راهنمای قوانین ملکی و سرمایه‌گذاری در سوریه

قوانین املاک و سرمایه‌گذاری در سوریه طی سال‌های اخیر شاهد مجموعه‌ای از اصلاحات و مقررات جدید بوده‌اند که چهره محیط سرمایه‌گذاری و بازار املاک این کشور را دگرگون کرده است. از قانون سرمایه‌گذاری شماره ۱۸ سال ۲۰۲۱، به‌روزرسانی‌های توسعه املاک و اصلاحات مالیاتی، تا فرمان ۱۱۴ سال ۲۰۲۵، آشنایی با این قوانین برای هر سرمایه‌گذار یا توسعه‌دهنده ملکی که به دنبال تصمیم‌گیری آگاهانه و امن در بازار سوریه است، ضرورتی انکارناپذیر به شمار می‌رود.

چرا آشنایی با قوانین املاک و سرمایه‌گذاری، پایه موفقیت سرمایه‌گذاری در سوریه است؟

آشنایی با قوانین املاک و سرمایه‌گذاری در سوریه، تضمین اصلی برای حفاظت از سرمایه و کاهش ریسک‌های حقوقی است؛ زیرا به سرمایه‌گذار امکان می‌دهد از سلامت سند ملکی و نبود هرگونه توقیف یا رهن اطمینان حاصل کند و از تخلفات اداری و مهلت‌های زمانی که ممکن است منجر به لغو مجوز یا جریمه مالی شوند، دوری کند. همچنین، آگاهی از شرایط مالکیت غیرسوری‌ها برای جلوگیری از ابطال قراردادها ضروری است.

از سوی دیگر، این شناخت، دستیابی به بیشترین بازدهی را از طریق بهره‌مندی کامل از مشوق‌ها و تسهیلات مالیاتی و گمرکی گسترده که قانون سرمایه‌گذاری شماره ۱۸ سال ۲۰۲۱ و اصلاحات آن ارائه می‌دهد، تضمین می‌کند. همچنین آشنایی با سازوکارهای قانونی برای ورود سرمایه و انتقال سود به خارج و شناسایی فرصت‌ها در مناطق جدید توسعه شهری پیش از افزایش قیمت‌ها را ممکن می‌سازد.

قانون سرمایه‌گذاری شماره ۱۸ سال ۲۰۲۱: نقطه عطف محیط سرمایه‌گذاری

قانون سرمایه‌گذاری شماره ۱۸ سال ۲۰۲۱ و اصلاحات بعدی آن (مانند قانون شماره ۲ سال ۲۰۲۳ و فرمان شماره ۱۱۴ سال ۲۰۲۵) نقطه عطفی اساسی در محیط سرمایه‌گذاری سوریه محسوب می‌شود؛ چرا که قوانین پراکنده قبلی را لغو و چارچوب واحدی برای پروژه‌ها ایجاد کرده است.

اهمیت راهبردی این قانون در ایجاد "مناطق ویژه اقتصادی" است که شامل مناطق توسعه املاک و بازسازی می‌شود و همچنین با ساده‌سازی فرآیندهای اداری از طریق مراکز خدمات سرمایه‌گذاری وابسته به سازمان سرمایه‌گذاری، بروکراسی را کاهش داده و صدور مجوز سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاران سوری و خارجی را تسهیل می‌کند.

از سوی دیگر، این قانون مجموعه‌ای بی‌سابقه از مشوق‌های مالی و تضمین‌های حقوقی را ارائه می‌دهد که حقوق مالکیت را محافظت می‌کند؛ از جمله معافیت کامل گمرکی برای واردات ماشین‌آلات و خطوط تولید و معافیت مالیاتی دائمی تا ۱۰۰٪ برای پروژه‌های تولید کشاورزی و دامی و تخفیف‌های گسترده برای پروژه‌های توسعه‌ای و صنعتی.

همچنین این قانون آزادی انتقال سود و سرمایه خارجی را تضمین کرده و امکان ارائه تخفیف‌های مالیاتی تشویقی بیشتر را بر اساس میزان اشتغال نیروی کار محلی فراهم می‌کند، که این قانون را به موتور اصلی راه‌اندازی پروژه‌های بازسازی و توسعه پایدار تبدیل می‌کند.

تأثیر فرمان ۱۱۴ سال ۲۰۲۵ بر پروژه‌های بازسازی و سرمایه‌گذاری ملکی چیست؟

فرمان قانون‌گذاری شماره ۱۱۴ سال ۲۰۲۵ تأثیر مثبت و مستقیمی بر پروژه‌های بازسازی و سرمایه‌گذاری ملکی در سوریه دارد؛ چرا که با اصلاحات اساسی در قانون سرمایه‌گذاری شماره ۱۸ سال ۲۰۲۱، زیرساخت‌ها و پروژه‌های مسکونی را تقویت می‌کند.

این تأثیر عمدتاً در ماده‌ای مشهود است که به شورای عالی توسعه اقتصادی اختیار تخصیص زمین‌های ملکی دولتی به سرمایه‌گذاران را بر اساس معیارهای اقتصادی تشویقی و کیفیت ملموس پروژه‌ها می‌دهد و بدین ترتیب مشکل تأمین املاک مورد نیاز برای احداث شهرک‌های مسکونی و کارخانه‌های بزرگ مصالح ساختمانی را حل می‌کند.

همچنین این فرمان دستگاه‌های دولتی را ملزم می‌کند که ظرف مدت ۳۰ روز کاری، مجوز جامع سرمایه‌گذاری را برای تمامی مجوزها و موافقت‌ها از طریق مراکز خدمات سرمایه‌گذاری (پنجره واحد) صادر کنند و بدین ترتیب بروکراسی را حذف و از اتلاف وقت و تغییرات نرخ ارز و هزینه مصالح ساختمانی در دوره‌های انتظار جلوگیری می‌کند.

تأثیر فرمان ۱۱۴ سال ۲۰۲۵ بر پروژه‌های بازسازی و سرمایه‌گذاری ملکی چیست؟

فرمان قانون‌گذاری شماره ۱۱۴ سال ۲۰۲۵ (صادره از رئیس‌جمهور احمد شرع برای اصلاح قانون سرمایه‌گذاری شماره ۱۸) تأثیر مثبت و تغییر بنیادینی بر بخش بازسازی و توسعه ملکی از طریق ارائه تسهیلات گمرکی بی‌سابقه و مدیریت متمرکز زمین‌ها دارد؛ به طوری که تمامی ماشین‌آلات، تجهیزات و دستگاه‌های مورد نیاز برای اجرای پروژه‌های توسعه و سرمایه‌گذاری ملکی را از کلیه عوارض گمرکی و مالی و هزینه‌های اضافی معاف کرده و هزینه‌های تأسیس ساختمانی را به‌طور قابل توجهی کاهش می‌دهد.

همچنین این فرمان به "شورای عالی توسعه اقتصادی" اختیارات گسترده‌ای برای تخصیص زمین‌های ملکی دولتی به سرمایه‌گذاران بر اساس معیارهای اقتصادی تشویقی می‌دهد که مشکل اساسی تأمین زمین‌های مورد نیاز برای شهرک‌های حومه‌ای و پروژه‌های بزرگ مسکونی را حل می‌کند. علاوه بر این، دستگاه‌های دولتی را ملزم می‌کند که ظرف ۳۰ روز به درخواست‌های مجوز از طریق پنجره واحد رسیدگی کنند تا از کاهش ارزش سرمایه بر اثر نوسانات قیمت‌ها جلوگیری شود.

از سوی دیگر، این فرمان مصونیت حقوقی و تضمین‌های امنیتی قوی برای جذب شرکت‌های بین‌المللی و سرمایه‌های خارجی جهت بازسازی فراهم می‌کند. این امر در اعطای حق مالکیت کامل پروژه‌ها به توسعه‌دهندگان ملکی خارجی بدون الزام به شریک محلی و ارائه حمایت قضایی شدید که توقیف یا مصادره یا سلب مالکیت را فقط با حکم قطعی دادگاه و با پرداخت غرامت عادلانه به قیمت روز مجاز می‌داند و امکان انتقال آن به خارج به ارز خارجی را فراهم می‌کند، مشهود است.

ممکن است برایتان مفید باشد: املاک ساخته‌شده بر اراضی دولتی در سوریه: روندهای حقوقی انتقال مالکیت و تسویه

قانون معاملات املاک شماره ۱۵ سال ۲۰۲۱

قانون معاملات املاک شماره ۱۵ سال ۲۰۲۱ قانون ناظر بر نحوه وصول مالیات و عوارض مربوط به خرید، واگذاری و اجاره املاک در سوریه است.

این قانون مبتنی بر فلسفه "ارزش روز" ثبت‌شده در یک سامانه مالی خودکار است که جایگزین قیمت نوشته‌شده در قراردادها شده تا معیارهای مالیاتی مشخصی را تضمین و از مداخله انسانی و فرار مالیاتی جلوگیری کند.

این قانون مجموعه‌ای از تسهیلات و تصمیمات اجرایی مهم را برای کاهش بار مالی و اداری مالکان و سرمایه‌گذاران به همراه داشته است:

نسبت‌های مالیاتی تعیین‌شده برای معاملات املاک

مالیات به صورت درصدی ثابت از ارزش روز ملک محاسبه می‌شود که با تصمیم وزارت دارایی برای کاهش بار مالیاتی، ۳۰٪ کاهش یافته و به نرخ واقعی حدود ۰.۷٪ برای املاک مسکونی رسیده است.

اجاره واحدهای ملکی نیز مشمول مالیات سالانه بر درآمد است که بر اساس ارزش مورد تأیید محاسبه می‌شود.

آخرین تسهیلات و به‌روزرسانی‌های اجرایی

• حذف مالیات در صورت انصراف: وزارت دارایی، مؤدیان را در صورت "انصراف" (عدم تکمیل معامله یا توافق دو طرف بر فسخ) به‌طور کامل از مالیات معاملات املاک معاف کرده است.
• کاهش موقت پایه مالیاتی: تصمیم استثنایی برای کاهش ارزش روز املاک به میزان ۳۰٪ در ادارات دارایی صادر شد که عملاً منجر به کاهش محسوس مالیات پرداختی هنگام انتقال مالکیت ملکی شد.
• انعطاف در استفاده از ملک تجاری: واحد ملکی تجاری در صورتی که به مدت بیش از ۳ سال متوالی پیش از فروش به‌طور کامل برای سکونت استفاده شده باشد، با نرخ مالیاتی ۱٪ (به جای ۳٪) مانند ملک مسکونی محاسبه می‌شود.
• حق اعتراض قضایی: قانون به مؤدیان اجازه داده است ظرف ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ، به ارزش مالیاتی برآوردشده اعتراض کنند مشروط به اینکه ابتدا مالیات را پرداخت و ۱٪ تضمین بگذارند که در صورت اثبات اعتراض صحیح، بازگردانده می‌شود.

قانون شماره ۶ سال ۲۰۲۲ و اصلاحات مالیاتی آن

قانون شماره ۶ سال ۲۰۲۲ در سوریه، نسبت "سهم نقدی حمایت از توسعه پایدار" را برای کاهش بار مالیاتی و مالی بر شهروندان و سرمایه‌گذاران هنگام ثبت معاملات ملکی اصلاح کرده است.

تأثیر مستقیم این قانون و اصلاحات آن در موارد زیر مشهود است:

• کاهش عوارض ملکی: قانون، سهم نقدی حمایت از توسعه پایدار را به ۱۰٪ (به جای درصدهای بالای قبلی تا ۳۰٪) کاهش داده است و این تخفیف شامل هزینه‌های انتقال، ثبت ملکی و همچنین تمبر مربوطه می‌شود.
• تسهیل ثبت قراردادهای اجاره و معاملات: این اصلاح باعث کاهش هزینه کلی ثبت اسناد ملکی و قراردادهای اجاره سالانه در ادارات مالی و شهرداری‌ها شده و تثبیت حقوق و کاهش فرار ملکی و ثبت غیررسمی را تشویق کرده است.
• هماهنگی با نظام معاملات املاک: این قانون به‌طور مستقیم با قانون معاملات املاک (شماره ۱۵ سال ۲۰۲۱) و قوانین مالیاتی بعدی مرتبط است و هدف آن کاهش عوارض و مالیات‌های تجمعی اضافی بر "ارزش روز" املاک است و به بازار املاک مسکونی و تجاری انعطاف بیشتری هنگام انتقال مالکیت و مبادلات می‌بخشد.

بهترین فرصت‌های ملکی برای سرمایه‌گذاری در سوریه را با Imtilak بیابید

قوانین مربوط به مالکیت خارجی املاک در سوریه چیست؟

قانون شماره ۱۱ سال ۲۰۱۱

• شرط اقامت در سوریه و نیت: قانون شماره ۱۱ سال ۲۰۱۱ الزام کرده است که غیرسوری (عرب یا خارجی) پیش از تملک هر ملکی باید مجوز قبلی از وزیر کشور دریافت کند، مشروط بر اینکه اقامت او در سوریه مشروع و برای سکونت خانوادگی باشد.
• حداکثر مالکیت: به خارجی اجازه داده می‌شود فقط یک ملک ساخته‌شده و تکمیل‌شده با مساحت طبقه‌ای حداقل ۱۴۰ مترمربع داشته باشد و مالکیت زمین‌های بایر یا سهام مشاع غیرتفکیکی مجاز نیست.
• ممنوعیت مالکیت در مناطق مرزی: مالکیت غیرسوری‌ها در مناطق مرزی، خطوط ساحلی و مناطق تابع برخی مقررات خاص به‌طور کامل ممنوع است مگر در موارد استثنایی با موافقت وزیر دفاع.
• محدودیت در نقل و انتقال و فروش: قانون، انتقال مالکیت یا واگذاری ملک توسط مالک خارجی را پیش از گذشت پنج سال از تاریخ تملک و ثبت در دفتر املاک ممنوع کرده است.

ارتباط قوانین مالکیت با مقررات جدید سرمایه‌گذاری

• لغو محدودیت‌های مالکیت برای سرمایه‌گذاران: محیط قانون‌گذاری جدید (مانند قانون سرمایه‌گذاری شماره ۱۸ سال ۲۰۲۱ و فرمان اصلاحی ۱۱۴ سال ۲۰۲۵) شرایط قانون شماره ۱۱ را به‌طور کامل پشت سر گذاشته و حق مالکیت ملکی پروژه‌ها را تا ۱۰۰٪ به سرمایه‌گذاران خارجی اعطا می‌کند.
• تسهیل مساحت و فعالیت اقتصادی: مقررات سرمایه‌گذاری به توسعه‌دهندگان ملکی و بازرگانان خارجی اجازه داده است زمین‌های بایر وسیع و املاک متعدد برای ساخت شهرک‌های حومه‌ای یا پروژه‌های صنعتی، گردشگری و کشاورزی بدون محدودیت خانه واحد تملک کنند.
• تخصیص مستقیم از املاک دولتی: فرمان ۱۱۴ سال ۲۰۲۵ به شورای عالی توسعه اختیار تخصیص زمین‌های ملکی دولتی به سرمایه‌گذاران خارجی را داده و مصونیتی فراهم کرده است که سلب مالکیت فقط با حکم قطعی دادگاه و پرداخت غرامت عادلانه به قیمت روز و امکان انتقال آن به خارج مجاز است.

چگونه قوانین از مقابله با انحصار زمین به تشویق توسعه شهری تغییر یافتند؟

قوانین املاک و سرمایه‌گذاری در سوریه از مرحله "رکود و مقابله با انحصار" به مرحله "حمایت و تشویق توسعه شهری" با تحول راهبردی در ساختار قانون‌گذاری، مالی و اداری تغییر یافته‌اند که از طریق محورهای زیر محقق شده است:

از محدودیت مساحت تا مشارکت با توسعه‌دهندگان

• مرحله قبلی (مقابله با انحصار): قوانین قدیمی (مانند قانون تحدید و تحریر و قوانین کشاورزی پیشین) بر جلوگیری از تجمیع زمین‌های وسیع در دست افراد یا نهادهای خاص و مقابله با سوداگری ملکی تمرکز داشت که منجر به خرد شدن مالکیت‌ها و عدم تمایل سرمایه‌های بزرگ به ورود به بازار املاک شد.
• تحول قانون‌گذاری جدید: دولت با تصویب قوانین توسعه املاک و قانون سرمایه‌گذاری شماره ۱۸ سال ۲۰۲۱ و اصلاحات آن، رویکرد انعطاف‌پذیری اتخاذ کرد؛ به‌طوری که قوانین جدید، توسعه‌دهندگان ملکی (سوری و خارجی) را به تملک زمین‌های وسیع بایر برای ایجاد شهرک‌های حومه‌ای و مجتمع‌های شهری کامل تشویق می‌کند.

ممکن است برایتان مفید باشد: چگونه شرکت‌های توسعه املاک می‌توانند وارد بازار سوریه شوند؟

مدیریت هوشمند املاک دولتی و توسعه شهری

• مرحله قبلی (ممنوعیت تصرف): املاک خصوصی دولتی با محدودیت‌های شدیدی محافظت می‌شد که بهره‌برداری یا تخصیص آن به بخش خصوصی را ممنوع می‌کرد و باعث می‌شد بخش عظیمی از زمین‌ها در داخل و خارج طرح‌های شهری بلااستفاده باقی بماند.
• تحول قانون‌گذاری جدید: فرمان قانون‌گذاری شماره ۱۱۴ سال ۲۰۲۵ امکان "تخصیص زمین‌های ملکی دولتی به سرمایه‌گذاران" را بر اساس معیارهای اقتصادی تشویقی فراهم کرد تا زمین به عنوان ورودی اساسی پروژه‌های بازسازی و زیرساخت تأمین شود و دولت از نهاد ناظر به شریک تسهیل‌گر و فراهم‌کننده فرصت‌های سرمایه‌گذاری تبدیل شد.

جایگزینی مالی: از عوارض ناکارآمد تا مشوق‌های هوشمند

• مرحله قبلی (فرار مالیاتی و رکود): قوانین قبلی عوارض تجمعی بالایی برای انتقال مالکیت املاک وضع می‌کرد که سرمایه‌گذاران را به ثبت غیررسمی (وکالت خارجی) سوق می‌داد و باعث رکود توسعه ملکی و از دست رفتن درآمد دولت می‌شد.

• تحول قانون‌گذاری جدید: نظام مالیاتی به‌طور کامل اصلاح شد؛ به‌طوری که قانون معاملات املاک شماره ۱۵ سال ۲۰۲۱ نرخ‌های شفاف و عادلانه را بر اساس "ارزش روز" خودکار تعیین کرد.

چگونه مقررات جدید، حمایت از سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان ملکی را تقویت کرده است؟

مقررات جدید در سوریه، حمایت از سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان ملکی را با ایجاد محیط حقوقی امن و باثبات مبتنی بر مصونیت قضایی و ساده‌سازی رویه‌ها برای تضمین تداوم پروژه‌ها تقویت کرده است.

مصونیت قضایی و تضمین‌های حاکمیتی

• ممنوعیت توقیف خودسرانه: فرمان ۱۱۴ سال ۲۰۲۵ به‌صراحت توقیف احتیاطی، تعیین سرپرست قضایی یا سلب مالکیت از پروژه‌های سرمایه‌گذاری را مگر با حکم قطعی دادگاه ممنوع کرده است.
  
  مطالعه بیشتر: مالکیت به موجب حکم قضایی در سوریه: راهنمای کامل حقوقی
  
• غرامت به قیمت روز: در صورت تملک ملک برای منافع عمومی، قوانین پرداخت غرامت عادلانه معادل ارزش واقعی روز ملک در تاریخ تملک را تضمین کرده و اجازه انتقال این غرامت به خارج به ارز خارجی را می‌دهد.

• داوری سریع: مقررات جدید ایجاد مراکز داوری مستقل و ویژه برای حل سریع اختلافات ملکی و سرمایه‌گذاری را بدون نیاز به دادرسی طولانی در دادگاه‌های عادی امکان‌پذیر کرده است.

مهم‌ترین قوانین املاک و سرمایه‌گذاری که سرمایه‌گذار باید در آینده پیگیری کند کدامند؟

• قانون معاملات املاک شماره ۱۵ سال ۲۰۲۱: که مالیات‌ها را بر اساس "ارزش روز" خودکار املاک تعیین می‌کند (که اخیراً شاهد کاهش پایه مالیاتی برای رونق بازار بوده است).
• قانون شماره ۶ سال ۲۰۲۲: که هزینه سهم نقدی حمایت از توسعه پایدار را به ۱۰٪ کاهش داده تا ثبت قراردادهای مالکیت و اجاره را تسهیل کند.
• قانون برنامه‌ریزی و توسعه شهری شماره ۲۳ سال ۲۰۱۵: قانون ناظر بر نحوه ساماندهی و تفکیک زمین‌ها، ایجاد مناطق جدید شهری و نحوه اختصاص رایگان برای خدمات عمومی است که اساس شناسایی فرصت‌های ملکی پیش از توسعه رسمی است.

ممکن است برایتان مفید باشد: راهنمای حمایت از سرمایه‌گذار ملکی در سوریه

تأثیر قوانین جدید بر بازار املاک سوریه چگونه بوده است؟

مجموعه قوانین صادرشده بین سال‌های ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ تحول بنیادی در ساختار و عملکرد بازار املاک سوریه ایجاد کرده و این بازار را از بی‌نظمی و ثبت غیررسمی به سمت سازماندهی و تشویق سرمایه‌گذاری سوق داده است که این امر از طریق:

• ساماندهی قیمت‌ها و کاهش فرار مالیاتی
• کاهش هزینه‌های تأسیس و راه‌اندازی پروژه‌های بازسازی
• جذب سرمایه‌های خارجی و سازماندهی بازار