ofisi) aracılığıyla en geç 30 iş günü içinde vermekle yükümlü kılar; bu da bürokrasiyi ortadan kaldırır ve gayrimenkul geliştiricilerini bekleme süresinde döviz kuru değişiklikleri ve inşaat malzemesi maliyetleri gibi risklerden korur.

2025 tarihli 114 sayılı Kararnamenin yeniden inşa ve gayrimenkul yatırımlarına etkisi nedir?

2025 tarihli 114 sayılı Kararname (Başkan Ahmed Şer’ tarafından çıkarılan ve 18 sayılı Yatırım Kanunu’nu değiştiren) yeniden inşa ve gayrimenkul geliştirme sektöründe köklü bir değişim ve olumlu etki yaratır; benzeri görülmemiş gümrük kolaylıkları ve merkezi arazi yönetimi sunar. Tüm makineler, ekipmanlar ve cihazlar ile gayrimenkul geliştirme ve yatırım projelerinde kullanılacak araçları tüm gümrük ve mali yükümlülüklerden ve ek vergilerden muaf tutar; bu da inşaat kurulum maliyetini önemli ölçüde düşürür.

Ayrıca kararname, "Yüksek Ekonomik Kalkınma Konseyi"ne, yatırımcılara devlet arazilerini ekonomik teşvik esaslarına göre tahsis etme konusunda geniş yetkiler tanır. Bu, büyük konut projeleri ve banliyö şehirleri için gerekli gayrimenkul alanlarının teminindeki en büyük sorunu çözer. Ayrıca kamu kurumlarını, tek durak ofisi üzerinden ruhsat başvurularını en geç 30 gün içinde sonuçlandırmakla yükümlü kılarak, fiyat dalgalanmalarından kaynaklanan sermaye kaybını önler.

Öte yandan, kararname, yeniden inşa için uluslararası şirketlerin ve dış sermayenin çekilmesini destekleyen güçlü yasal koruma ve güvenlik garantileri sunar. Yabancı gayrimenkul geliştiricilere projelerin %100’üne kadar mülkiyet hakkı tanır; yerel ortak zorunluluğu olmadan ve sıkı yargı koruması sağlar. Haciz, kayyum atanması veya kamulaştırma ancak kesin mahkeme kararıyla ve rayiç bedel üzerinden adil tazminatla mümkündür; bu tazminat döviz olarak yurt dışına transfer edilebilir.

İlginizi çekebilir: Suriye'de devlet arazisi üzerine inşa edilen gayrimenkuller: Mülkiyet devri ve uzlaşma işlemleri

2021 tarihli 15 sayılı Gayrimenkul Satış Kanunu

2021 tarihli 15 sayılı Gayrimenkul Satış Kanunu, Suriye’de taşınmazların satışı, hibesi ve kiralanmasında alınan vergi ve mali harçların tahsilat mekanizmasını düzenleyen mevzuattır.

Kanun, sözleşmelerde yazılı fiyat yerine, otomasyonlu mali sistemde kayıtlı "rayiç değer" felsefesine dayanır; bu da belirli vergi standartlarını garanti altına alır ve insan müdahalesini ve mali kaçakçılığı sınırlar.

Bu kanunda, gayrimenkul sahipleri ve yatırımcıların üzerindeki mali ve bürokratik yükü azaltmak için önemli kolaylıklar ve uygulama kararları getirilmiştir:

Gayrimenkul satışlarında belirlenen vergi oranları

Vergi, Maliye Bakanlığı tarafından vergi yükünü azaltmak için rayiç değerin %30 oranında düşürülmesiyle, taşınmazın rayiç değerinin sabit bir yüzdesi olarak hesaplanır. Böylece konutlar için fiili oran yaklaşık %0,7’ye iner.

Gayrimenkul birimlerinin kiralanması da belirlenen değere bağlı yıllık gelir vergisine tabidir.

Son güncellemeler ve uygulama kolaylıkları

• Satıştan vazgeçmede vergi muafiyeti: Maliye Bakanlığı, "vazgeçme" (satış işleminin tamamlanmaması veya tarafların anlaşmasıyla iptal edilmesi) halinde gayrimenkul satış vergisinden tam muafiyet getirmiştir.
• Geçici vergi matrahı indirimi: Maliye müdürlüklerinde kayıtlı taşınmazların rayiç değerinin %30 oranında düşürülmesini öngören istisnai bir karar çıkarılmıştır; bu da tapu devrinde ödenen vergilerde belirgin bir azalmaya yol açmıştır. Taşınmaz mülkiyeti
• Ticari taşınmazın esnek kullanımı: Ticari birim, satıştan önceki 3 yıl boyunca tamamen konut olarak kullanıldığı ispatlanırsa, konut gibi değerlendirilir (vergi oranı %3 yerine %1).
• Yargı itiraz hakkı: Kanun, mükelleflere, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde tahmin edilen vergi değerine itiraz etme hakkı tanır; ancak önce vergi ödenmeli ve %1 oranında teminat yatırılmalıdır. İtiraz haklı bulunursa teminat iade edilir.

2022 tarihli 6 sayılı Kanun ve vergi değişiklikleri

Suriye’de 2022 tarihli 6 sayılı Kanun, "sürdürülebilir kalkınmayı destekleme nakdi katkı oranı"nı değiştirerek, taşınmaz işlemlerinin belgelenmesinde vatandaşlar ve yatırımcılar üzerindeki vergi ve mali yükü hafifletmeyi amaçlar.

Bu kanunun ve değişikliklerinin doğrudan etkisi şu temel noktalarda özetlenebilir:

• Gayrimenkul harçlarında indirim: Kanun, sürdürülebilir kalkınmayı destekleme nakdi katkı oranını yalnızca %10’a düşürmüştür (önceki yüksek oranlar %30’a kadar çıkıyordu). Bu indirim, feragat, intikal, tapu tescil harçları ve ilgili damga vergisini kapsar.
• Kira sözleşmeleri ve işlemlerin belgelenmesinde kolaylık: Bu değişiklik, tapu senetlerinin kaydı ve yıllık kira sözleşmelerinin maliye ve belediyelerde tescil maliyetini düşürmüş, hakların tescilini teşvik etmiş ve gayriresmî işlemleri azaltmıştır.
• Gayrimenkul satış sistemiyle entegrasyon: Bu kanun, doğrudan 2021 tarihli 15 sayılı Gayrimenkul Satış Kanunu ve sonraki vergi kanunlarıyla kesişir; taşınmazların "rayiç değeri" üzerinden alınan ek harç ve vergilerin azaltılmasını hedefler. Böylece konut ve ticari gayrimenkul piyasasında devir ve takas işlemleri daha esnek hale gelir.

Suriye’de yatırım için uygun satılık en iyi gayrimenkul fırsatlarını Imtilak ile keşfedin

Suriye’de yabancıların gayrimenkul edinimini düzenleyen kanunlar nelerdir?

2011 tarihli 11 sayılı Kanun

• Suriye’de ikamet şartı ve niyet: 2011 tarihli 11 sayılı Kanun, Suriyeli olmayan (Arap veya yabancı) kişinin herhangi bir taşınmaz edinmeden önce İçişleri Bakanlığı’ndan önceden izin almasını ve ikametinin Suriye’de yasal ve aile konutu amaçlı olmasını şart koşar.
• Mülkiyet üst sınırı: Yabancıya, en az 140 m² taban alanına sahip tamamlanmış tek bir taşınmaz edinme hakkı tanınır; boş arsa veya bölünmemiş hisselerin edinimi yasaktır.
• Sınır bölgelerinde mülkiyet yasağı: Sınır bölgelerinde, kıyı şeritlerinde ve belirli düzenleme alanlarında Suriyeli olmayanların taşınmaz edinimi kesinlikle yasaktır; sadece istisnai durumlarda ve Savunma Bakanı’nın onayıyla mümkündür.
• Devir ve satış kısıtlamaları: Kanun, yabancı mal sahibinin tapu tescil tarihinden itibaren beş yıl geçmeden taşınmazı devretmesini veya satmasını/hibe etmesini yasaklar.

Mülkiyet kanunlarının modern yatırım mevzuatıyla ilişkisi

• Yatırımcılar için mülkiyet kısıtlamalarının kaldırılması: Modern mevzuat (2021 tarihli 18 sayılı Yatırım Kanunu ve 2025 tarihli 114 sayılı Kararname gibi) 11 sayılı Kanunun kısıtlarını tamamen aşmıştır; yabancı yatırımcılara projelerde %100 oranında gayrimenkul mülkiyeti hakkı tanır.
• Arazi ve ekonomik faaliyetlerde kolaylık: Yatırım mevzuatı, yabancı gayrimenkul geliştiricilere ve iş insanlarına, tek konut şartı olmaksızın, büyük boş arsalar ve çoklu taşınmazlar edinerek banliyö şehirleri, sanayi, turizm ve tarım projeleri kurma imkanı tanımıştır.
• Devlet arazilerinin doğrudan tahsisi: 2025 tarihli 114 sayılı Kararname, Yüksek Kalkınma Konseyi’ne yabancı yatırımcılar için devlet arazilerinin tahsisi yetkisi verir; kamulaştırma ancak kesin mahkeme kararı ve rayiç bedelle, tazminatın yurt dışına transferine izin verilerek mümkündür.

Mevzuat, arazi tekeline karşı mücadeleden kentsel gelişimi teşvike nasıl geçti?

Suriye’de gayrimenkul ve yatırım mevzuatı, "durgunluk ve tekel mücadelesi" aşamasından "kentsel gelişimi destekleme ve teşvik" aşamasına stratejik bir dönüşümle geçti. Bu dönüşüm, yasal, mali ve idari altyapıyı kapsayan temel başlıklar üzerinden gerçekleşti:

Alan sınırlamasından geliştiricilerle iş birliğine

• Önceki dönem (tekelin önlenmesi): Eski kanunlar (ör. tespit ve serbest bırakma kanunu ve eski tarım kanunları), büyük arazi alanlarının belirli kişi veya kurumların elinde toplanmasını ve gayrimenkul spekülasyonunu önlemeye odaklanıyordu; bu da mülkiyetlerin bölünmesine ve büyük sermayenin piyasaya girmemesine yol açıyordu.
• Modern mevzuat dönüşümü: Devlet, gayrimenkul geliştirme kanunları ve 2021 tarihli 18 sayılı Yatırım Kanunu ile esnek bir vizyon benimsedi; artık kanunlar, Suriyeli ve yabancı geliştiricilerin banliyö şehirleri ve entegre kentsel kompleksler kurmak için büyük boş arazi alanları edinmesini teşvik ediyor.

İlginizi çekebilir: Gayrimenkul geliştirme şirketleri Suriye pazarına nasıl girebilir?

Devlet mülklerinin ve kentsel düzenlemenin akıllı yönetimi

• Önceki dönem (tasarruf yasağı): Devletin özel mülkleri, özel sektöre tahsisini veya kullanımını engelleyen sıkı kısıtlamalarla korunuyordu; bu da imar planı içi ve dışındaki geniş arazi alanlarının atıl kalmasına neden oluyordu.
• Modern mevzuat dönüşümü: 2025 tarihli 114 sayılı Kararname, "devletin özel mülkiyetindeki arazilerin yatırımcılara tahsisi" için ekonomik teşvik esaslarına dayalı olarak kapıyı açtı; böylece arsa, yeniden inşa ve altyapı projeleri için ana girdi haline geldi ve devlet, engelleyici bir denetleyiciden yatırım fırsatları sunan bir ortak haline dönüştü.

Mali dönüşüm: Verimsiz harçlardan akıllı teşviklere

• Önceki dönem (kaçakçılık ve durgunluk): Eski kanunlar, taşınmaz devrinde yüksek kümülatif harçlar uyguluyordu; bu da yatırımcıları gayriresmî belgelendirmeye (vekaletnamelerle) yönlendiriyor ve gayrimenkul geliştirme hareketinin durmasına, hazinenin gelir kaybına yol açıyordu.

• Modern mevzuat dönüşümü: Vergi sistemi tamamen yenilendi; 2021 tarihli 15 sayılı Gayrimenkul Satış Kanunu, otomasyonlu "rayiç değer" esasına dayalı olarak net ve adil oranlar belirledi.

Modern mevzuat yatırımcı ve gayrimenkul geliştiricilerin korunmasını nasıl güçlendirdi?

Suriye’de modern mevzuat, yatırımcı ve gayrimenkul geliştiricilerin korunmasını, yargı güvencesine ve prosedürlerin basitleştirilmesine dayalı güvenli ve istikrarlı bir yasal ortam sağlayarak güçlendirmiştir..

Yargı güvencesi ve egemen garantiler

• Rastgele haciz yasağı: 2025 tarihli 114 sayılı Kararname, yatırım projelerinde ihtiyati haciz, yargı kayyumu atanması veya kamulaştırmayı kesin mahkeme kararı olmadan açıkça yasaklar.
  
  Daha fazla bilgi: Suriye'de mahkeme kararıyla mülkiyet: Kapsamlı hukuk rehberi
  
• Rayiç bedelle tazminat: Kamulaştırma halinde, mevzuat geliştiriciye, kamulaştırma tarihindeki gerçek rayiç değer üzerinden adil tazminat verilmesini ve bu tazminatın döviz olarak yurt dışına transferini garanti eder.

• Hızlı tahkim: Mevzuat, gayrimenkul ve yatırım anlaşmazlıklarının hızlı çözümü için bağımsız özel tahkim merkezlerinin kurulmasına imkan tanır; böylece uzun yargı süreçlerinden uzaklaşılır.

Yatırımcıların gelecekte takip etmesi gereken başlıca gayrimenkul ve yatırım kanunları nelerdir?

• 2021 tarihli 15 sayılı Gayrimenkul Satış Kanunu: Taşınmazlar için otomasyonlu "rayiç değer" esasına dayalı vergileri belirler (son dönemde vergi matrahında indirimlerle piyasayı canlandırmıştır).
• 2022 tarihli 6 sayılı Kanun: Mülkiyet ve kira sözleşmelerinin belgelenmesini kolaylaştırmak için sürdürülebilir kalkınmayı destekleme nakdi katkı oranını %10’a indirmiştir.
• 2015 tarihli 23 sayılı Şehir Planlama ve İmar Kanunu: Arazi düzenleme mekanizmalarını, yeni düzenleme bölgelerinin oluşturulmasını, kamu tesisleri için bedelsiz kamulaştırmayı düzenler; umut vadeden gayrimenkul fırsatlarını düzenleme öncesi yakalamak için esastır.

İlginizi çekebilir: Suriye'de gayrimenkul yatırımcısının korunması rehberi

Modern mevzuat Suriye gayrimenkul piyasasını nasıl etkiledi?

2021-2025 yılları arasında çıkarılan mevzuat paketi, Suriye gayrimenkul piyasasının yapısı ve performansında köklü bir dönüşüm yarattı; piyasayı düzensizlikten ve gayriresmî işlemlerden kurumsallaşmaya ve yatırım teşvikine taşıdı. Bu dönüşüm şu başlıklarda öne çıkıyor:

• Fiyatların yapılandırılması ve vergi kaçakçılığının azaltılması
• Kuruluş maliyetlerinin düşürülmesi ve yeniden inşa projelerinin başlatılması
• Dış sermaye çekilmesi ve piyasanın kurumsallaşması