ضرائب العقارات في سوريا

سواء كنت تخطط لشراء عقار، أو بيع منزل، أو الاستثمار في مشروع عقاري، فإن معرفة ضرائب العقارات في سوريا أصبحت خطوة أساسية قبل اتخاذ أي قرار. فالتكاليف لا تقتصر على سعر العقار فقط، بل تشمل مجموعة من الضرائب والرسوم التي تختلف بحسب نوع العقار وطبيعة المعاملة. في هذا الدليل نستعرض أهم الضرائب العقارية المطبقة في سوريا استناداً إلى التشريعات النافذة، والحالات التي تستوجب دفعها، وأبرز الإعفاءات المنصوص عليها رسمياً.

ما المقصود بضرائب العقارات في سوريا؟

الضريبة العقارية هي مبلغ مالي إلزامي يفرضه المُشرّع على واقعة قانونية متصلة بالعقار، كبيعه أو نقل ملكيته أو تحقيقه دخلاً من التأجير، وتُستوفى لمصلحة الخزينة العامة دون أن تقابلها خدمة مباشرة للمكلف. أما الرسم فهو مبلغ يُدفع مقابل خدمة إدارية أو حكومية محددة، كرسوم التسجيل في السجل العقاري. وتُفرض الضريبة العقارية عند تحقق الواقعة التي حددها القانون بذاتها: عقد البيع، عقد الإيجار، أو نقل الملكية بأي وجه من وجوه التصرف.

ما أنواع ضرائب العقارات في سوريا؟

ضريبة البيوع العقارية

تخضع عمليات بيع العقارات في سوريا لضريبة البيوع العقارية المنظمة بموجب القانون رقم 15 لعام 2021، والذي أخضع الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين لهذه الضريبة استثناءً من أحكام ضريبة دخل الأرباح الحقيقية الواردة في قانون الضريبة على الدخل رقم 24 لعام 2003. وتُفرض الضريبة عند إفراغ العقار (نقل ملكيته) لدى دوائر التوثيق العقاري، ويلتزم المكلفون بتقديم تصريح خطي خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الواقعة، وتسديد الضريبة المترتبة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم التصريح.

وقد شهد أسلوب احتساب هذه الضريبة تعديلاً جوهرياً بموجب حزمة إصلاحات وزارة المالية التي دخلت حيّز التطبيق في تموز 2025، حيث تم إلغاء اعتماد "القيمة الرائجة" التي كانت تُقدَّر من لجان مختصة، والاستعاضة عنها بـالقيمة المحددة باتفاق البائع والمشتري في العقد كأساس لاحتساب الضريبة، كما أُلغي شرط الإيداع البنكي الذي كان مفروضاً سابقاً على عمليات البيع العقاري. وتم توحيد كافة الرسوم والإضافات المرافقة للضريبة (رسم الإدارة المحلية، رسم إعادة الإعمار، رسم الطابع) في ضريبة ورسم واحد لتبسيط الإجراءات. كما استقرت وزارة المالية على اعتبار حالات "النكول" (التراجع عن البيع باتفاق الطرفين قبل إتمام الفراغ العقاري) غير خاضعة لأي ضريبة، مع إعادة ما سُدد منها إن وُجد.

بخصوص من يتحمل هذه الضريبة، فالقانون لا ينص صراحة على إلزام طرف بعينه دون الآخر، وتُترك المسألة عادة للاتفاق بين البائع والمشتري ضمن حدود العقد.

هل توجد ضريبة على بيع العقار في سوريا؟

نعم، تُفرض ضريبة البيوع العقارية وفق القانون رقم 15 لعام 2021 وتعديلاته لعام 2025، وتُحتسب حالياً على أساس القيمة المتفق عليها بين البائع والمشتري في عقد البيع.

اقرأ أكثر حول: كيفية نقل ملكية العقار في سوريا

الضرائب والرسوم المرتبطة بنقل ملكية العقار

لا يُعتد قانوناً بأي نقل ملكية عقارية إلا بعد توثيقه وتسجيله في السجل العقاري، ويحظر القانون رقم 15 لعام 2021 على دوائر السجل العقاري وكُتّاب العدل توثيق أو تسجيل أي حق عيني عقاري ما لم يُبرز أصحاب العلاقة "براءة ذمة" من الدوائر المالية المختصة، ويُعد باطلاً كل توثيق يخالف ذلك. وبعد إصلاحات 2025 أصبحت الرسوم المرافقة لعملية التسجيل (رسم إدارة محلية، رسم إعادة إعمار، رسم طابع العقد) مندمجة ضمن ضريبة البيوع العقارية الموحدة، بدلاً من كونها مستحقات منفصلة.

ما الفرق بين الضريبة العقارية ورسوم التسجيل؟

بعد توحيد الرسوم عام 2025، أصبحت رسوم التسجيل والطوابع والإدارة المحلية جزءاً من ضريبة البيوع العقارية الواحدة، بدلاً من استيفائها كمستحقات منفصلة كما كان معمولاً به سابقاً.

الضرائب على الدخل الناتج عن تأجير العقارات

تخضع العقارات المؤجرة في سوريا لنوعين من الالتزامات الضريبية:

الأول، ضريبة ريع العقارات والعرصات، المنظمة بالمرسوم التشريعي رقم 53 لعام 2006، وهي ضريبة سنوية تُفرض على جميع الإنشاءات المعدة للاستعمال على اختلاف أنواعها (سكنية، تجارية، صناعية) وعلى العرصات (الأراضي المعدة للبناء ضمن المخطط التنظيمي)، وتُحتسب على أساس "ريع" العقار أي بدل إيجاره المقدَّر وفق أحكام المرسوم ذاته، وتُجبى دفعة واحدة في بداية كل سنة. ويُعفى من هذه الضريبة، وفق نص المرسوم، بعض الحالات مثل العقارات وشقق السكنية التي لا يتجاوز ريعها السنوي حداً معيناً منصوصاً عليه في القانون.

الثاني، ضريبة عقود الإيجار الفعلية بموجب القانون رقم 15 لعام 2021 وتعديلاته لعام 2025، وتُفرض عند وجود عقد إيجار موثق فعلي. وبموجب إصلاحات تموز 2025، أصبحت المعدلات كالتالي: صفر بالمئة (0%) للعقارات السكنية المؤجرة للسوريين، 1.5% للعقارات السكنية المؤجرة لغير السوريين، 1.5% للأراضي الواقعة ضمن المخطط التنظيمي المصدق، و2.5% للعقارات التجارية (غير السكنية)، وتشمل هذه النسبة كل الإضافات والرسوم المرافقة. وتستثني هذه الأحكام الأراضي الزراعية المؤجرة لأغراض الاستثمار الزراعي.

يُشار إلى أن عدم التصريح بعقد الإيجار، أو التصريح ببدل إيجار أقل من الحقيقي، يُعرّض المكلف لأحكام قانون مكافحة التهرب الضريبي رقم 25 لعام 2003.

هل تختلف الضرائب بين العقار السكني والتجاري؟

نعم، فالعقارات التجارية تخضع لمعدلات ضريبية أعلى من العقارات السكنية في كل من ضريبة البيوع وضريبة عقود الإيجار، كما أن العقارات السكنية المؤجرة للسوريين أُعفيت من ضريبة الإيجار الفعلي بموجب تعديلات 2025.

الضرائب المتعلقة بالاستثمار والتطوير العقاري

تخضع أرباح الشركات والمشاريع العقارية عموماً لضريبة دخل الأرباح الحقيقية وفق قانون الضريبة على الدخل رقم 24 لعام 2003 وتعديلاته، ووفق المرسوم التشريعي رقم 51 لعام 2006 الذي ينظم الضريبة بمبدأ تصاعدي يصل بأقصى معدلاته إلى نسب مرتفعة على الأرباح الصافية، مع إمكانية تخفيضها للمشاريع الخاضعة لقوانين تشجيع الاستثمار.

أما مشاريع التطوير والاستثمار العقاري المرخصة تحديداً، فهي مستثناة من الخضوع لضريبة البيوع العقارية وفق القانون رقم 15 لعام 2021، وتبقى خاضعة بدلاً من ذلك لقانون الضريبة على الدخل رقم 24 لعام 2003 وتعديلاته. وتنظّم قوانين الاستثمار المتعاقبة (القانون رقم 18 لعام 2021 وتعديلاته بالقانون رقم 2 لعام 2023، ثم قانون الاستثمار رقم 114 لعام 2025) حوافز ضريبية وجمركية لهذه المشاريع، منها إعفاء مستوردات مواد البناء وتجهيزات الإكمال ووسائط النقل الخدمية اللازمة لتنفيذ المشروع من الرسوم الجمركية والمالية، ضمن سقوف نسبية من التكاليف الاستثمارية التقديرية للمشروع. كما نص قانون الاستثمار رقم 114 لعام 2025 على إمكانية منح إعفاء من ضريبة الدخل يصل إلى 50% لمدة عشر سنوات للمشاريع المقامة في مناطق تنموية أو تخصصية، وفق معايير مرتبطة بالموقع الجغرافي والقطاع وحجم التشغيل.

هل توجد إعفاءات ضريبية لمشاريع التطوير العقاري؟

نعم، إذ تخضع هذه المشاريع لنظام ضريبي خاص بموجب قوانين الاستثمار النافذة بدلاً من ضريبة البيوع العقارية العادية، مع حوافز جمركية وضريبية إضافية بحسب تصنيف المشروع وموقعه.

الرسوم البلدية والخدمات العقارية

توجد رسوم بلدية تُفرض على العقارات وتختلف بحسب المنطقة ونوع العقار، وتُعد من قبيل الرسوم لا الضرائب، إذ تُستوفى مقابل خدمات بلدية مرتبطة بالعقار وتخضع لتحديد الوحدات الإدارية المختصة، بخلاف الضريبة التي تُفرض بنص تشريعي عام دون ارتباط مباشر بخدمة مقابلة.

تعرف على: مخاطر البيع القطعي في سوريا على الملكية العقارية

من المسؤول عن دفع الضرائب العقارية؟

تختلف الجهة الملزَمة بدفع الضريبة العقارية باختلاف نوعها ونص القانون الناظم لها:

• في ضريبة البيوع العقارية: لا ينص القانون على تحديد طرف بعينه، وتخضع المسألة عادة لاتفاق البائع والمشتري.
• في ضريبة ريع العقارات والعرصات: يُفرض التكليف على المنتفع بالعقار في المناطق المسجلة بالسجل العقاري، وعلى المالك الفعلي، وعلى واضع اليد على الإنشاءات المقامة على الأملاك العامة.
• في ضريبة عقود الإيجار: تُفرض على العلاقة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر بحسب طبيعة العقار (سكني أو تجاري) وصفة المستأجر (سوري أو غير سوري)، دون أن يعني ذلك بالضرورة أن أحد الطرفين هو من يتحمل عبء السداد الفعلي، إذ يبقى ذلك قابلاً للاتفاق بين الطرفين ضمن حدود العقد.
• في ضريبة المشاريع الاستثمارية: يقع الالتزام على الشركة أو الشخص الاعتباري المرخص له بمزاولة نشاط التطوير أو الاستثمار العقاري.

من يدفع ضريبة البيوع العقارية؟

لا يحدد القانون طرفاً بعينه لتحمل الضريبة، وتُترك المسألة للاتفاق بين البائع والمشتري، وإن كان من الشائع تفاوض الطرفين على تقاسمها أو تحميلها لأحدهما.

كيف يتم احتساب الضرائب العقارية في سوريا؟

يعتمد احتساب الضريبة العقارية على عدة عوامل تحددها التشريعات النافذة، أبرزها:

• نوع العقار: سكني، تجاري، صناعي، زراعي، أو أرض ضمن المخطط التنظيمي أو خارجه، إذ تختلف المعدلات الضريبية باختلاف هذا التصنيف.
• طبيعة التصرف العقاري: بيع، هبة، إيجار، أو نقل ملكية بأي وجه آخر من وجوه التصرف، إذ لكل حالة أحكامها الخاصة.
• القيمة المعتمدة للاحتساب: بعد تعديلات 2025، أصبحت القيمة المعتمدة في ضريبة البيوع هي القيمة المتفق عليها بين البائع والمشتري في العقد، بعد أن كانت تُعتمد "القيمة الرائجة" المقدَّرة من لجان مالية مختصة.
• التشريعات النافذة وقت الواقعة: إذ تُطبَّق أحكام آخر تعديل نافذ وقت تحقق الواقعة الضريبية (بيع، إيجار، إلخ).

هل توجد إعفاءات أو تخفيضات ضريبية؟

نصت تعديلات وزارة المالية لعام 2025 على مجموعة إعفاءات من ضريبة البيوع العقارية لاعتبارات اجتماعية ومصلحة عامة، من أبرزها:

• الهبة والإعارة بين الأصول والفروع والأزواج.
• نقل ملكية العقار من شركة أشخاص إلى شركة أموال.
• عقود إيجار العقارات السكنية المؤجرة للسوريين ومن في حكمهم، والتي أصبحت خاضعة لمعدل ضريبة صفر بالمئة.
• حالات النكول (التراجع المتفق عليه عن البيع قبل إتمام الفراغ العقاري)، والتي أصبحت غير خاضعة لأي ضريبة.

كما تمنح قوانين الاستثمار النافذة (وأحدثها القانون رقم 114 لعام 2025) إعفاءات وتخفيضات ضريبية وجمركية خاصة بمشاريع التطوير العقاري المرخصة، بحسب موقع المشروع وتصنيفه، على النحو الموضح سابقاً.

هل توجد إعفاءات من الضرائب العقارية؟

نعم، أبرزها إعفاء الهبة بين الأصول والفروع والأزواج، وإعفاء عقود إيجار السكن المؤجر للسوريين، وإعفاء حالات النكول، إضافة إلى حوافز ضريبية خاصة بمشاريع التطوير العقاري المرخصة.

ما الفرق بين الضرائب العقارية ورسوم نقل الملكية؟

كيف تتجنب الأخطاء الضريبية عند شراء أو بيع عقار؟

• راجع الوضع القانوني للعقار عبر طلب بيان قيد عقاري حديث من السجل العقاري، للتأكد من خلوّه من أي رهونات أو حجوزات قد تؤثر على الالتزامات الضريبية.
• تأكد من براءة الذمة المالية قبل التوقيع، إذ لا يجوز توثيق أي حق عيني عقاري دون هذه الوثيقة وفق القانون رقم 15 لعام 2021.
• احتفظ بجميع الإيصالات والمستندات المتعلقة بسداد الضرائب والرسوم، فهي إثبات قانوني عند أي نزاع لاحق.
• صرّح بعقود الإيجار رسمياً لدى الجهات المختصة تجنباً لغرامات التهرب الضريبي.
• استشر مختصاً قانونياً قبل إتمام أي معاملة، نظراً لتعدد التعديلات التشريعية الأخيرة وتأثيرها المباشر على القيمة الضريبية المستحقة.

لماذا تختار امتلاك العقارية عند شراء أو بيع عقار في سوريا؟

يمثل شراء أو بيع العقار قراراً مالياً مهماً، لذلك فإن الاستعانة بجهة تمتلك خبرة واسعة في السوق العقاري السوري تساعدك على إتمام الصفقة بثقة ووضوح. يرافقك فريق امتلاك العقارية في مختلف مراحل الشراء أو البيع، بدءاً من اختيار العقار المناسب وتقديم الاستشارة العقارية، مروراً بتوضيح الإجراءات والمتطلبات المرتبطة بالمعاملة، وصولاً إلى التنسيق لاستكمال إجراءات نقل الملكية. وإذا كنت تخطط لشراء أو بيع أو الاستثمار في عقار داخل سوريا، فإن فريق امتلاك العقارية جاهز لمساعدتك في اتخاذ قرار عقاري مدروس يناسب أهدافك واحتياجاتك. تواصل معنا عبر واتساب للحصول على استشارة عقارية والإجابة عن جميع استفساراتك قبل اتخاذ قرارك.