املاک ساخته‌شده بر روی اراضی دولتی در سوریه: روندهای قانونی انتقال مالکیت و تسویه ۲۰۲۶

مسئله املاک ساخته‌شده بر روی اراضی دولتی در سوریه یکی از پیچیده‌ترین و حساس‌ترین پرونده‌ها در بازار املاک است، به‌ویژه با توجه به تحولات اخیر کشور. دولت حدود ۶۲٪ از مساحت سوریه (حدود ۱۱.۵ میلیون هکتار) را در اختیار دارد و با افزایش ساخت‌وساز بر روی این اراضی طی سال‌های گذشته، درک فرآیندهای قانونی انتقال مالکیت و نحوه برخورد با این املاک ضروری شده است.

در این راهنمای جامع از امتلاک العقاریه، مراحل رسمی انتقال مالکیت در املاک ساخته‌شده بر روی اراضی دولتی را مطابق با قوانین و مقررات سوریه بررسی می‌کنیم.

مراحل رسمی انتقال مالکیت در املاک اراضی دولتی

فرآیند انتقال مالکیت در املاک واقع بر اراضی دولتی تابع مراحل رسمی دقیقی است که هدف آن تنظیم وضعیت این املاک و تضمین حقوق همه طرف‌هاست.

اول: ارائه قرارداد به مراجع مالی برای پرداخت هزینه‌های قرارداد

اولین و اساسی‌ترین گام، ارائه قرارداد فروش به مراجع مالی ذی‌ربط (اداره مالیات) برای پرداخت هزینه‌های مربوطه است. هزینه‌های مربوط به ثبت مالکیت‌ها تابع قانون شماره ۱۷ سال ۲۰۲۱ بوده که هزینه معاملات ملکی را تعیین کرده است، علاوه بر هزینه‌هایی که توسط مراجع ثبت مالکیت موقت وضع می‌شود. این هزینه‌ها شامل موارد زیر است:

• مالیات فروش املاک: بر اساس قانون شماره ۱۵ سال ۲۰۲۱ بر معاملات فروش اعمال می‌شود.
• هزینه ثبت ملکی: به صورت درصدی از ارزش ملک محاسبه می‌شود.
• هزینه تمبر: شامل تمبرهای مالی است.

در این مرحله، مراجع مالی قرارداد را بررسی و از رعایت شرایط قانونی آن اطمینان حاصل می‌کنند پیش از تأیید انتقال مالکیت.

دوم: واگذاری کنتورهای برق و آب در شرکت‌های خدماتی

پس از تکمیل مراحل ملکی و مالی، نوبت به انتقال مالکیت تأسیسات اساسی (برق و آب) می‌رسد. در این مرحله، خریدار باید با در دست داشتن مدارک مالکیت جدید و مدارک پرداخت هزینه‌های مالی به شرکت‌های مربوطه (شرکت برق، شرکت آب) مراجعه کند تا فرآیند واگذاری انجام شود.

این اقدام برای جداسازی مسئولیت قانونی و مالی از فروشنده و تضمین ادامه خدمات به نام مالک جدید ضروری است.

نحوه برخورد با زمین‌های دارای مالکیت غیرقانونی (فروش سهام)

در مواردی که زمین‌ها به صورت رسمی تقسیم نشده یا مالکیت آن‌ها غیرقانونی است (مانند مناطق ساخت‌وساز غیرمجاز)، از روش «فروش سهام» به عنوان راه‌حل موقت برای حفظ حقوق خریدار استفاده می‌شود. سهمی از ملک به جای قطعه مشخص و تفکیک‌شده فروخته می‌شود و قرارداد فروش اولیه‌ای بین طرفین تنظیم می‌گردد که سهم فروخته‌شده در آن مشخص است. خریدار می‌تواند این قرارداد را به عنوان حق عینی در دفتر املاک ثبت کند.

شایان ذکر است که مالکیت با قرارداد فروش قطعی در مناطق غیرمجاز یا اراضی دولتی، از ضعیف‌ترین انواع ضمانت‌هاست، به‌ویژه اگر زمین متعلق به دولت باشد. بنابراین، باید در مواجهه با این موارد نهایت احتیاط را به خرج داد.

انتقال به مالکیت کامل

در صورت تمایل به تبدیل سهم به مالکیت کامل، خریدار ممکن است مجبور به مراجعه به دادگاه و طرح دعوای تثبیت فروش در دادگاه ذی‌صلاح شود. این اقدام زمانی ضروری است که ملک تفکیک نشده یا انجام معامله مستقیم در دفتر املاک به دلیل وضعیت حقوقی ملک ممکن نباشد.

مراجعه به دادگاه - مالکیت بر اساس حکم دادگاه

در صورت وجود اختلاف بر سر مالکیت یا نامشخص بودن منبع تصرف، مراجعه به دادگاه بهترین راه برای تضمین معامله و تثبیت حقوق است.

مالکیت بر اساس حکم دادگاه به این معناست که ملک هنوز در دفتر املاک ثبت نشده اما مالکیت آن بر اساس حکم قطعی دادگاه اثبات شده است. این نوع مالکیت ویژگی‌هایی دارد که از نظر قدرت حقوقی از قرارداد عادی قوی‌تر است و می‌توان آن را بعداً از طریق اجرای حکم در دفتر املاک به سند سبز تبدیل کرد. همچنین، پیش از خرید نیازمند بررسی دقیق حقوقی است.

طرفین زمانی به این روش متوسل می‌شوند که ملک در دفتر املاک ثبت نشده و انجام معامله به روش معمول ممکن نباشد، یا در صورت بروز اختلاف یا دعوا بین فروشنده و خریدار، و در صورت تمایل طرفین به ثبت رسمی فروش از طریق دادگاه.

قرار دادن اشارات در صفحه ملک

اشاره در صفحه ملک به منزله هشدار حقوقی به سایرین درباره وجود وضعیت حقوقی خاص مرتبط با ملک است. انواع مختلفی از اشارات ممکن است وجود داشته باشد که مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:

اهمیت قرار دادن اشاره

ماده ۹ تصمیم شماره ۱۸۸ سال ۱۹۲۶ تصریح می‌کند که دعاوی ملکی مربوط به ملک ثبت‌شده باید حتماً در صفحه مخصوص ملک ثبت شود و حقوق عینی و دعاوی فقط در صورت ثبت در دفتر املاک در برابر سایرین معتبر است. وجود اشاره برای هشدار به کسانی که با ملک معامله می‌کنند نسبت به آثار احتمالی کافی است.

انجام بازدید کارشناسی و ارزیابی در صورت نیاز

در صورت بروز اختلاف یا نیاز به تعیین دقیق ارزش یا وضعیت ملک، دادگاه ممکن است دستور بازدید کارشناسی یا ارزیابی فنی ملک توسط کارشناس را صادر کند. هدف این بازدید، بررسی محل ملک و مرزهای واقعی، اطمینان از وجود ساختمان‌ها و تأسیسات در محل و همچنین برآورد ارزش واقعی ملک و تطبیق وضعیت ملک با ثبت دفتر املاک است.

چالش‌های ساخت‌وساز بر روی اراضی دولتی در سوریه

املاک ساخته‌شده بر روی اراضی دولتی در سوریه در حال حاضر با چندین چالش مواجه هستند:

• گسترش ساخت‌وساز غیرمجاز: در سال‌های انقلاب سوریه، بسیاری از سوری‌ها به دلیل نبود زمین جایگزین، به‌ویژه در مناطق کوهستانی مناسب ساخت‌وساز، بر روی اراضی دولتی ساخت‌وساز کردند.
• تلاش برای ساماندهی وضعیت: دولت فعلی تلاش دارد به ساخت‌وساز غیرمجاز بر روی اراضی دولتی پایان دهد و امکان ساماندهی وضعیت برخی ساختمان‌ها و تخریب برخی دیگر را بررسی می‌کند.
• نبود برنامه‌ریزی شهری: بسیاری از مناطق سکونت غیررسمی فاقد طرح‌های شهری هستند که این امر حل قانونی آن‌ها را دشوار می‌کند.
• خطر تخریب: املاک ساخته‌شده بر روی اراضی دولتی همواره در معرض تخریب یا تملک قرار دارند، مگر اینکه وضعیت آن‌ها مطابق قوانین موجود ساماندهی شود.

امتلاک العقاریه، بهترین مشاور املاک در سوریه

امتلاک العقاریه یکی از برجسته‌ترین مراجع مشاوره‌ای در بخش املاک سوریه است که با ارائه تجربه گسترده و خدمات جامع به مشتریان، به آن‌ها در اتخاذ تصمیمات سرمایه‌گذاری امن و سنجیده کمک می‌کند. تیم امتلاک با بررسی همه ابعاد مربوط به ملک قبل از خرید، از وضعیت حقوقی ملک، سلامت مالکیت، نبود مشکلات یا محدودیت‌های حقوقی تا ارزیابی توجیه‌پذیری سرمایه‌گذاری و موقعیت و آینده ملک، اطمینان حاصل می‌کند.

این رویکرد، حقوق سرمایه‌گذاران و خریداران را تضمین و آن‌ها را از خطرات احتمالی در بازار ملک دور می‌کند. امتلاک العقاریه با دانش عمیق خود از قوانین و مقررات ملکی سوریه، مشاوره‌ای قابل اعتماد را در هر مرحله از خرید به مشتری ارائه می‌دهد.

اگر قصد خرید ملک در سوریه را دارید و به دنبال مشاوره حرفه‌ای و معتبر هستید، با تیم امتلاک العقاریه تماس بگیرید تا از پشتیبانی و راهنمایی مناسب بهره‌مند شوید.