Les risques de la vente définitive en Syrie sur la propriété immobilière dans les biens de l'État et les zones d'infractions

 Qu'est-ce que la vente définitive ?

La vente définitive est l'une des formes de transfert de propriété immobilière en Syrie. Il s'agit d'un contrat de vente rédigé entre le vendeur et l'acheteur en dehors des instances officielles, souvent par l'intermédiaire d'un avocat ou de manière informelle, sans être enregistré au registre foncier ni auprès d'un notaire. On l'appelle « définitive » car il est supposé que le vendeur a définitivement rompu tout lien avec le bien, mais cette hypothèse n'est reconnue par la loi qu'après l'enregistrement officiel.

Ce type de contrat est largement répandu dans les zones d'infractions ou sur les biens de l'État, où il est impossible d'enregistrer officiellement le bien en raison de sa situation juridique irrégulière. Malgré sa prévalence, les experts juridiques avertissent que la vente définitive représente la garantie la plus faible des droits de propriété, surtout si le terrain appartient à l'État.

La vente définitive dans les zones d'infractions et les biens de l'État : un risque accru

Le risque de la vente définitive augmente considérablement lorsqu'il s'agit de biens situés dans des zones d'infractions ou érigés sur des terrains appartenant à l'État. Dans ces cas, le problème ne se limite pas à la faiblesse de la documentation, mais s'étend à la source même de la propriété.

• Vente sur les biens de l'État : Lorsqu'un bien construit sur un terrain appartenant à l'État est vendu par contrat de vente définitive, l'acheteur n'acquiert en réalité qu'une simple possession précaire, et non la propriété légale. L'État reste le véritable propriétaire du terrain et ne reconnaît pas ce type de contrat, exposant ainsi l'acheteur au risque d'expropriation à tout moment sans indemnisation équitable.
• Vente dans les zones d'infractions : Les infractions immobilières (telles que la construction sans permis ou sur des terrains non destinés à la construction) signifient que le bien n'est pas reconnu légalement. L'achat par contrat de vente définitive revient à acheter une situation irrégulière, susceptible d'être démolie ou régularisée sous des conditions strictes selon des lois d'urbanisme comme la loi n°3 (déblais) et la loi n°10 (création de zones d'aménagement), où les unités administratives peuvent facilement saisir les biens non officiellement enregistrés.

Comparaison de la vente définitive avec d'autres types de propriété en Syrie

Que se passe-t-il si vous achetez avec un contrat de vente définitive et que le vendeur refuse l'enregistrement ?

Si vous achetez un bien enregistrable (c'est-à-dire non situé sur les biens de l'État) avec un contrat de vente définitive ordinaire, puis que le vendeur refuse ultérieurement d'exécuter son engagement de transférer la propriété au registre foncier, la loi syrienne vous offre une solution judiciaire : vous pouvez engager une action en confirmation de la vente devant le tribunal de première instance compétent. Si le procès aboutit, le tribunal rend un jugement confirmant la vente et le transfert de propriété.

Une fois le jugement définitif, il peut être exécuté au registre foncier pour transférer la propriété à votre nom, même sans la présence du vendeur. Cependant, il existe un obstacle important à prendre en compte : même après avoir obtenu un jugement, l'obtention de l'autorisation de sécurité reste nécessaire pour finaliser l'enregistrement au registre foncier, ce qui peut entraver l'exécution du jugement et le laisser lettre morte.

De plus, ces procédures nécessitent du temps, des efforts et des coûts, et peuvent échouer si le bien n'est pas enregistrable à l'origine (comme ceux situés sur les biens de l'État).

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Sur un marché immobilier complexe comme le marché syrien, où les types de propriété se mélangent et où les lois s'entrecroisent, avec la prolifération des ventes non documentées, il devient essentiel, et non un luxe, de disposer d'un conseiller de confiance. La société Imtilak immobilière met à votre disposition des conseils juridiques, des services de documentation complets et un large réseau de relations, en plus de son expertise du marché, pour vous aider à acquérir votre bien de manière légale, documentée et sécurisée.

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