Suriye'de emlak vergileri

İster bir gayrimenkul satın almayı, ister ev satmayı, ister bir gayrimenkul projesine yatırım yapmayı planlayın, Suriye'de gayrimenkul vergileri hakkında bilgi sahibi olmak, herhangi bir karar vermeden önce temel bir adımdır. Maliyetler yalnızca taşınmazın fiyatı ile sınırlı değildir; taşınmazın türüne ve işlemin niteliğine göre değişen çeşitli vergi ve harçları da içerir. Bu rehberde, Suriye'de yürürlükteki mevzuata göre uygulanan en önemli gayrimenkul vergilerini, ödeme gerektiren durumları ve resmî olarak belirtilen başlıca muafiyetleri ele alıyoruz.

Suriye'de gayrimenkul vergilerinden ne kastedilmektedir?

Gayrimenkul vergisi, taşınmazla ilgili bir hukuki olaya (satış, mülkiyet devri, kiradan gelir elde etme gibi) yasa koyucu tarafından zorunlu olarak uygulanan bir mali yükümlülüktür ve doğrudan bir hizmet karşılığı olmaksızın devlet hazinesine ödenir. Harç ise belirli bir idari veya kamu hizmeti karşılığında ödenen bir bedeldir; örneğin tapu siciline kayıt harcı gibi. Gayrimenkul vergisi, kanunda belirtilen olayın gerçekleşmesiyle (satış sözleşmesi, kira sözleşmesi veya herhangi bir şekilde mülkiyet devri) uygulanır.

Suriye'de gayrimenkul vergilerinin türleri nelerdir?

Gayrimenkul satış vergisi

Suriye'de taşınmaz satış işlemleri, gayrimenkul satış vergisi kapsamında, 2021 tarihli 15 sayılı yasa ile düzenlenmektedir. Bu yasa, gerçek ve tüzel kişileri bu vergiye tabi tutmuş ve 2003 tarihli 24 sayılı gelir vergisi yasasındaki gerçek kazanç vergisi hükümlerinden istisna etmiştir. Vergi, taşınmazın tapuda devri sırasında uygulanır ve yükümlüler, olay tarihinden itibaren otuz gün içinde yazılı beyan vermek ve yine otuz gün içinde vergiyi ödemek zorundadır.

Bu verginin hesaplanma yöntemi, Temmuz 2025'te yürürlüğe giren Maliye Bakanlığı reformları ile köklü biçimde değişmiştir. "Rayiç değer" uygulaması kaldırılmış ve bunun yerine satıcı ile alıcı arasında sözleşmede belirlenen değer esas alınmaya başlanmıştır. Ayrıca, daha önce zorunlu olan banka yatırımı şartı kaldırılmıştır. Vergiyle birlikte alınan tüm harçlar (yerel yönetim harcı, yeniden inşa harcı, sözleşme pulu harcı) tek bir vergi ve harçta birleştirilmiştir. Ayrıca, "cayma" (tarafların tapu devri gerçekleşmeden önce satıştan vazgeçmesi) durumları vergiden muaf tutulmuş ve ödenmişse iade edilmesi sağlanmıştır.

Bu vergiyle ilgili olarak, yasa bir tarafı açıkça yükümlü kılmaz; genellikle satıcı ve alıcı arasında sözleşme ile kararlaştırılır.

Suriye'de taşınmaz satışı vergisi var mı?

Evet, 2021 tarihli 15 sayılı yasa ve 2025 değişikliklerine göre gayrimenkul satış vergisi uygulanır ve şu anda satış sözleşmesinde taraflar arasında mutabık kalınan değer üzerinden hesaplanır.

Daha fazla bilgi için: Suriye'de taşınmaz mülkiyeti devri nasıl yapılır?

Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin vergi ve harçlar

Herhangi bir taşınmazın mülkiyet devri, ancak tapu siciline tescil edilip belgelendikten sonra yasal olarak geçerli olur. 2021 tarihli 15 sayılı yasa, tapu sicil müdürlükleri ve noterlerin, ilgililerin ilgili maliye dairesinden "borcu yoktur" belgesi sunmadıkça herhangi bir ayni hakkı tescil veya belgelemelerini yasaklar; aksi belgelemeler geçersiz sayılır. 2025 reformlarından sonra, kayıt işlemleriyle ilgili harçlar (yerel yönetim harcı, yeniden inşa harcı, sözleşme pulu harcı) gayrimenkul satış vergisiyle birleştirilmiş ve ayrı ayrı alınmamaktadır.

Gayrimenkul vergisi ile kayıt harçları arasındaki fark nedir?

2025'te harçların birleştirilmesinden sonra, kayıt, pul ve yerel yönetim harçları artık tek bir gayrimenkul satış vergisine dâhil edilmiştir; önceden olduğu gibi ayrı ayrı alınmamaktadır.

Gayrimenkullerin kiraya verilmesinden elde edilen gelire ilişkin vergiler

Suriye'de kiraya verilen taşınmazlar iki tür vergiye tabidir:

Birincisi, 2006 tarihli 53 sayılı kararname ile düzenlenen taşınmaz ve arsa gelir vergisidir. Bu, tüm kullanım amaçlı yapılar (konut, ticari, endüstriyel) ve imar planı içindeki arsalar için yıllık olarak alınır ve taşınmazın "gelirine", yani kararnamede belirlenen kira bedeline göre hesaplanır. Her yıl başında bir defada tahsil edilir. Kanunda belirtilen belirli bir yıllık gelir sınırını aşmayan konut ve daireler bu vergiden muaftır.

İkincisi, 2021 tarihli 15 sayılı yasa ve 2025 değişikliklerine göre gerçek kira sözleşmeleri için uygulanan kira sözleşmesi vergisidir. Temmuz 2025 reformlarına göre oranlar şöyledir: Yüzde sıfır (0%) Suriyelilere kiralanan konutlar için, %1,5 Suriyeli olmayanlara kiralanan konutlar için, %1,5 onaylı imar planı içindeki arsalar için ve %2,5 ticari (konut dışı) taşınmazlar için; bu oranlar tüm ek harçları da kapsar. Tarımsal yatırım amacıyla kiralanan tarım arazileri bu kapsamda değildir.

Kira sözleşmesinin beyan edilmemesi veya gerçek kira bedelinden düşük beyan edilmesi, 2003 tarihli 25 sayılı vergi kaçakçılığıyla mücadele yasası hükümlerine tabi olur.

Konut ve ticari taşınmazlar arasında vergi farkı var mı?

Evet, ticari taşınmazlar hem satış hem de kira sözleşmesi vergisinde konutlara göre daha yüksek oranlara tabidir. Ayrıca, Suriyelilere kiralanan konutlar 2025 değişiklikleriyle kira vergisinden muaf tutulmuştur.

Yatırım ve gayrimenkul geliştirme ile ilgili vergiler

Gayrimenkul şirketleri ve projelerinin kârları genel olarak 2003 tarihli 24 sayılı gelir vergisi yasası ve 2006 tarihli 51 sayılı kararnameye göre gerçek kazanç vergisine tabidir. Bu vergi artan oranlıdır ve net kâr üzerinden yüksek oranlara ulaşabilir; ancak yatırım teşvik yasalarına tabi projeler için indirim uygulanabilir.

Özellikle ruhsatlı gayrimenkul geliştirme ve yatırım projeleri, 2021 tarihli 15 sayılı yasa gereği gayrimenkul satış vergisinden muaftır ve bunun yerine 24 sayılı gelir vergisi yasasına tabi olur. Yatırım yasaları (2021 tarihli 18 sayılı yasa ve 2023 tarihli 2 sayılı değişiklik, ardından 2025 tarihli 114 sayılı yatırım yasası) bu projelere vergi ve gümrük teşvikleri sağlar. Bunlar arasında, inşaat malzemeleri, tamamlayıcı ekipmanlar ve proje için gerekli hizmet araçlarının ithalatında belirli bir yatırım maliyeti oranına kadar gümrük ve mali muafiyetler yer alır. 2025 tarihli 114 sayılı yasa, belirli coğrafi bölgelerde veya sektörlerde yapılan projeler için on yıl süreyle gelir vergisinden %50'ye kadar muafiyet tanıyabilmektedir.

Gayrimenkul geliştirme projeleri için vergi muafiyeti var mı?

Evet, bu projeler yürürlükteki yatırım yasalarına göre özel bir vergi rejimine tabidir ve normal gayrimenkul satış vergisinden muaftır. Ayrıca, projenin türüne ve konumuna göre ek vergi ve gümrük teşvikleri sağlanmaktadır.

Belediye harçları ve gayrimenkul hizmetleri

Taşınmazlara uygulanan ve bölgeye ve taşınmazın türüne göre değişen belediye harçları vardır. Bunlar vergi değil, taşınmazla ilgili belediye hizmetleri karşılığında alınan harçlardır ve ilgili idari birimler tarafından belirlenir. Verginin aksine, genel bir yasal düzenlemeyle ve doğrudan bir hizmet karşılığı olmaksızın alınmazlar.

Daha fazla bilgi için: Suriye'de kesin satışın taşınmaz mülkiyetine etkileri

Gayrimenkul vergilerini kim öder?

Gayrimenkul vergisinin ödenmesinden sorumlu taraf, vergi türüne ve ilgili yasa hükümlerine göre değişir:

• Gayrimenkul satış vergisinde: Yasa, belirli bir tarafı yükümlü kılmaz; genellikle satıcı ve alıcı arasında anlaşmayla belirlenir.
• Taşınmaz ve arsa gelir vergisinde: Tapu siciline kayıtlı bölgelerde taşınmazdan yararlanan, fiilî malik ve kamu arazilerindeki yapılar için fiilî kullanıcı yükümlüdür.
• Kira sözleşmesi vergisinde: Vergi, taşınmazın türüne (konut veya ticari) ve kiracının statüsüne (Suriyeli veya yabancı) göre kiraya veren ve kiracı arasındaki sözleşmeye uygulanır. Ancak, yükümlülüğün fiilî olarak hangi tarafa ait olacağı sözleşme ile kararlaştırılabilir.
• Yatırım projeleri vergisinde: Yatırım veya gayrimenkul geliştirme faaliyeti yürüten şirket veya tüzel kişi yükümlüdür.

Gayrimenkul satış vergisini kim öder?

Yasa, vergiyi kimin ödeyeceğini belirlemez; genellikle satıcı ve alıcı arasında anlaşmayla kararlaştırılır. Tarafların vergiyi paylaşması veya bir tarafa yüklemesi yaygındır.

Suriye'de gayrimenkul vergileri nasıl hesaplanır?

Gayrimenkul vergisinin hesaplanmasında yürürlükteki mevzuatın belirlediği birkaç ana unsur dikkate alınır:

• Taşınmazın türü: Konut, ticari, endüstriyel, tarımsal veya imar planı içi/dışı arsa; vergi oranları bu sınıflamaya göre değişir.
• Taşınmaz işleminin niteliği: Satış, bağış, kira veya diğer mülkiyet devri şekilleri; her durumun kendine özgü hükümleri vardır.
• Hesaplamada esas alınan değer: 2025 değişikliklerinden sonra, satış vergisinde esas alınan değer, satıcı ve alıcı arasında sözleşmede belirlenen değerdir; önceden mali komisyonlarca belirlenen "rayiç değer" esas alınırdı.
• Olay anında yürürlükteki mevzuat: Vergi olayının (satış, kira vb.) gerçekleştiği tarihteki en son değişiklik hükümleri uygulanır.

Muafiyet veya vergi indirimi var mı?

2025 Maliye Bakanlığı değişiklikleri, sosyal ve kamu yararı gerekçeleriyle gayrimenkul satış vergisinden çeşitli muafiyetler öngörmüştür. Bunların başlıcaları:

• Bağış ve ödünç verme: Üstsoy, altsoy ve eşler arasında.
• Taşınmaz mülkiyetinin devri: Şahıs şirketinden sermaye şirketine.
• Suriyelilere kiralanan konut sözleşmeleri: Artık %0 vergi oranına tabidir.
• Cayma durumları: (Tapu devri gerçekleşmeden önce tarafların anlaşarak satıştan vazgeçmesi) artık hiçbir vergiye tabi değildir.

Ayrıca, yürürlükteki yatırım yasaları (en yenisi 2025 tarihli 114 sayılı yasa) ruhsatlı gayrimenkul geliştirme projeleri için, projenin konumu ve türüne göre özel vergi ve gümrük muafiyetleri ve indirimleri tanır.

Gayrimenkul vergilerinde muafiyet var mı?

Evet, başlıcaları üstsoy, altsoy ve eşler arası bağış muafiyeti, Suriyelilere kiralanan konut sözleşmelerinin muafiyeti, cayma durumlarının muafiyeti ve ruhsatlı gayrimenkul geliştirme projelerine özel vergi teşvikleridir.

Gayrimenkul vergileri ile mülkiyet devri harçları arasındaki fark nedir?

Gayrimenkul alım-satımında vergi hatalarından nasıl kaçınılır?

• Taşınmazın hukuki durumunu kontrol edin: Tapudan güncel bir kayıt belgesi talep ederek taşınmazın ipotek veya haciz gibi vergi yükümlülüğünü etkileyebilecek durumları olmadığından emin olun.
• Mali borcu yoktur belgesini alın: 2021 tarihli 15 sayılı yasa gereği, bu belge olmadan herhangi bir ayni hak tescil edilemez.
• Tüm makbuz ve belgeleri saklayın: Vergi ve harç ödemelerine ilişkin tüm belgeler, olası bir anlaşmazlıkta yasal kanıt niteliğindedir.
• Kira sözleşmelerini resmî olarak beyan edin: Vergi kaçakçılığı cezalarından kaçınmak için ilgili kurumlara bildirin.
• Hukuki bir uzmana danışın: Son yasal değişikliklerin vergiye etkisi nedeniyle, herhangi bir işlemden önce mutlaka uzman görüşü alın.

Suriye'de gayrimenkul alım-satımında neden Imtilak Gayrimenkul’ü seçmelisiniz?

Bir taşınmaz alım veya satımı önemli bir mali karardır. Bu nedenle, Suriye gayrimenkul piyasasında geniş deneyime sahip bir kurumdan destek almak, işleminizi güven ve şeffaflıkla tamamlamanıza yardımcı olur. Imtilak Gayrimenkul ekibi, uygun taşınmazın seçilmesinden, danışmanlık hizmetine, işlemle ilgili prosedürlerin ve gerekliliklerin açıklanmasından, mülkiyet devri işlemlerinin tamamlanmasına kadar tüm süreçte yanınızdadır. Suriye'de taşınmaz almak, satmak veya yatırım yapmak istiyorsanız, Imtilak Gayrimenkul ekibi, hedef ve ihtiyaçlarınıza uygun bilinçli bir gayrimenkul kararı vermeniz için yardıma hazırdır. WhatsApp üzerinden bize ulaşın; karar vermeden önce tüm sorularınızı yanıtlayıp gayrimenkul danışmanlığı almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.