Les taxes immobilières en Syrie

Que vous envisagiez d’acheter un bien immobilier, de vendre une maison ou d’investir dans un projet immobilier, connaître les taxes immobilières en Syrie est devenu une étape essentielle avant toute prise de décision. Les coûts ne se limitent pas seulement au prix du bien, mais comprennent un ensemble de taxes et de frais qui varient selon le type de bien et la nature de la transaction. Dans ce guide, nous passons en revue les principales taxes immobilières appliquées en Syrie selon la législation en vigueur, les cas qui nécessitent leur paiement, ainsi que les principales exonérations prévues officiellement.

Que signifient les taxes immobilières en Syrie ?

La taxe immobilière est une somme d’argent obligatoire imposée par le législateur sur un fait juridique lié au bien immobilier, tel que sa vente, le transfert de sa propriété ou la réalisation d’un revenu locatif, et elle est perçue au profit du Trésor public sans contrepartie directe pour le contribuable. Quant au frais, il s’agit d’un montant payé en échange d’un service administratif ou gouvernemental spécifique, comme les frais d’enregistrement au registre foncier. La taxe immobilière est imposée lors de la survenance du fait générateur défini par la loi : contrat de vente, contrat de location ou transfert de propriété sous toute forme.

Quels sont les types de taxes immobilières en Syrie ?

Taxe sur les ventes immobilières

Les opérations de vente de biens immobiliers en Syrie sont soumises à la taxe sur les ventes immobilières régie par la loi n° 15 de 2021, qui soumet les personnes physiques et morales à cette taxe en dérogation aux dispositions de l’impôt sur les bénéfices réels prévues par la loi sur l’impôt sur le revenu n° 24 de 2003. La taxe est due lors du transfert de propriété chez les services de documentation immobilière, et les contribuables sont tenus de déposer une déclaration écrite dans les trente jours suivant l’événement, et de régler la taxe due dans les trente jours suivant la déclaration.

Le mode de calcul de cette taxe a été profondément modifié par le paquet de réformes du ministère des Finances entré en vigueur en juillet 2025, avec la suppression de la notion de "valeur vénale" qui était estimée par des commissions spécialisées, remplacée par la valeur convenue entre le vendeur et l’acheteur dans le contrat comme base de calcul de la taxe. L’obligation de dépôt bancaire, auparavant imposée sur les ventes immobilières, a également été supprimée. Tous les frais et taxes annexes (frais d’administration locale, frais de reconstruction, timbre) ont été regroupés en une seule taxe et un seul frais pour simplifier les procédures. Par ailleurs, le ministère des Finances a décidé que les cas de "désistement" (annulation de la vente par accord des parties avant le transfert de propriété) ne sont pas soumis à aucune taxe, avec restitution des sommes déjà versées le cas échéant.

Concernant la personne qui supporte cette taxe, la loi ne précise pas explicitement l’obligation pour une partie plutôt qu’une autre, la question étant généralement laissée à l’accord entre vendeur et acheteur dans les limites du contrat.

Existe-t-il une taxe sur la vente d’un bien en Syrie ?

Oui, une taxe sur les ventes immobilières est imposée conformément à la loi n° 15 de 2021 et ses modifications de 2025, et elle est actuellement calculée sur la base de la valeur convenue entre le vendeur et l’acheteur dans le contrat de vente.

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Taxes et frais liés au transfert de propriété

Aucun transfert de propriété immobilière n’est légalement valable sans être documenté et enregistré au registre foncier. La loi n° 15 de 2021 interdit aux bureaux du registre foncier et aux notaires d’authentifier ou d’enregistrer tout droit réel immobilier sans la présentation d’un "certificat de non-redevance" des services fiscaux compétents, tout en rendant nul tout acte contraire. Après les réformes de 2025, les frais liés à l’enregistrement (frais d’administration locale, frais de reconstruction, timbre du contrat) sont désormais intégrés dans la taxe unique sur les ventes immobilières, au lieu d’être des montants distincts.

Quelle est la différence entre la taxe immobilière et les frais d’enregistrement ?

Après l’unification des frais en 2025, les frais d’enregistrement, de timbre et d’administration locale font désormais partie de la taxe unique sur les ventes immobilières, au lieu d’être perçus séparément comme auparavant.

Taxes sur les revenus locatifs

Les biens immobiliers loués en Syrie sont soumis à deux types d’obligations fiscales :

Premièrement, la taxe sur le revenu des biens immobiliers et terrains à bâtir, régie par le décret législatif n° 53 de 2006, qui est une taxe annuelle imposée sur toutes les constructions destinées à l’usage, quelle que soit leur nature (résidentielle, commerciale, industrielle) ainsi que sur les terrains à bâtir (terrains situés dans le plan d’urbanisme), calculée sur la base du "revenu" du bien, c’est-à-dire le loyer estimé selon les dispositions du décret, et perçue en une seule fois au début de chaque année. Sont exonérés de cette taxe, selon le texte du décret, certains cas comme les biens et appartements résidentiels dont le revenu annuel ne dépasse pas un certain seuil fixé par la loi.

Deuxièmement, la taxe sur les contrats de location réels selon la loi n° 15 de 2021 et ses modifications de 2025, imposée lorsqu’il existe un contrat de location authentifié. Selon les réformes de juillet 2025, les taux sont les suivants : zéro pour cent (0%) pour les biens résidentiels loués à des Syriens, 1,5% pour les biens résidentiels loués à des non-Syriens, 1,5% pour les terrains situés dans le plan d’urbanisme approuvé, et 2,5% pour les biens commerciaux (non résidentiels). Ce taux inclut tous les frais et taxes annexes. Les terres agricoles louées à des fins d’exploitation agricole sont exclues de ces dispositions.

Il est à noter que la non-déclaration d’un contrat de location, ou la déclaration d’un loyer inférieur à la réalité, expose le contribuable aux dispositions de la loi de lutte contre la fraude fiscale n° 25 de 2003.

Les taxes diffèrent-elles entre un bien résidentiel et commercial ?

Oui, les biens commerciaux sont soumis à des taux d’imposition plus élevés que les biens résidentiels, tant pour la taxe sur les ventes que pour la taxe sur les contrats de location. De plus, les biens résidentiels loués à des Syriens sont exonérés de la taxe sur la location réelle selon les modifications de 2025.

Taxes liées à l’investissement et au développement immobilier

Les bénéfices des sociétés et projets immobiliers sont généralement soumis à l’impôt sur les bénéfices réels selon la loi sur l’impôt sur le revenu n° 24 de 2003 et ses modifications, ainsi qu’au décret législatif n° 51 de 2006 qui prévoit une imposition progressive pouvant atteindre des taux élevés sur les bénéfices nets, avec possibilité de réduction pour les projets bénéficiant des lois de promotion de l’investissement.

Quant aux projets de développement et d’investissement immobilier spécifiquement autorisés, ils sont exemptés de la taxe sur les ventes immobilières selon la loi n° 15 de 2021, et restent soumis à la loi sur l’impôt sur le revenu n° 24 de 2003 et ses modifications. Les lois successives sur l’investissement (loi n° 18 de 2021 et ses modifications par la loi n° 2 de 2023, puis la loi sur l’investissement n° 114 de 2025) prévoient des incitations fiscales et douanières pour ces projets, notamment l’exonération des droits de douane et taxes sur les importations de matériaux de construction, équipements de finition et moyens de transport de service nécessaires à la réalisation du projet, dans la limite de plafonds relatifs au coût d’investissement estimé du projet. La loi sur l’investissement n° 114 de 2025 prévoit également la possibilité d’accorder une exonération d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 50% pendant dix ans pour les projets situés dans des zones de développement ou spécialisées, selon des critères liés à la localisation, au secteur et à la taille de l’emploi.

Existe-t-il des exonérations fiscales pour les projets de développement immobilier ?

Oui, ces projets bénéficient d’un régime fiscal spécifique selon les lois d’investissement en vigueur, au lieu de la taxe ordinaire sur les ventes immobilières, avec des incitations douanières et fiscales supplémentaires selon la classification et la localisation du projet.

Taxes municipales et services immobiliers

Des taxes municipales sont imposées sur les biens immobiliers et varient selon la région et le type de bien. Elles sont considérées comme des frais et non des taxes, car elles sont perçues en échange de services municipaux liés au bien et sont fixées par les autorités administratives compétentes, contrairement à la taxe qui est imposée par un texte législatif général sans lien direct avec un service rendu.

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Qui est responsable du paiement des taxes immobilières ?

La partie tenue de payer la taxe immobilière varie selon son type et la loi qui la régit :

• Pour la taxe sur les ventes immobilières : la loi ne précise pas de partie désignée, la question étant généralement laissée à l’accord entre vendeur et acheteur.
• Pour la taxe sur le revenu des biens immobiliers et terrains à bâtir : l’obligation incombe au bénéficiaire du bien dans les zones enregistrées au registre foncier, au propriétaire effectif, ou à l’occupant des constructions sur les biens publics.
• Pour la taxe sur les contrats de location : elle est imposée sur la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire selon la nature du bien (résidentiel ou commercial) et le statut du locataire (Syrien ou non), sans que cela n’implique nécessairement qu’une partie supporte effectivement la charge, la question restant négociable dans le contrat.
• Pour la taxe sur les projets d’investissement : l’obligation incombe à la société ou à la personne morale autorisée à exercer l’activité de développement ou d’ investissement immobilier.

Qui paie la taxe sur les ventes immobilières ?

La loi ne désigne pas de partie spécifique pour supporter la taxe, la question étant laissée à l’accord entre vendeur et acheteur, même s’il est courant que les deux parties négocient son partage ou la confient à l’une d’elles.

Comment sont calculées les taxes immobilières en Syrie ?

Le calcul de la taxe immobilière dépend de plusieurs facteurs définis par la législation en vigueur, notamment :

• Type de bien : résidentiel, commercial, industriel, agricole, ou terrain situé dans ou hors du plan d’urbanisme, les taux variant selon cette classification.
• Nature de la transaction immobilière : vente, donation, location ou transfert de propriété sous toute autre forme, chaque cas ayant ses propres règles.
• Valeur retenue pour le calcul : après les modifications de 2025, la valeur prise en compte pour la taxe sur les ventes est celle convenue entre le vendeur et l’acheteur dans le contrat, alors qu’auparavant la "valeur vénale" estimée par des commissions financières spécialisées était utilisée.
• Législation en vigueur au moment du fait générateur : les dispositions du dernier amendement en vigueur au moment de la réalisation du fait générateur (vente, location, etc.) s’appliquent.

Existe-t-il des exonérations ou des réductions fiscales ?

Les modifications du ministère des Finances de 2025 prévoient un ensemble d’exonérations de la taxe sur les ventes immobilières pour des raisons sociales et d’intérêt général, notamment :

• Donation et prêt d’usage entre ascendants, descendants et conjoints.
• Transfert de propriété d’une société de personnes à une société de capitaux.
• Contrats de location de biens résidentiels loués à des Syriens ou assimilés, désormais soumis à un taux de zéro pour cent.
• Cas de désistement (annulation convenue de la vente avant le transfert de propriété), désormais non soumis à aucune taxe.

Les lois d’investissement en vigueur (la plus récente étant la loi n° 114 de 2025) accordent également des exonérations et réductions fiscales et douanières spécifiques aux projets de développement immobilier autorisés, selon la localisation et la classification du projet, comme expliqué précédemment.

Existe-t-il des exonérations des taxes immobilières ?

Oui, les principales sont l’exonération des donations entre ascendants, descendants et conjoints, l’exonération des contrats de location de logements loués à des Syriens, l’exonération des cas de désistement, en plus des incitations fiscales spécifiques aux projets de développement immobilier autorisés.

Quelle est la différence entre taxes immobilières et frais de transfert de propriété ?

Comment éviter les erreurs fiscales lors de l’achat ou la vente d’un bien ?

• Vérifiez la situation juridique du bien en demandant un extrait récent du registre foncier, afin de s’assurer qu’il est libre de toute hypothèque ou saisie pouvant affecter les obligations fiscales.
• Assurez-vous de l’obtention du certificat de non-redevance fiscale avant de signer, car aucun droit réel immobilier ne peut être documenté sans ce document selon la loi n° 15 de 2021.
• Conservez tous les reçus et documents relatifs au paiement des taxes et frais, car ils constituent une preuve légale en cas de litige ultérieur.
• Déclarez officiellement les contrats de location auprès des autorités compétentes pour éviter les amendes pour fraude fiscale.
• Consultez un spécialiste juridique avant toute transaction, en raison des nombreuses modifications législatives récentes et de leur impact direct sur le montant de la taxe due.

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