مالیات املاک در سوریه

چه قصد خرید ملک، فروش خانه یا سرمایه‌گذاری در پروژه‌ای ملکی را داشته باشید، آگاهی از مالیات‌های املاک در سوریه گامی اساسی پیش از هر تصمیمی است. هزینه‌ها تنها به قیمت ملک محدود نمی‌شود، بلکه شامل مجموعه‌ای از مالیات‌ها و عوارض است که بسته به نوع ملک و ماهیت معامله متفاوت است. در این راهنما مهم‌ترین مالیات‌های ملکی اعمال‌شده در سوریه را بر اساس قوانین جاری، موارد الزام پرداخت و مهم‌ترین معافیت‌های رسمی بررسی می‌کنیم.

مالیات‌های املاک در سوریه چیست؟

مالیات ملکی مبلغی اجباری است که قانون‌گذار بر رویدادی حقوقی مرتبط با ملک مانند فروش، انتقال مالکیت یا کسب درآمد از اجاره وضع می‌کند و به نفع خزانه عمومی اخذ می‌شود بدون آنکه خدمات مستقیمی در مقابل آن ارائه گردد. اما عوارض مبلغی است که در ازای خدمات اداری یا دولتی مشخص مانند عوارض ثبت در دفتر املاک پرداخت می‌شود. مالیات ملکی هنگام تحقق رویداد تعیین‌شده در قانون اخذ می‌شود: عقد فروش، عقد اجاره یا انتقال مالکیت به هر شکل.

انواع مالیات‌های املاک در سوریه چیست؟

مالیات فروش املاک

معاملات فروش املاک در سوریه مشمول مالیات فروش املاک است که بر اساس قانون شماره ۱۵ سال ۲۰۲۱ تنظیم شده و اشخاص حقیقی و حقوقی را مشمول این مالیات می‌کند و از شمول مالیات بر درآمد واقعی طبق قانون مالیات بر درآمد شماره ۲۴ سال ۲۰۰۳ مستثنا می‌سازد. این مالیات هنگام انتقال مالکیت ملک در دفاتر اسناد ملکی وضع می‌شود و مؤدیان موظف‌اند ظرف سی روز از تاریخ وقوع رویداد اظهارنامه کتبی ارائه و مالیات متعلقه را ظرف سی روز از تاریخ ارائه اظهارنامه پرداخت کنند.

روش محاسبه این مالیات با اصلاحات وزارت دارایی که از تیر ۲۰۲۵ اجرایی شد، تغییر اساسی یافت؛ به این صورت که مبنای "ارزش روز" که قبلاً توسط کمیته‌های تخصصی تعیین می‌شد، حذف و به جای آن ارزش توافقی بین فروشنده و خریدار در قرارداد مبنای محاسبه مالیات قرار گرفت. همچنین شرط واریز بانکی که قبلاً برای معاملات فروش ملک الزامی بود، لغو شد. تمامی عوارض و اضافات همراه با مالیات (عوارض مدیریت محلی، عوارض بازسازی، عوارض تمبر) در یک مالیات و عوارض واحد تجمیع شد تا روندها ساده شود. همچنین وزارت دارایی مقرر کرد موارد "انصراف" (توافق طرفین برای فسخ معامله پیش از انتقال قطعی مالکیت) مشمول هیچ مالیاتی نباشد و مبالغ پرداخت‌شده در این حالت بازگردانده شود.

در مورد اینکه چه کسی این مالیات را پرداخت می‌کند، قانون صراحتاً طرف خاصی را ملزم نکرده و معمولاً این موضوع به توافق فروشنده و خریدار در قرارداد واگذار شده است.

آیا مالیات بر فروش ملک در سوریه وجود دارد؟

بله، مالیات فروش املاک طبق قانون شماره ۱۵ سال ۲۰۲۱ و اصلاحات ۲۰۲۵ وضع می‌شود و در حال حاضر بر اساس ارزش توافقی بین فروشنده و خریدار در قرارداد فروش محاسبه می‌گردد.

بیشتر بخوانید: نحوه انتقال مالکیت ملک در سوریه

مالیات‌ها و عوارض مرتبط با انتقال مالکیت ملک

هیچ انتقال مالکیت ملکی قانوناً معتبر نیست مگر پس از ثبت و مستندسازی آن در دفتر املاک. قانون شماره ۱۵ سال ۲۰۲۱ دفاتر املاک و دفاتر اسناد رسمی را از ثبت یا مستندسازی هرگونه حق عینی ملکی بدون ارائه "برائت ذمه" مالیاتی از ادارات مالیاتی منع می‌کند و هرگونه ثبت مغایر با این شرط باطل است. پس از اصلاحات ۲۰۲۵، عوارض همراه با ثبت (عوارض مدیریت محلی، عوارض بازسازی، عوارض تمبر قرارداد) در مالیات واحد فروش املاک ادغام شد و دیگر به صورت عوارض جداگانه مطالبه نمی‌گردد.

تفاوت مالیات ملکی و عوارض ثبت چیست؟

پس از تجمیع عوارض در سال ۲۰۲۵، عوارض ثبت، تمبر و مدیریت محلی جزئی از مالیات واحد فروش املاک شده و دیگر به صورت جداگانه اخذ نمی‌شود.

مالیات بر درآمد حاصل از اجاره املاک

املاک اجاره‌ای در سوریه مشمول دو نوع مالیات هستند:

اول، مالیات درآمد املاک و عرصه‌ها که طبق فرمان قانون شماره ۵۳ سال ۲۰۰۶ وضع شده و مالیاتی سالانه است که بر کلیه بناهای قابل استفاده با کاربری‌های مختلف (مسکونی، تجاری، صنعتی) و عرصه‌ها (زمین‌های داخل طرح تفصیلی شهری) وضع می‌شود و بر اساس "درآمد" ملک یعنی اجاره برآوردی طبق همان فرمان محاسبه و ابتدای هر سال یکجا اخذ می‌گردد. برخی موارد مانند املاک و آپارتمان‌های مسکونی که درآمد سالانه‌شان از حد معینی کمتر باشد، معاف هستند.

دوم، مالیات قراردادهای اجاره واقعی طبق قانون شماره ۱۵ سال ۲۰۲۱ و اصلاحات ۲۰۲۵ که هنگام وجود قرارداد اجاره مستند واقعی وضع می‌شود. طبق اصلاحات تیر ۲۰۲۵، نرخ‌ها به شرح زیر است: صفر درصد (۰٪) برای املاک مسکونی اجاره داده‌شده به سوری‌ها، ۱.۵٪ برای املاک مسکونی اجاره داده‌شده به غیرسوری‌ها، ۱.۵٪ برای زمین‌های داخل طرح تفصیلی مصوب و ۲.۵٪ برای املاک تجاری (غیرمسکونی) که این درصد شامل تمامی عوارض و اضافات است. زمین‌های کشاورزی اجاره‌ای برای سرمایه‌گذاری کشاورزی از این مقررات مستثنا هستند.

عدم اظهار قرارداد اجاره یا اظهار اجاره‌بهای کمتر از واقع مشمول قانون مبارزه با فرار مالیاتی شماره ۲۵ سال ۲۰۰۳ می‌شود.

آیا مالیات املاک مسکونی و تجاری متفاوت است؟

بله، املاک تجاری مشمول نرخ‌های مالیاتی بالاتری نسبت به املاک مسکونی در مالیات فروش و مالیات اجاره هستند و املاک مسکونی اجاره‌ای به سوری‌ها طبق اصلاحات ۲۰۲۵ از مالیات اجاره واقعی معاف شده‌اند.

مالیات‌های مربوط به سرمایه‌گذاری و توسعه ملکی

سود شرکت‌ها و پروژه‌های ملکی عمدتاً مشمول مالیات بر درآمد واقعی طبق قانون مالیات بر درآمد شماره ۲۴ سال ۲۰۰۳ و اصلاحات آن و فرمان قانون شماره ۵۱ سال ۲۰۰۶ است که مالیات را به صورت تصاعدی تا سقف بالا بر سود خالص وضع می‌کند و امکان کاهش آن برای پروژه‌های مشمول قوانین تشویق سرمایه‌گذاری وجود دارد.

اما پروژه‌های توسعه و سرمایه‌گذاری ملکی دارای مجوز، از شمول مالیات فروش املاک طبق قانون شماره ۱۵ سال ۲۰۲۱ مستثنا هستند و فقط مشمول قانون مالیات بر درآمد شماره ۲۴ سال ۲۰۰۳ و اصلاحات آن می‌باشند. قوانین متوالی سرمایه‌گذاری (قانون شماره ۱۸ سال ۲۰۲۱ و اصلاحات آن با قانون شماره ۲ سال ۲۰۲۳ و سپس قانون سرمایه‌گذاری شماره ۱۱۴ سال ۲۰۲۵) مشوق‌های مالیاتی و گمرکی برای این پروژه‌ها تعیین کرده‌اند، از جمله معافیت واردات مصالح ساختمانی و تجهیزات تکمیلی و وسایل حمل‌ونقل خدماتی مورد نیاز پروژه از عوارض گمرکی و مالی تا سقف‌های نسبی از هزینه‌های برآوردی پروژه. همچنین قانون سرمایه‌گذاری شماره ۱۱۴ سال ۲۰۲۵ امکان اعطای معافیت مالیات بر درآمد تا ۵۰٪ به مدت ده سال برای پروژه‌های واقع در مناطق توسعه‌ای یا تخصصی را بر اساس معیارهای موقعیت جغرافیایی، بخش و میزان اشتغال پیش‌بینی کرده است.

آیا معافیت مالیاتی برای پروژه‌های توسعه ملکی وجود دارد؟

بله، این پروژه‌ها مشمول نظام مالیاتی ویژه طبق قوانین سرمایه‌گذاری جاری به جای مالیات فروش املاک عادی هستند و مشوق‌های گمرکی و مالیاتی بیشتری بر اساس طبقه‌بندی و موقعیت پروژه دارند.

عوارض شهرداری و خدمات ملکی

عوارض شهرداری بر املاک وضع می‌شود و بسته به منطقه و نوع ملک متفاوت است و جزء عوارض محسوب می‌شود نه مالیات؛ زیرا در قبال خدمات شهرداری مرتبط با ملک و توسط واحدهای اداری مربوطه تعیین می‌شود، برخلاف مالیات که طبق قانون کلی و بدون ارتباط مستقیم با خدمت خاص وضع می‌گردد.

بیشتر بدانید: ریسک‌های فروش قطعی در سوریه بر مالکیت ملکی

چه کسی مسئول پرداخت مالیات‌های ملکی است؟

طرف ملزم به پرداخت مالیات ملکی بسته به نوع مالیات و قانون مربوطه متفاوت است:

• در مالیات فروش املاک: قانون طرف خاصی را تعیین نکرده و معمولاً این موضوع به توافق فروشنده و خریدار واگذار می‌شود.
• در مالیات درآمد املاک و عرصه‌ها: تکلیف بر عهده بهره‌بردار ملک در مناطق ثبت‌شده در دفتر املاک، مالک واقعی و متصرف بناهای احداث‌شده بر املاک عمومی است.
• در مالیات قراردادهای اجاره: بر اساس رابطه قراردادی میان موجر و مستأجر و نوع ملک (مسکونی یا تجاری) و وضعیت مستأجر (سوری یا غیرسوری) وضع می‌شود و لزوماً به معنای پرداخت توسط یکی از طرفین نیست و قابل توافق در قرارداد است.
• در مالیات پروژه‌های سرمایه‌گذاری: تعهد بر عهده شرکت یا شخص حقوقی دارای مجوز فعالیت توسعه یا سرمایه‌گذاری ملکی است.

چه کسی مالیات فروش املاک را پرداخت می‌کند؟

قانون طرف خاصی را برای پرداخت مالیات تعیین نکرده و این موضوع به توافق فروشنده و خریدار واگذار شده است، هرچند معمولاً طرفین بر تقسیم یا پرداخت توسط یکی از آن‌ها مذاکره می‌کنند.

نحوه محاسبه مالیات‌های ملکی در سوریه چگونه است؟

محاسبه مالیات ملکی بر اساس چند عامل تعیین‌شده در قوانین جاری انجام می‌شود که مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:

• نوع ملک: مسکونی، تجاری، صنعتی، کشاورزی یا زمین داخل یا خارج از طرح تفصیلی؛ نرخ مالیات بسته به این طبقه‌بندی متفاوت است.
• نوع معامله ملکی: فروش، هبه، اجاره یا انتقال مالکیت به هر شکل دیگر؛ برای هر حالت مقررات خاصی وجود دارد.
• ارزش مبنای محاسبه: پس از اصلاحات ۲۰۲۵، ارزش توافقی بین فروشنده و خریدار در قرارداد مبنای مالیات فروش قرار گرفت و دیگر "ارزش روز" برآوردی توسط کمیته‌های مالی مبنا نیست.
• قوانین جاری در زمان رویداد: آخرین اصلاحیه اجرایی در زمان وقوع رویداد مالیاتی (فروش، اجاره و غیره) اعمال می‌شود.

آیا معافیت‌ها یا تخفیف‌های مالیاتی وجود دارد؟

اصلاحات وزارت دارایی سال ۲۰۲۵ مجموعه‌ای از معافیت‌های مالیات فروش املاک را برای ملاحظات اجتماعی و منافع عمومی پیش‌بینی کرده که مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:

• هبه و عاریه بین والدین، فرزندان و همسران.
• انتقال مالکیت ملک از شرکت اشخاص به شرکت سرمایه‌ای.
• قراردادهای اجاره املاک مسکونی که به سوری‌ها و افراد مشابه اجاره داده شده و اکنون مشمول نرخ مالیات صفر درصد هستند.
• موارد انصراف (توافق بر فسخ معامله پیش از انتقال قطعی مالکیت) که دیگر مشمول هیچ مالیاتی نیستند.

همچنین قوانین سرمایه‌گذاری جاری (جدیدترین آن قانون شماره ۱۱۴ سال ۲۰۲۵) معافیت‌ها و تخفیف‌های مالیاتی و گمرکی ویژه‌ای برای پروژه‌های توسعه ملکی دارای مجوز بر اساس موقعیت و طبقه‌بندی پروژه در نظر گرفته است که پیش‌تر توضیح داده شد.

آیا معافیت مالیات ملکی وجود دارد؟

بله، مهم‌ترین آن‌ها معافیت هبه بین والدین، فرزندان و همسران، معافیت قراردادهای اجاره مسکن اجاره داده‌شده به سوری‌ها، معافیت موارد انصراف و همچنین مشوق‌های مالیاتی ویژه پروژه‌های توسعه ملکی دارای مجوز است.

تفاوت مالیات‌های ملکی و عوارض انتقال مالکیت چیست؟

چگونه هنگام خرید یا فروش ملک از اشتباهات مالیاتی جلوگیری کنیم؟

• وضعیت حقوقی ملک را بررسی کنید با درخواست استعلام جدید از دفتر املاک تا از نبود هرگونه رهن یا توقیف که بر تعهدات مالیاتی تأثیر می‌گذارد، مطمئن شوید.
• از برائت ذمه مالیاتی اطمینان حاصل کنید پیش از امضا، زیرا بدون این سند طبق قانون شماره ۱۵ سال ۲۰۲۱ هیچ حق عینی ملکی قابل ثبت نیست.
• تمام رسیدها و اسناد پرداخت مالیات و عوارض را نگه دارید زیرا در صورت بروز اختلاف مدرک قانونی محسوب می‌شوند.
• قراردادهای اجاره را به صورت رسمی اظهار کنید تا مشمول جریمه فرار مالیاتی نشوید.
• پیش از هر معامله با متخصص حقوقی مشورت کنید زیرا اصلاحات اخیر قوانین تأثیر مستقیمی بر مبلغ مالیات قابل پرداخت دارد.

چرا شرکت امتلاک را برای خرید یا فروش ملک در سوریه انتخاب کنید؟

خرید یا فروش ملک تصمیم مالی مهمی است؛ به همین دلیل بهره‌گیری از شرکتی با تجربه گسترده در بازار املاک سوریه به شما کمک می‌کند معامله‌ای مطمئن و شفاف انجام دهید. تیم امتلاک در تمامی مراحل خرید یا فروش از انتخاب ملک مناسب و ارائه مشاوره ملکی تا توضیح روندها و الزامات معامله و هماهنگی برای تکمیل انتقال مالکیت همراه شماست. اگر قصد خرید، فروش یا سرمایه‌گذاری در ملک در سوریه را دارید، تیم امتلاک آماده است تا شما را در اتخاذ تصمیمی ملکی آگاهانه و متناسب با اهداف و نیازهایتان یاری کند. برای دریافت مشاوره ملکی و پاسخ به تمامی پرسش‌هایتان پیش از تصمیم‌گیری، از طریق واتساپ با ما تماس بگیرید.