Comment les entreprises de développement immobilier peuvent-elles entrer sur le marché syrien ?

Comment une société de promotion immobilière évalue-t-elle la faisabilité d’un projet sur le marché syrien ?

Les sociétés de promotion immobilière évaluent la faisabilité des projets sur le marché syrien à travers une méthodologie en plusieurs étapes, reliant les études techniques et financières classiques aux spécificités et conditions actuelles de l’économie locale. 

Ce processus vise à réduire les risques liés à la sensibilité opérationnelle, à la fluctuation du pouvoir d’achat et à garantir la durabilité de l’exécution. Les sociétés adoptent des pratiques précises, réparties selon une structure détaillée pour l’évaluation des projets :

• Réalisation de l’étude de marché et analyse de la demande réelle

 Évaluation du pouvoir d’achat : Le segment cible est examiné avec précision en raison des grandes différences de revenus et de capacité financière entre les gouvernorats et les régions.

Identification des lacunes du marché : Les sociétés se concentrent sur la détection des manques dans certains services (tels que les complexes médicaux, les petites unités résidentielles ou les biens commerciaux disposant de suffisamment de parkings).

Étude des tendances immobilières : Surveillance des mouvements de prix dans les grandes zones résidentielles et les nouvelles zones d’expansion urbaine à Damas, Alep et d’autres villes.

• Élaboration de l’étude technique et d’ingénierie réaliste

 Calcul des surfaces de construction : Estimation de la superficie du terrain, des taux de construction autorisés et des surfaces nettes vendables pour déterminer l’efficacité d’utilisation du bien.

Évaluation de l’infrastructure : Vérification de la disponibilité des services essentiels tels que l’eau, l’électricité, les énergies alternatives et la proximité du site avec les réseaux de transport et les services publics.

Estimation des coûts des matériaux et de l’exécution : Calculs flexibles des prix des matériaux de construction et de la main-d’œuvre locale, en intégrant des marges de sécurité pour se prémunir contre les fluctuations des prix.

• Analyse financière et calcul des indicateurs de rentabilité

Structuration des coûts et des revenus : Suivi de toutes les dépenses, du coût d’acquisition du terrain, des licences, de l’exécution, jusqu’aux coûts de marketing et de gestion. 

Calcul des indicateurs standards : En s’appuyant sur les outils d’évaluation financière de base pour déterminer l’attractivité de l’investissement :

Valeur actuelle nette : Pour connaître la valeur réelle des bénéfices futurs.

 Taux de rendement interne : Pour mesurer l’efficacité du capital investi.

  Délai de récupération pour calculer la période nécessaire au remboursement du capital investi

• Vérification juridique et réglementaire

Législation sur l’investissement immobilier : Révision des lois en vigueur telles que la loi sur l’investissement n°18 de 2021 et les instructions de l’Agence syrienne d’investissement supervisant le secteur de la promotion immobilière. 

Licences et autorisations : Étude des exigences légales des municipalités et des autorités gouvernementales pour obtenir les autorisations techniques, administratives et la licence finale pour les grands projets. 

Sécurité de la propriété et des contrats : Vérification des registres fonciers et s’assurer de l’absence de tout obstacle juridique ou litige sur le terrain destiné au projet. 

• Évaluation des risques opérationnels et solutions alternatives

Étude de faisabilité préliminaire : Tester la faisabilité opérationnelle réelle du projet sur le terrain avant d’investir d’importantes sommes, afin de s’assurer de la disponibilité des équipes, des équipements et des chaînes d’approvisionnement.

Gestion des risques : Élaboration de plans flexibles et de scénarios alternatifs pour faire face à des périodes de ralentissement temporaire ou de variation de la demande, garantissant ainsi la viabilité financière du projet.

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Comment une société de promotion immobilière choisit-elle l’emplacement adéquat pour son projet ?

 Les sociétés de promotion immobilière choisissent l’emplacement de leur projet sur la base d’une étude géographique et économique approfondie, l’emplacement étant le facteur décisif principal dans la réussite ou l’échec du projet.

Les sociétés vérifient les trois points mentionnés selon les critères et mécanismes suivants :

• Infrastructure et services

Les sociétés étudient la préparation technique du site afin de réduire les coûts d’installation et d’assurer le confort des acheteurs :

• Réseaux d’énergie et d’eau : Vérification de la disponibilité des conduites d’eau principales, de l’assainissement et de la stabilité de l’alimentation électrique ou de la possibilité de fournir des lignes exemptées de rationnement pour les grands projets.
• Services de télécommunications : Vérification de la couverture mobile solide et des réseaux Internet modernes (tels que la fibre optique).
• Infrastructures environnantes : Proximité des services essentiels tels que les hôpitaux, écoles, universités et centres commerciaux qui augmentent automatiquement la valeur du bien.
• Facilité d’accès et de connexion routière

Les sociétés recherchent des emplacements garantissant une circulation fluide pour les résidents ou les visiteurs sans obstacles :

• Axes principaux : Choix d’un site proche des autoroutes et des axes principaux reliant la zone au centre-ville et aux autres gouvernorats.
• Transports en commun : Disponibilité des lignes de transport public (bus, minibus) ou proximité des nœuds de transport principaux pour faciliter l’accès des personnes et du personnel des établissements commerciaux.
• Entrées et sorties : Étude du plan d’aménagement du site afin de garantir des entrées et sorties sûres et pratiques, évitant ainsi les embouteillages futurs devant le projet.
• Potentiel de croissance future de la zone

Le promoteur immobilier vise à anticiper l’avenir de la zone afin de garantir l’augmentation de la valeur des biens et d’obtenir des rendements élevés :

• Plans d’urbanisme gouvernementaux : Étude des plans des municipalités et des gouvernorats pour connaître l’orientation de l’expansion urbaine de la ville et les futurs projets gouvernementaux dans la zone (tels que parcs publics, zones administratives ou nouveaux centres gouvernementaux).
• Volume des investissements voisins : Observation de l’afflux d’autres promoteurs dans la zone ; l’arrivée d’autres sociétés et de projets concurrents est un indicateur positif de la transformation de la zone en un pôle d’attraction dynamique.
• Rendement sur investissement attendu : Mesure du taux d’augmentation des prix des terrains dans cette zone ces dernières années pour anticiper la marge bénéficiaire pour les investisseurs et les acheteurs finaux.

Quels sont les aspects juridiques à étudier avant le lancement du projet ?

Les aspects juridiques à étudier attentivement avant le lancement de tout projet de promotion immobilière en Syrie se divisent en quatre axes principaux garantissant la sécurité de l’investissement et l’évitement des litiges judiciaires et administratifs :

• Légalité du terrain et pleine propriété

Registre foncier : obtention d’un extrait cadastral récent pour vérifier la propriété du terrain et l’absence de toute hypothèque, saisie conservatoire ou litige en cours.

Statut urbanistique du terrain : vérification du plan d’urbanisme approuvé par la municipalité pour connaître la classification du terrain (résidentiel, commercial, industriel, touristique), les taux de construction et les retraits autorisés.

Indivision et copropriété : si le terrain est détenu en indivision, il faut procéder à la levée de l’indivision ou au partage des quotes-parts et déterminer la part attribuée légalement au projet.

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• Environnement législatif régissant la promotion immobilière

Licence de la société de promotion : vérification de l’enregistrement et de la classification de la société auprès de « l’Autorité générale pour la promotion et l’investissement immobilier » afin de garantir le respect des lois en vigueur.

Loi sur l’investissement n°18 de 2021 : étude des avantages, facilités ou exonérations douanières et fiscales dont le projet peut bénéficier s’il est inclus dans cette loi.

Décision de création de la zone : vérification de l’émission d’une décision gouvernementale officielle de création d’une « zone de promotion immobilière » si le projet est de grande envergure et situé hors des plans d’urbanisme traditionnels.

• Licences administratives et environnementales

Permis de construire officiel : révision des conditions et plans de l’Ordre des ingénieurs et de la municipalité concernée, paiement des taxes et redevances pour obtenir le permis de construire définitif.

Approbations environnementales et de sécurité : obtention de l’évaluation de l’impact environnemental et de l’accord des pompiers et de la défense civile concernant les normes de sécurité publique de l’établissement.

Permis de services : soumission de demandes préliminaires pour raccorder le projet aux réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement, et détermination des coûts et engagements juridiques qui en découlent.

• Contrats et engagements financiers

 Contrats de partenariat et de partage : rédaction de contrats précis et juridiques en cas de partenaires financiers ou de partenariat avec les propriétaires fonciers (système d’échange ou de parts indivises).

Lois sur la vente sur plan : étude des engagements légaux liés à la protection des fonds des acheteurs, et obligation d’ouvrir des comptes de garantie dédiés au projet si les règlements actuels l’exigent pour éviter toute manipulation.

Contrats de travail et d’approvisionnement : élaboration de modèles de contrats de construction et d’approvisionnement, ainsi que de contrats de travail locaux conformément au droit du travail syrien et à la garantie de la sécurité sociale des travailleurs.

Quels sont les fondements financiers à adopter lors du développement d’un projet immobilier en Syrie ?

Les fondements financiers pour développer un projet immobilier en Syrie reposent sur l’élaboration d’un modèle financier flexible capable d’absorber les variations rapides des taux de change et des coûts des matériaux.

Les sociétés vérifient les trois points mentionnés selon les mécanismes financiers suivants :

Estimation des coûts de développement et de construction

• Tarification en devise de référence : Les coûts des matériaux de base (acier, ciment, finitions) sont évalués dans une devise stable utilisée sur le marché parallèlement à la livre syrienne, afin d’éviter l’érosion du capital due à l’inflation.
• Inclusion d’une marge d’urgence élevée : Intégration d’une réserve pour la fluctuation des prix, représentant entre 20% et 30% du coût total de la construction, pour garantir la poursuite de l’exécution sans interruption.
• Calcul des coûts des licences et services : Suivi des frais de l’Ordre des ingénieurs, des taxes municipales et des coûts d’approvisionnement en énergies alternatives (générateurs ou énergie solaire) comme partie intégrante des coûts fixes.

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Étude du rendement attendu : 

• Définition de la politique de vente et des flux : Équilibre entre la vente immédiate au comptant (pour assurer une liquidité rapide) et la vente à tempérament sur des périodes courtes ou moyennes afin d’attirer les acheteurs, tout en ajustant les versements en fonction des taux d’inflation.
• Calcul des indicateurs de rentabilité dynamiques : Utilisation d’outils décisifs pour évaluer la faisabilité de l’investissement :
• Rendement sur investissement pour s’assurer de la rentabilité du projet par rapport à d’autres canaux d’investissement.
• Taux de rendement interne pour évaluer l’efficacité des flux de trésorerie entrants et sortants au fil du temps.
• Étude de la valeur locative cible : Si le projet est de type service ou commercial (centre commercial, complexe médical), la période de récupération du capital est calculée en fonction des loyers en vigueur dans la zone.

Gestion des risques potentiels

• Analyse de sensibilité financière : Élaboration de trois scénarios financiers pour le projet (optimiste, attendu, pessimiste) afin de tester la capacité du projet à résister en cas d’augmentation soudaine des coûts ou de baisse de la demande d’un certain pourcentage.
• Assurer des sources de financement diversifiées : Éviter la dépendance totale aux prêts bancaires locaux en raison de la complexité des conditions de crédit et des plafonds de retrait, et privilégier l’autofinancement, les partenariats stratégiques ou la vente sur plan conditionnée par les étapes d’avancement.
• Planification contractuelle et couverture : Conclusion de contrats d’approvisionnement à prix fixe avec les sous-traitants pour garantir la stabilité des coûts de construction pendant les phases critiques du chantier

Comment la société Imtilak immobilière aide-t-elle les sociétés de promotion immobilière à entrer sur le marché syrien ?

La société Imtilak immobilière aide les sociétés de promotion immobilière à entrer sur le marché syrien en offrant un ensemble de services intégrés et des solutions marketing, techniques et de conseil qui comblent le fossé entre les promoteurs étrangers ou régionaux et les spécificités de l’environnement local en Syrie.

Cette assistance commence par la fourniture de conseils immobiliers et d’études de faisabilité sur le terrain, la société offrant aux promoteurs des données précises sur les mouvements de prix et les zones à forte croissance, en plus de l’identification des lacunes d’investissement pour connaître les besoins du segment cible (résidents et expatriés) et orienter le promoteur vers le type de projet le plus demandé.

La société facilite également l’accès aux terrains et aux opportunités d’investissement ainsi que le choix du site grâce à son vaste réseau de relations, permettant aux promoteurs d’accéder à des emplacements privilégiés adaptés à la construction, tout en se chargeant de la vérification de la sécurité de la propriété, de l’examen des registres fonciers et de la conformité juridique et réglementaire des terrains avant achat ou partenariat.

Sur le plan opérationnel, la société propose des services techniques et d’ingénierie conjoints garantissant l’intégration technique et la collaboration avec une sélection d’ingénieurs et d’entrepreneurs locaux pour réaliser les projets selon les normes de construction modernes, en plus de la supervision et de la mise en relation des promoteurs avec les chaînes d’approvisionnement locales afin d’assurer le respect des délais et la meilleure qualité.

En matière de promotion, la société se distingue par des services de marketing immobilier professionnel et l’accès aux expatriés, tirant parti de sa forte présence en Turquie et dans le Golfe pour promouvoir les projets syriens auprès des expatriés souhaitant investir dans leur pays d’origine, ainsi que de sa longue expérience dans la commercialisation de projets « sur plan » afin d’assurer des flux de trésorerie précoces au promoteur grâce à des plans de paiement flexibles.

Enfin, la société assure un accompagnement juridique et administratif complet, incluant l’orientation juridique des promoteurs sur la législation locale, la facilitation des procédures d’enregistrement et l’obtention des autorisations officielles, jusqu’à la fourniture de services après-vente, la gestion des biens, la prise en charge des opérations de maintenance et le suivi des acheteurs après l’achèvement du projet.

Vous recherchez une opportunité de promotion immobilière prometteuse en Syrie ? Contactez les experts d’Imtilak immobilière pour obtenir une étude préliminaire de votre projet, une analyse des opportunités disponibles, ainsi qu’un accompagnement juridique et marketing complet pour entrer sur le marché syrien avec confiance et sécurité. Notre équipe est prête à répondre à vos questions et à vous accompagner à chaque étape du projet.