Freehold par décision judiciaire en Syrie : Guide juridique complet

Dans la quête de sécurité juridique pour l’investissement et la propriété en Syrie, le registre foncier (tabou vert) demeure la première garantie des droits. Cependant, dans la pratique, il existe des situations où cette garantie n’est pas directement accessible, comme lors de l’achat de biens immobiliers non enregistrés, de biens ayant perdu leurs documents pendant les années de la révolution syrienne, ou en cas de refus du vendeur d’effectuer le transfert à l’amiable.

Cette procédure, qui tire sa force du fait qu’elle émane de la justice syrienne, est soumise à des règles strictes et à des mises à jour continues visant à protéger la propriété privée et à instaurer la stabilité juridique des transactions. L’arrêt judiciaire définitif constitue l’outil juridique efficace pour prouver la propriété en vue de son enregistrement.

Qu’est-ce que la Freehold par décision judiciaire ?

La Freehold par décision judiciaire est une procédure légale qui consiste à intenter une action en confirmation de vente devant le tribunal compétent afin d’obtenir une décision définitive (insusceptible de recours) confirmant la propriété du bien au profit d’une personne déterminée. Cette procédure est principalement utilisée dans deux cas : le premier, l’achat d’un bien non enregistré dans le registre foncier permanent (tabou vert), lorsqu’il n’existe pas de fiche foncière officielle pour y transférer directement la propriété.

Le second cas est le refus du vendeur d’effectuer le transfert dans les ventes à contrat sous seing privé, où le vendeur refuse de se présenter à l’administration foncière pour finaliser le transfert et le passage de propriété à l’amiable.

Force juridique de la décision judiciaire

La décision judiciaire est la première étape essentielle sur la voie de la Freehold officielle d’un bien immobilier. Elle ne transfère pas, à elle seule, la propriété de façon complète, mais constitue la première étape officielle, étant un document officiel contraignant pour toutes les parties et confirmant le droit de l’acheteur de façon incontestable. Dès que le jugement définitif est rendu, la direction générale des affaires foncières est légalement tenue de l’exécuter. L’administration foncière compétente doit alors inscrire le contenu du jugement sur la fiche foncière du bien.

La propriété légale complète du bien n’est acquise qu’après l’enregistrement de ce jugement au registre foncier, opération appelée exécution du jugement, qui transfère officiellement la propriété au nom de l’acheteur dans les registres officiels.

Procédures de confirmation de propriété : action en confirmation de vente étape par étape

Pour obtenir un jugement de Freehold, il existe un ensemble de procédures juridiques à suivre devant la justice syrienne, incluant l’introduction de l’action, où l’action en confirmation de vente est choisie comme option sûre pour garantir les droits de l’acheteur en cas d’impossibilité de transfert à l’amiable. L’action est alors portée devant le tribunal compétent (tribunal de première instance du ressort du bien).

Pour garantir le gain du procès, il faut préparer un dossier juridique complet comprenant le contrat de vente préliminaire (contrat sous seing privé), l’attestation de témoins si possible, les témoignages pour prouver la vente et la possession effective du bien, ainsi qu’un extrait foncier récent du bien pour connaître sa situation juridique, les noms des propriétaires officiels, et parfois un document de filiation de propriété pour prouver la transmission du bien au vendeur.

Une circulaire publiée en août 2025 impose la transmission des actions en confirmation de vente immobilière au parquet pour avis, afin d’assurer la régularité des procédures et de vérifier les documents du dossier, dans le but de limiter les litiges et recours futurs.

Défis de la Freehold judiciaire à l’heure actuelle (mise à jour février 2026)

Les circonstances actuelles en Syrie ont imposé de nouveaux défis à la Freehold, nécessitant la mise en place de mécanismes pour y faire face :

• Perte des registres fonciers : Les dommages subis par certaines administrations foncières durant les années de la révolution syrienne ont rendu difficile la récupération des documents perdus. Dans ces régions, la justice devient la seule voie de preuve de propriété, en s’appuyant sur des moyens alternatifs comme les attestations de voisinage, les anciens documents et les déclarations officielles.
• Commissions de spoliation immobilière : Le ministère syrien de la justice a mis en place en octobre 2025 de nouveaux mécanismes, dont des commissions chargées d’examiner les cas de spoliation immobilière, pour traiter les cas d’appropriation illégale de biens survenus pendant les années de la révolution et accélérer les solutions judiciaires pour les victimes.
• Mandats judiciaires et notariés : Des circulaires très récentes de février 2026 précisent que la mission du mandat judiciaire (donné à l’avocat pour représenter le mandant dans l’action) prend fin avec le jugement.

Concernant la phase d’exécution du jugement au registre foncier, il existe un détail important à respecter pour éviter de bloquer la procédure d’enregistrement définitif : seul le mandat notarié (rédigé devant le notaire) est accepté pour l’exécution des procédures.

À lire aussi : Comment vous protéger légalement lors de l’achat d’un bien immobilier en Syrie ?

Différence entre la Freehold par décision judiciaire et le tabou vert

Il existe des différences fondamentales entre le jugement du tribunal et le tabou vert en termes de fiabilité, d’utilisation, de procédure et de force du titre :

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