Pleine propriété des Palestiniens en Syrie : Un Palestinien a-t-il le droit d’acheter un bien immobilier ?

Un Palestinien résidant en Syrie peut-il acheter une maison ou enregistrer un bien à son nom ? Quelle est la différence entre un Palestinien enregistré en Syrie et les autres ? Quelles sont les lois qui régissent ce droit ? Avec les changements législatifs survenus en Syrie ces dernières années, ces questions sont devenues parmi les sujets les plus recherchés par les Palestiniens souhaitant s’installer ou investir dans l’immobilier, ce qui rend indispensable la compréhension du cadre juridique actuel avant toute démarche.

Pleine propriété pour les Palestiniens en Syrie : un Palestinien peut-il acheter un bien ?

Beaucoup de réfugiés palestiniens résidant en Syrie, ainsi que leurs enfants de deuxième et troisième génération, se demandent : un Palestinien peut-il acheter un bien immobilier en Syrie et l’enregistrer à son nom ? Ces droits varient-ils selon le statut légal et la date d’arrivée de la personne ou de sa famille sur le territoire syrien ?

La réponse n’est pas uniforme pour tous les Palestiniens, car la question de la pleine propriété pour les Palestiniens en Syrie est soumise à un ensemble de lois et de décisions exécutives qui ont changé à plusieurs reprises au fil des décennies, les derniers amendements datant de 2021 à 2023 ayant modifié de nombreuses règles. Ainsi, avant de penser à acheter un bien, il est essentiel de comprendre le cadre juridique actuel, de distinguer les différentes catégories de Palestiniens, de prendre connaissance des conditions et documents requis ainsi que des autorités compétentes pour l’octroi des autorisations, afin d’éviter toute surprise juridique ou financière ultérieure.

Dans cet article, nous présentons de manière documentée et claire les principales lois régissant la propriété immobilière en Syrie pour les Palestiniens, les conditions pratiques et les principales différences entre les catégories de réfugiés, en précisant que l’application administrative effective peut varier selon chaque cas, l’autorité compétente et les documents disponibles.

Un Palestinien a-t-il le droit à la pleine propriété en Syrie ?

Oui, certaines catégories de Palestiniens ont le droit d’acquérir un bien immobilier en Syrie, mais ce droit n’est ni absolu ni uniforme pour tous les Palestiniens. Il est soumis à plusieurs lois et décisions exécutives qui distinguent les différentes situations.

D’un point de vue légal, le législateur syrien a distingué le Palestinien résidant sur le territoire de la République arabe syrienne à la date d’entrée en vigueur de la loi n° 260 de 1956 (10/07/1956) et ceux considérés comme tels selon cette loi, des Palestiniens qui ne remplissent pas cette condition. La première catégorie est traitée comme un Syrien pour plusieurs droits civils conformément à la loi n° 260 de 1956, dans les limites fixées par la loi et les textes ultérieurs, tandis que les autres catégories relèvent des dispositions applicables aux non-Syriens, nécessitant souvent une autorisation préalable et le respect de conditions juridiques spécifiques.

Avec l’adoption de plusieurs amendements et décisions exécutives entre 2021 et 2023, des changements administratifs ont suscité un débat juridique sur la portée de certaines exemptions dont bénéficiaient les Palestiniens concernés par la loi n° 260. En conséquence, l’application pratique exige désormais dans de nombreux cas des procédures et conditions similaires à celles imposées aux non-Syriens, telles que l’obtention des autorisations nécessaires, la détermination du type de bien et de l’objectif de la propriété, ainsi que la finalisation des démarches administratives correspondantes.

En d’autres termes, le droit à la pleine propriété demeure en principe pour certaines catégories de Palestiniens, mais son exercice dépend désormais du respect des conditions légales et des procédures administratives applicables à chaque cas. Il est donc toujours recommandé de vérifier le statut juridique de chaque situation avant d’acheter ou de signer un contrat.

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Quelles lois régissent la pleine propriété des Palestiniens sur les biens immobiliers en Syrie ?

Ce dossier est structuré autour de plusieurs étapes législatives majeures, dont les principales sont :

Loi n° 260 de 1956

Promulguée le 10 juillet 1956, cette loi considère les Palestiniens résidant sur le territoire syrien à la date de sa promulgation comme des Syriens d’origine pour tout ce qui concerne l’emploi, le travail, le commerce et le service militaire, tout en conservant leur nationalité d’origine, à l’exception des droits politiques (élection et candidature). Cette loi demeure aujourd’hui la référence principale pour déterminer qui, parmi les Palestiniens, est traité comme un Syrien dans les affaires civiles.

Loi sur la pleine propriété des étrangers n° 11 de 2011 et ses amendements

Cette loi a réglementé la pleine propriété des biens immobiliers par les non-Syriens selon des conditions spécifiques (par exemple, le bien doit être destiné à l’habitation et le demandeur doit résider légalement en Syrie). Lors de sa promulgation en 2011, le terme « non-Syrien » incluait initialement les Palestiniens, avant que la décision du Conseil des ministres n° 2484 de 2013 n’exclue explicitement les Palestiniens relevant de la loi 260 de cette définition.

Loi n° 12 de 2021 et ses instructions d’application (décision n° 1555)

Cette loi a modifié les dispositions de la loi de 2011, précisant les conditions de résidence légale (3 années consécutives ou 5 années discontinues, avec au moins une année continue), et a distingué entre le Palestinien résidant avant 1956 (traité comme un Syrien) et celui arrivé après (traité selon les conditions applicables aux étrangers et aux Arabes).

Amendements ultérieurs (2021–2023)

À cette période, une décision du Conseil des ministres (certains évoquent le numéro 1011, d’autres le 1015, avec des divergences sur l’année entre 2021, 2022 et 2023 selon les sources) a redéfini la notion de « non-Syrien » sans exclure explicitement les Palestiniens, ce qui a eu pour effet de les assimiler aux étrangers dans ce domaine, entraînant la suspension temporaire de nombreuses transactions immobilières.En raison de cette confusion sur le numéro et la date de la décision, il est fortement conseillé de vérifier auprès des services fonciers ou d’un avocat spécialisé le texte actuellement en vigueur avant toute démarche.

Dernières actualités (2025–2026)

Après le changement politique en Syrie fin 2024, l’Autorité générale des réfugiés palestiniens arabes a publié à l’automne 2025 une circulaire élargissant l’enregistrement des catégories concernées par la loi 260 et rétablissant certains droits civils à des Palestiniens qui en étaient auparavant privés. Cependant, des rapports récents en 2026 indiquent que la législation immobilière n’a pas encore été modifiée par le nouveau gouvernement, et que de larges catégories de Palestiniens sont toujours traitées comme des étrangers dans ce domaine.

Quelles sont les principales lois qui régissent la pleine propriété des Palestiniens en Syrie ?

Les principales sont la loi n° 260 de 1956 (fondement pour déterminer qui est traité comme un Syrien), la loi sur la pleine propriété des étrangers n° 11 de 2011 et ses amendements, la loi n° 12 de 2021 et ses instructions d’application, ainsi que des décisions exécutives ultérieures ayant redéfini ce droit entre 2021 et 2023.

Quelles sont les conditions de la pleine propriété pour un Palestinien en Syrie ?

Selon les dernières instructions d’application, le Palestinien soumis aux conditions de la pleine propriété des étrangers (c’est-à-dire la plupart de ceux arrivés après 1956, et même certains relevant de la loi 260 selon les derniers amendements) doit généralement :

Après avoir rempli ces conditions, la procédure de pleine propriété suit les étapes habituelles d’enregistrement foncier auprès des services compétents, comprenant la vérification du titre, le paiement des frais et l’enregistrement du contrat au registre foncier pour l’émission d’un nouveau titre de propriété au nom de l’acheteur.

Il est important de noter que certains types de propriété (tels que les biens enregistrés par jugement de tribunal ou acte notarié) peuvent ne pas être finalisés au registre foncier pour les catégories non concernées par la loi 260, même si la personne dispose d’un jugement confirmant son droit.

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Un Palestinien a-t-il besoin d’une autorisation de sécurité pour acheter un bien en Syrie ?

Dans les cas où le Palestinien est traité comme un étranger, oui, les instructions en vigueur exigent une autorisation préalable du ministère de l’Intérieur, et une autorisation de sécurité supplémentaire peut être requise selon le cas et l’autorité compétente.

Les droits de pleine propriété diffèrent-ils entre les Palestiniens enregistrés en Syrie et les autres ?

Oui, c’est l’un des aspects les plus complexes du dossier. Les réfugiés palestiniens en Syrie sont divisés en groupes selon la date d’arrivée et d’enregistrement, et leur traitement administratif diffère en conséquence (sans lien avec tout débat politique, la différence étant ici administrative et procédurale) :

• Le Palestinien résidant en Syrie avant la promulgation de la loi 260 (10/07/1956) et enregistré auprès de l’Autorité générale des réfugiés palestiniens arabes : traité en principe comme un Syrien pour la plupart des droits civils, y compris historiquement le droit à la pleine propriété, tout en étant aujourd’hui soumis à certaines nouvelles restrictions exécutives.
• Ceux arrivés en Syrie après 1956 (y compris les vagues de réfugiés après 1967 et les événements de 1970) : traités en général selon les lois sur la pleine propriété des Arabes et des étrangers, nécessitant le respect des conditions de résidence légale et des autorisations préalables.
• Le Palestinien non enregistré auprès de l’Autorité générale, ou dont les documents civils ont été récemment modifiés : peut rencontrer des difficultés supplémentaires pour prouver son statut légal avant même de commencer les démarches de pleine propriété.

Les droits des Palestiniens en matière de pleine propriété varient-ils selon la date d’arrivée ?

Oui, l’application administrative distingue essentiellement ceux enregistrés et résidant avant le 10/07/1956 (concernés par la loi 260) et ceux arrivés après, ce qui se répercute sur les conditions et procédures requises pour chaque catégorie.

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Que se passe-t-il pour le bien immobilier au décès du propriétaire palestinien ?

Au décès du propriétaire, le bien est transmis aux héritiers légaux conformément aux règles de succession en vigueur en Syrie, généralement selon les étapes suivantes :

1. Obtention d’un acte officiel de dévolution successorale précisant les héritiers et leurs parts légales.
2. Dépôt du dossier auprès du service foncier compétent pour transférer la propriété aux héritiers sur la base de l’acte de succession.
3. Paiement des droits et taxes dus sur le transfert de propriété par succession.
4. Enregistrement de la nouvelle propriété au registre foncier au nom des héritiers, chacun selon sa part.

Pour les biens dont la pleine propriété était initialement soumise à des conditions particulières (comme ceux des Palestiniens traités comme des étrangers), le transfert par succession peut nécessiter des autorisations administratives supplémentaires, notamment si l’un des héritiers ne remplit pas à lui seul les conditions requises (résidence légale, statut de chef de famille, etc.). Les détails précis de ces situations peuvent varier selon le type de bien et l’autorité compétente, et n’ont pas été traités de manière détaillée et unifiée dans les sources juridiques disponibles à la date de rédaction de cet article.

Il est donc conseillé aux héritiers palestiniens de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier dès le décès, afin de respecter les délais légaux et d’éviter toute complication ultérieure dans le transfert ou la gestion du bien.

Les enfants d’un Palestinien héritent-ils du bien immobilier en Syrie ?

Oui, en principe, les règles générales de succession s’appliquent aux biens immobiliers des Palestiniens comme pour les autres, mais la finalisation du transfert au registre foncier peut nécessiter des autorisations supplémentaires selon le type de bien et le statut de l’héritier. Il est donc préférable de vérifier chaque cas auprès de l’autorité compétente.

Principaux défis rencontrés par les Palestiniens lors de l’achat d’un bien

Le Palestinien souhaitant acquérir un bien en Syrie aujourd’hui fait face à plusieurs obstacles pratiques, dont les principaux sont :

• Lenteur des procédures : la nécessité d’obtenir de multiples autorisations (ministère de l’Intérieur, parfois autorisations de sécurité) rend la procédure d’achat bien plus longue que pour un citoyen syrien.
• Divergence d’interprétation de certaines lois : comme vu avec la confusion sur le numéro et la date de la dernière décision, ce qui crée une incertitude même chez certains spécialistes.
• Multiplicité des autorisations administratives : certains cas nécessitent l’accord de plusieurs autorités, ce qui complique et allonge la procédure.
• Restrictions sur le type de propriété : exclusion des biens enregistrés par jugement ou acte notarié pour certaines catégories, bien que ce type d’enregistrement soit courant sur le marché immobilier syrien.
• Manque de clarté de certaines instructions exécutives : surtout dans la période de transition actuelle, le nouveau gouvernement n’ayant pas encore publié de textes unifiés et clairs pour remplacer les décisions précédentes controversées.

Ces défis rendent indispensable pour tout Palestinien souhaitant acheter un bien de vérifier d’abord sa catégorie juridique, puis les conditions spécifiques requises, avant tout engagement contractuel.

Quels sont les principaux obstacles à la pleine propriété pour un Palestinien en Syrie ?

Les principaux sont la longueur des procédures et la multiplicité des autorisations requises (notamment celle du ministère de l’Intérieur), les restrictions sur le type et la superficie du bien ainsi que sur l’objectif de la pleine propriété, en plus du flou de certaines instructions exécutives à l’heure actuelle.

L’achat d’un bien en Syrie est-il un bon choix pour un Palestinien ?

La réponse varie selon l’objectif de l’achat :

Si l’objectif est l’habitation personnelle, la pleine propriété peut être un choix approprié après avoir rempli les conditions légales, notamment pour ceux disposant des documents requis et d’un statut de résidence légale, car elle offre une stabilité résidentielle à long terme par rapport à la location, qui est elle-même soumise à des complications juridiques spécifiques sur le marché syrien actuel.

Si l’objectif est l’investissement, la situation est plus délicate ; les restrictions actuelles (pleine propriété d’un seul bien à usage d’habitation, exclusion des usages commerciaux) limitent la possibilité d’utiliser le bien à cette fin pour de nombreux Palestiniens, ce qui nécessite une étude approfondie de la faisabilité juridique avant toute décision.

Dans les deux cas, l’étape la plus importante reste la vérification complète de la situation juridique du bien (type de titre, absence de litige ou d’hypothèque, conformité aux règles d’urbanisme) et s’assurer de l’obtention de toutes les autorisations requises avant de signer un contrat ou de verser un acompte, afin d’éviter toute perte financière ou juridique ultérieure.

La question de la pleine propriété pour les Palestiniens en Syrie demeure un dossier juridique évolutif, régi par des textes accumulés et modifiés au fil des décennies, les derniers amendements de 2021–2023 ayant restreint le droit de pleine propriété pour de nombreux Palestiniens et rapproché leurs conditions de celles des étrangers, en plus des évolutions administratives récentes de 2025–2026 dont l’impact reste limité sur le secteur immobilier. Ainsi, avant toute démarche d’achat immobilier en Syrie pour un Palestinien, il est essentiel de vérifier la catégorie juridique applicable, et de consulter une autorité ou un avocat spécialisé, car l’application administrative effective peut varier selon le cas individuel et l’autorité compétente, et pourrait évoluer avec l’adoption de nouveaux textes dans la période de transition actuelle.

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Note : Cet article vise à fournir des informations générales sur les systèmes et procédures concernant la pleine propriété des Palestiniens en Syrie, et ne dispense pas de vérifier les textes et instructions en vigueur au moment de la demande. Les procédures pouvant varier selon chaque cas et autorité compétente, il est recommandé de vérifier la situation juridique de chaque dossier avant toute transaction ou signature de contrat.