Руководство по законам о недвижимости и инвестициям в Сирии

В последние годы законы о недвижимости и инвестициях в Сирии претерпели ряд поправок и законодательных изменений, которые преобразили инвестиционную и недвижимую среду в стране. От Инвестиционного закона № 18 от 2021 года, через обновления в сфере развития недвижимости и изменения в налогообложении недвижимости, до Декрета 114 от 2025 года — понимание этих законов стало необходимостью для каждого инвестора или девелопера, желающего принимать безопасные и обоснованные решения на сирийском рынке.

Почему понимание законов о недвижимости и инвестициях важно для успешных вложений в Сирии?

Понимание законов о недвижимости и инвестициях в Сирии — главный гарант защиты капитала и минимизации юридических рисков. Это позволяет инвестору проверить чистоту документов на недвижимость и убедиться в отсутствии ограничений, таких как арест или ипотека, а также избежать административных нарушений и сроков, которые могут привести к отзыву лицензии или финансовым штрафам, а также понять особые условия для иностранного владения, чтобы не допустить аннулирования договора.

С другой стороны, эти знания обеспечивают максимальную доходность за счет полного использования широких налоговых и таможенных льгот, предоставляемых Инвестиционным законом № 18 от 2021 года и его поправками, а также знания юридических механизмов ввоза капитала и вывода прибыли за рубеж, и использования возможностей в новых и перспективных районах градостроительства до повышения цен.

Инвестиционный закон № 18 от 2021 года: Переломный момент в инвестиционной среде

Инвестиционный закон № 18 от 2021 года и его последующие поправки (например, Закон № 2 от 2023 года и Декрет № 114 от 2025 года) стали фундаментальным переломным моментом в инвестиционной среде Сирии, поскольку отменили прежние разрозненные законы и объединили правовую базу для проектов.

Его стратегическая важность заключается в создании "специальных экономических зон", включающих районы развития недвижимости и реконструкции, а также в упрощении административных процедур через центры обслуживания инвесторов при Инвестиционном управлении для сокращения бюрократии и облегчения выдачи инвестиционных лицензий как сирийским, так и иностранным инвесторам.

Кроме того, этот закон предлагает беспрецедентный пакет финансовых стимулов и юридических гарантий, защищающих права собственности. Он предоставляет полные таможенные льготы на импорт оборудования и производственных линий, постоянные налоговые освобождения до 100% для проектов в сельском хозяйстве и животноводстве, а также длительные скидки для проектов развития и промышленности.

Закон также гарантирует свободу перевода прибыли и внешних средств, а также предоставляет дополнительные налоговые льготы, связанные с объемом местной занятости, что делает его основным драйвером запуска проектов реконструкции и устойчивого развития.

Каково влияние Декрета 114 от 2025 года на проекты реконструкции и инвестиции в недвижимость?

Законодательный декрет № 114 от 2025 года оказывает прямое положительное влияние на проекты реконструкции и инвестиции в недвижимость в Сирии благодаря существенным поправкам в Инвестиционный закон № 18 от 2021 года с целью развития инфраструктуры и жилищных проектов.

Это влияние особенно проявляется в статье, предоставляющей Высшему совету по экономическому развитию право выделять земли из государственной частной собственности инвесторам на основе стимулирующих экономических принципов и реального качества проектов, что решает проблему обеспечения необходимой недвижимости для строительства жилых пригородов и крупных заводов строительных материалов.

Декрет также обязывает государственные органы соблюдать строгие сроки, не превышающие 30 рабочих дней, для выдачи комплексной инвестиционной лицензии на все разрешения и согласования через центры обслуживания инвесторов (принцип "единого окна"), устраняя бюрократию и защищая девелоперов от потери времени, колебаний курсов валют и стоимости строительных материалов в период ожидания.

Каково влияние Декрета 114 от 2025 года на проекты реконструкции и инвестиции в недвижимость?

Законодательный декрет № 114 от 2025 года (изданный президентом Ахмадом Аль-Шара, вносящий поправки в Инвестиционный закон № 18) оказывает положительное и радикальное влияние на сектор реконструкции и развития недвижимости, предоставляя беспрецедентные таможенные льготы и централизованное управление землей. Он освобождает все машины, транспортные средства, устройства и оборудование, необходимые для реализации проектов развития и инвестиций в недвижимость, от всех таможенных и финансовых сборов и надбавок, что значительно снижает затраты на строительство.

Декрет также предоставляет "Высшему совету по экономическому развитию" широкие полномочия по выделению земель из государственной собственности инвесторам согласно стимулирующим экономическим принципам, что решает проблему обеспечения необходимой недвижимости для пригородных городов и крупных жилых проектов. Также он обязывает государственные органы соблюдать жесткий срок, не превышающий 30 дней, для рассмотрения заявок на лицензирование через "единое окно", чтобы избежать потерь капитала из-за колебаний цен.

С другой стороны, декрет обеспечивает юридическую неприкосновенность и сильные гарантии безопасности, привлекающие международные компании и иностранный капитал для реконструкции. Это проявляется в предоставлении иностранным девелоперам права 100% собственности на проекты без необходимости в местном партнере, а также строгой судебной защите, запрещающей арест, временное управление или экспроприацию, кроме как по окончательному решению суда и с выплатой справедливой компенсации по рыночной цене, которую можно перевести за рубеж в иностранной валюте.

Вас может заинтересовать: Государственные земельные участки в Сирии: юридические процедуры передачи права собственности и урегулирования

Закон о продаже недвижимости № 15 от 2021 года

Закон о продаже недвижимости № 15 от 2021 года регулирует механизм взимания налогов и финансовых сборов при продаже, дарении и аренде недвижимости в Сирии.

Закон основан на принципе "преобладающей стоимости", зафиксированной в автоматизированной финансовой системе как альтернатива цене, указанной в договорах, чтобы обеспечить прозрачные налоговые стандарты и ограничить человеческий фактор и финансовое уклонение.

Этот закон предусматривает ряд важных льгот и исполнительных решений для облегчения финансовых и рутинных нагрузок на владельцев и инвесторов:

Конкретные налоговые ставки на продажу недвижимости

Налог рассчитывается как фиксированный процент от преобладающей стоимости недвижимости, которая была снижена на 30% по решению Министерства финансов для уменьшения налоговой нагрузки и достижения эффективной ставки около 0,7% для жилой недвижимости.

Сдача недвижимости в аренду облагается ежегодным налогом на доход, также исходя из утвержденной стоимости.

Последние исполнительные обновления и льготы

• Отмена налога при отказе от сделки: Министерство финансов полностью освободило налогоплательщиков от налога на продажу недвижимости в случае "отказа" (незавершения сделки или взаимного согласия на расторжение).
• Временное снижение налоговой базы: Было принято исключительное решение о снижении преобладающей стоимости недвижимости на 30%, что привело к заметному снижению налогов при передаче права собственности на недвижимость.
• Гибкость использования коммерческой недвижимости: Коммерческая недвижимость при доказательстве проживания в ней более 3 лет до даты продажи облагается налогом как жилая (1% вместо 3%).
• Право на судебное обжалование: Закон предоставляет налогоплательщикам право обжаловать начисленный налог в течение 30 дней с момента уведомления, при условии предварительной уплаты налога и депозита 1%, который возвращается при удовлетворении жалобы.

Закон № 6 от 2022 года и его налоговые поправки

Закон № 6 от 2022 года в Сирии предусматривает изменение процента "денежного взноса в поддержку устойчивого развития" для снижения налоговой и финансовой нагрузки на граждан и инвесторов при оформлении сделок с недвижимостью.

Прямое влияние этого закона и его поправок отражается в следующих ключевых моментах:

• Снижение сборов на недвижимость: Закон снизил ставку денежного взноса в поддержку устойчивого развития до 10% (вместо прежних высоких ставок до 30%), распространив это снижение на сборы за переход, передачу и регистрацию недвижимости, а также на соответствующую гербовую пошлину.
• Упрощение оформления договоров аренды и сделок: Эта поправка способствовала снижению общей стоимости, связанной с регистрацией прав на недвижимость и ежегодных договоров аренды в финансовых органах и муниципалитетах, стимулируя регистрацию прав и ограничивая уклонение и неформальное оформление.
• Интеграция с системой продажи недвижимости: Этот закон напрямую пересекается с Законом о продаже недвижимости (№ 15 от 2021 года) и последующими налоговыми законами, направленными на сокращение совокупных дополнительных сборов и налогов сверх "преобладающей стоимости" недвижимости, что придает рынку жилой и коммерческой недвижимости большую гибкость при передаче прав и обмене.

Откройте для себя лучшие инвестиционные возможности в Сирии с Imtilak Real Estate

Какие законы регулируют иностранное владение недвижимостью в Сирии?

Закон № 11 от 2011 года

• Требование ВНЖ в Сирии и цели: Закон № 11 от 2011 года требует от не-сирийцев (арабов или иностранцев) получить предварительное разрешение от министра внутренних дел до приобретения любой недвижимости, при условии, что их проживание в Сирии легально и для целей семейного проживания.
• Максимум владения: Иностранцам разрешено владеть одним построенным и завершенным объектом недвижимости площадью не менее 140 кв. м. Владение пустыми участками или неделимыми долями запрещено.
• Запрет на владение в приграничных районах: Иностранцам строго запрещено владеть недвижимостью в приграничных районах, на побережье и в зонах с особыми правилами, кроме исключительных случаев и с разрешения министра обороны.
• Ограничения на распоряжение и продажу: Закон запрещает иностранному владельцу передавать или распоряжаться недвижимостью путем продажи или дарения до истечения пяти лет с момента приобретения права собственности и регистрации в земельном реестре.

Связь между законами о собственности и современным инвестиционным законодательством

• Отмена ограничений на владение для инвесторов: Современная законодательная среда (например, Инвестиционный закон № 18 от 2021 года и вносящий поправки Декрет № 114 от 2025 года) полностью преодолела условия Закона № 11, предоставив иностранным инвесторам право 100% владения недвижимостью в рамках проектов.
• Упрощение доступа к территориям и видам деятельности: Инвестиционное законодательство позволило иностранным девелоперам и бизнесменам владеть большими пустыми участками и несколькими объектами для строительства пригородных городов или промышленных, туристических и сельскохозяйственных проектов без ограничения одним жильем.
• Прямое выделение из государственной собственности: Декрет 114 от 2025 года предоставил Высшему совету по развитию право выделять земли из государственной собственности иностранным инвесторам с иммунитетом от экспроприации, кроме как по окончательному решению суда и с выплатой справедливой компенсации по рыночной стоимости с возможностью перевода за рубеж.

Как законодательство перешло от борьбы с монополией на землю к стимулированию городского развития?

Законодательство о недвижимости и инвестициях в Сирии прошло путь от этапа "застоя и борьбы с монополией" к этапу "поддержки и стимулирования городского развития" через стратегическую трансформацию, охватившую законодательные, финансовые и административные структуры:

От ограничения площадей к партнерству с девелоперами

• Предыдущий этап (ограничение монополии): Старые законы (например, законы о межевании и освобождении, а также прежние аграрные законы) были направлены на предотвращение накопления больших земельных участков у отдельных лиц или организаций и борьбу со спекуляцией, что приводило к раздробленности собственности и препятствовало притоку крупного капитала на рынок недвижимости.
• Современная законодательная трансформация: Государство приняло гибкую стратегию через законы о развитии недвижимости и Инвестиционный закон № 18 от 2021 года с поправками, поощряя девелоперов (сирийских и иностранных) к владению большими пустыми участками для создания пригородных городов и интегрированных урбанистических комплексов.

Вас может заинтересовать: Как компании по развитию недвижимости могут выйти на сирийский рынок?

Умное управление государственной собственностью и градостроительством

• Предыдущий этап (запрет на распоряжение): Государственная частная собственность защищалась строгими ограничениями, не позволяющими ее использовать или передавать частному сектору, что оставляло большие площади земли внутри и вне регулятивных планов неиспользованными.
• Современная законодательная трансформация: Законодательный декрет № 114 от 2025 года открыл возможность "выделения земель из государственной частной собственности инвесторам" на основе стимулирующих экономических принципов для обеспечения земли как основного ресурса для реконструкции и инфраструктурных проектов, превратив государство из запретительного регулятора в партнера и поставщика инвестиционных возможностей.

Финансовая замена: от неэффективных сборов к умным стимулам

• Предыдущий этап (уклонение и застой): Прежние законы устанавливали высокие совокупные сборы при передаче права собственности на недвижимость, что побуждало инвесторов прибегать к неформальным документам (внешние доверенности) и вызывало застой в развитии недвижимости и потерю доходов бюджета.

• Современная законодательная трансформация: Налоговая система была полностью реформирована, а Закон о продаже недвижимости № 15 от 2021 года установил четкие и справедливые ставки, основанные на автоматизированной "преобладающей стоимости".

Как современные законы усилили защиту инвесторов и девелоперов?

Современное законодательство в Сирии усилило защиту инвесторов и девелоперов, обеспечив безопасную и стабильную правовую среду на основе судебного иммунитета и упрощенных процедур для обеспечения непрерывности проектов.

Судебный иммунитет и суверенные гарантии

• Запрет на произвольный арест: Декрет 114 от 2025 года прямо запрещает арест, судебное управление или экспроприацию инвестиционных проектов, кроме как по окончательному решению суда
  
  Подробнее: Оформление права собственности по решению суда в Сирии: полный юридический гид
  
• Компенсация по рыночной стоимости: В случае экспроприации для общественных нужд законы гарантируют девелоперу справедливую компенсацию, равную фактической рыночной стоимости недвижимости на момент изъятия, с возможностью перевода компенсации за рубеж в иностранной валюте.

• Ускоренное арбитражное разбирательство: Законодательство позволило создавать специальные независимые арбитражные центры для быстрого разрешения споров по недвижимости и инвестициям, минуя длительные судебные процессы.

Какие основные законы о недвижимости и инвестициях должны соблюдать инвесторы в будущем?

• Закон о продаже недвижимости № 15 от 2021 года: устанавливает налоги на основе автоматизированной "преобладающей стоимости" объектов (недавно была снижена налоговая база для стимулирования рынка).
• Закон № 6 от 2022 года: снизил сборы за устойчивое развитие до 10% для упрощения оформления прав собственности и договоров аренды.
• Закон о градостроительстве и городах № 23 от 2015 года: регулирует механизмы планировки и раздела земель, создание новых регулятивных зон и процедуры бесплатного выделения для общественных нужд, что важно для использования перспективных возможностей до их развития.

Вас может заинтересовать: Гид по защите инвесторов в недвижимость в Сирии

Как современные законы повлияли на сирийский рынок недвижимости?

Пакет законов, принятых в период с 2021 по 2025 год, произвел радикальные изменения в структуре и функционировании сирийского рынка недвижимости, переведя его от хаоса и неформального оформления к институционализации и стимулированию инвестиций за счет:

• Реструктуризации цен и сокращения налогового уклонения
• Снижения затрат на строительство и запуска проектов реконструкции
• Привлечения иностранного капитала и институционализации рынка