مالکیت املاک در سوریه: انواع آن، مراحل ثبت، و حفاظت از حقوق مالکان

مالکیت املاک در سوریه یکی از ارکان اصلی حقوق قانونی به شمار می‌رود، اما با چالش‌ها و روندهای پیچیده‌ای روبرو است که ناشی از تعدد دفاتر ثبت املاک، پیچیدگی روندهای قضایی و تنوع محدودیت‌های قانونی مرتبط با انواع مختلف مالکیت و روش‌های انتقال آن است. بنابراین، درک سازوکارهای تضمین مالکیت صحیح برای هر مالک ملک یا سرمایه‌گذار در بازار املاک سوریه اهمیت بالایی دارد.

در این راهنمای جامع، Imtilak تمام آنچه را که باید درباره مالکیت املاک در سوریه بدانید، بر اساس اطلاعات به‌روز از اداره کل امور املاک و کارشناسان حقوقی، از روند ثبت تا انواع مالکیت و میزان تضمین قانونی هر یک، به شما ارائه می‌دهد.

سازماندهی انتقال مالکیت املاک در قانون سوریه

1. دلایل قانونی انتقال مالکیت

قوانین سوریه سازوکارهای انتقال مالکیت املاک را تعیین کرده‌اند که در روندهای کلی مشابه هستند، اما هر نوع آن شرایط خاص خود را دارد که بر اساس وضعیت حقوقی ملک متفاوت است.

این سازوکارها شامل موارد زیر است: 

• فروش: رایج‌ترین دلیل انتقال مالکیت است.
• هبه: به معنای انتقال مالکیت بدون دریافت وجه.
• ارث: انتقال مالکیت پس از فوت مالک اصلی.
• حکم قضایی: در این حالت، انتقال مالکیت بر اساس تصمیم دادگاه‌های ذی‌صلاح انجام می‌شود.

1. مراحل ثبت انتقال مالکیت گام به گام

ثبت انتقال مالکیت در سوریه از نظر اصولی روند ساده‌ای دارد و مراحل زیر را طی می‌کند:

• حضور طرفین قرارداد در دفتر اسناد رسمی به همراه مدارک هویتی.
• ارائه مدارک مؤید انتقال (قرارداد فروش، سند هبه، انحصار وراثت).
• بررسی قرارداد در "پرونده ملکی" توسط مراجع ذی‌ربط.
• صدور تصمیم ثبت توسط مسئول ثبت املاک در دفتر املاک.
• دریافت برگه ثبت ملک یا دریافت سند مالکیت جدید پس از تکمیل ثبت.

در صورت وجود نقص در مدارک، پرونده برای تکمیل در مهلت معین بازگردانده می‌شود.

ممکن است برایتان جالب باشد: چگونه هنگام خرید ملک در سوریه خود را از نظر حقوقی محافظت کنید؟

1. مدت زمان انتقال مالکیت

مدت زمان انتقال مالکیت بسته به شرایط متفاوت است؛ در شرایط ایده‌آل بیش از ۳ روز طول نمی‌کشد و در صورت نبود موانع قانونی، حداکثر یک هفته زمان می‌برد.

اما ثبت مالکیت در برخی موارد به دلیل عوامل مختلف، از جمله اقدامات پیشگیرانه و الزامات مالی قبلی و همچنین تعدد نشانه‌های احتیاطی و بدهی‌های ثبت‌شده بر روی دفتر املاک، پیچیده‌تر شده است.

املاک ثبت‌نشده و آمار رسمی

• وضعیت ثبت املاک در سوریه

آمار سال ۲۰۲۶ اداره کل امور املاک سوریه درباره وضعیت ثبت املاک نشان می‌دهد که ۹۵٪ از زمین‌های قابل تملک در سوریه در دفتر املاک ثبت شده‌اند و این زمین‌ها حدود ۶۰٪ از کل مساحت سوریه را تشکیل می‌دهند. هرگونه انتقال مالکیت یا تغییر در حقوق عینی این زمین‌ها باید طبق قانون در دفتر املاک ثبت شود.

• سازوکار اثبات مالکیت برای املاک ثبت‌نشده

در موارد مالکیت ثبت‌نشده یا فقدان اسناد رسمی، می‌توان مالکیت را از طریق مراجعه به دادگاه ذی‌صلاح اثبات کرد. دفتر املاک موظف به اجرای احکام قطعی دادگاه و ثبت مفاد آن در دفتر املاک است. در این موارد، حکم دادگاه برای اثبات مالکیت یا فروش اخذ می‌شود.

دعاوی اختلاف ملکی و همکاری با مراجع قضایی

• سازوکار حل اختلافات ملکی

اداره امور املاک با همکاری نزدیک با مراجع قضایی برای حل دعاوی اختلاف ملکی به روش‌های زیر عمل می‌کند:

1. استناد به اسناد صادره از اداره امور املاک به عنوان مبنای دعاوی.
2. ثبت نشانه‌های دعاوی بر روی دفتر املاک مورد اختلاف جهت اطلاع تمام ذینفعان.
3. همکاری در تدوین و اصلاح قوانین ملکی با هماهنگی وزارت دادگستری.
4. مشارکت قضات در کمیته‌های حقوقی تخصصی.

چالش‌های فعالیت ملکی در مناطق آسیب‌دیده

• وضعیت دفاتر املاک در مناطق آسیب‌دیده 

فعالیت ملکی در برخی مناطق سوریه با چالش‌های جدی روبرو است، زیرا تعدادی از دفاتر املاک تعطیل شده‌اند و در تکمیل وظایف تعیین و آزادسازی املاک مشکلاتی وجود دارد و همچنین پروژه‌های رفع مالکیت مشاع در برخی مناطق متوقف شده است.

• تلاش‌ها برای بازسازی اسناد آسیب‌دیده

اداره امور املاک بازسازی اسناد ملکی آسیب‌دیده یا مفقود را در چندین استان از جمله ریف دمشق، حمص و دیرالزور آغاز کرده است. در حلب نیز تلاش‌هایی برای آرشیو اسناد مرتبط با دفاتر آسیب‌دیده با حمایت لجستیکی برنامه اسکان بشر سازمان ملل (UN HABITAT) در جریان است.

مالکیت مشاع (شراکت در مالکیت)

مالکیت مشاع یا "مالکیت بر شراکت" نظامی است که قوانین سوریه برای تعدد مالکان یک ملک مجاز دانسته و اغلب در موارد ارث رخ می‌دهد.

• مزایا و معایب مالکیت مشاع

• مزایا: امکان تعدد مالک و حفظ املاک خانوادگی
• معایب: افزایش این پدیده منجر به افزایش احتمال اختلاف و کاهش بهره‌وری اقتصادی برخی زمین‌ها می‌شود

• قواعد تصرف در املاک مشاع

قانون نحوه تصرف در املاک مشاع را طبق قواعد زیر مشخص کرده است:

هزینه‌های ثبت مالکیت و توسعه دیجیتال

هزینه‌های ثبت مالکیت مشمول قانون شماره ۱۷ سال ۲۰۲۱ است که هزینه‌های معاملات ملکی، هزینه‌های وضع‌شده توسط نهادهای دارای دفاتر مالکیت موقت (واحدهای اداری) و همچنین هزینه‌های سازمان عمومی مسکن و تعاونی‌های مسکن را طبق قوانین و مقررات هر نهاد تعیین می‌کند.

پروژه آرشیو دیجیتال

وزارت امور محلی و محیط زیست در حال حاضر در حال اجرای پروژه‌ای مرکزی برای آرشیو و فهرست‌بندی دیجیتال است که از اداره امور املاک دمشق آغاز شده و قرار است به سایر استان‌ها تعمیم یابد. این پروژه با استفاده از آرشیو الکترونیکی پیشین، انتظار می‌رود بسیاری از مشکلات ملکی را حل کند.

انواع مالکیت املاک در سوریه

قانون سوریه انواع مالکیت املاک در این کشور را مشخص کرده است که شامل موارد زیر می‌شود: 

• دفتر ثبت دائم (طابوی سبز)

این نوع مالکیت قوی‌ترین و مطمئن‌ترین نوع است که تحت قانون ثبت املاک شماره ۱۸۸ سال ۱۹۲۶ قرار دارد. برای هر ملک یک دفتر ملکی در اداره امور املاک ثبت می‌شود و حقوق ثبت‌شده نهایی و قطعی هستند و فقط در صورت جعل قابل اعتراض بوده و دولت صحت داده‌ها را تضمین می‌کند و این سند قوی‌ترین مدرک قانونی در دادگاه است.

• دفتر ثبت موقت

این نظام قانونی برای ثبت املاک مجاز به ساخت‌وساز است و تا پایان پروژه، املاک و تغییرات آن در دفتر ثبت موقت ثبت می‌شود و سپس به دفتر دائم منتقل می‌گردد. قدرت اثباتی مشابه دفتر دائم دارد و تصرف در ملک فقط از طریق معاملات رسمی امکان‌پذیر است و حقوق مالکان را به طور کامل تضمین می‌کند.

• تملک بر اساس حکم قضایی

در موارد خرید املاک ثبت‌نشده یا وجود اختلاف مالکیت، حکم دادگاه برای اثبات فروش از دادگاه ذی‌صلاح اخذ می‌شود. این حکم قطعی و لازم‌الاجراست و در حکم شماره ملک، منطقه ملکی و توصیف دقیق آن ذکر می‌شود. این نوع مالکیت از نظر حقوقی قوی است اما نیاز به پیگیری اجرای حکم در دفتر املاک دارد.

• وکالت غیرقابل عزل

این نوع رایج معاملات ملکی است که نزد دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و مالک با صدور وکالت‌نامه خاص، خریدار را برای انتقال و آزادسازی مالکیت ملک یا سهم مشاع وکیل می‌کند. این نوع مالکیت اعتبار قانونی دارد اما مالکیت را مستقیماً در دفتر املاک منتقل نمی‌کند و تعهد به انتقال است نه انتقال نهایی. ضمانت حقوقی آن نسبت به طابوی سبز کمتر است و نیاز به پیگیری پرونده برای تثبیت فروش دارد.

• فروش قطعی

این نوع فروش در مناطق تخلف یا املاک دولتی رایج است و فقط بر مبنای قرارداد امضا شده بین طرفین است. این نوع از ضعیف‌ترین ضمانت‌ها برخوردار بوده و به ویژه اگر زمین متعلق به دولت باشد، خطرات بالایی دارد.

• مالکیت مشاع

ملکی است که چندین مالک با سهام مشاع غیرتفکیکی دارد و دارای ضمانت قوی است و نیاز به پیگیری مراحل در دفتر املاک دارد و برای تخصیص سهم هر وارث هنگام انتقال مالکیت ضروری است.

• املاک ساخته‌شده بر اراضی دولتی

در این حالت، انتقال مالکیت با انجام مراحل زیر صورت می‌گیرد: 

• ارائه قرارداد به اداره مالیات برای پرداخت هزینه قرارداد.
• واگذاری کنتور برق و آب به شرکت‌های خدمات‌رسان.
• برای زمین‌هایی که مالکیت آن‌ها خلاف است: فروش با ثبت سهام به نام خریدار انجام می‌شود.
• امکان اخذ حکم دادگاه و ثبت نشانه‌ها و انجام بازدید در صورت نیاز وجود دارد.

انحصار وراثت و انواع آن

سند انحصار وراثت سند رسمی است که توسط دادگاه ذی‌صلاح برای تعیین نام وارثان قانونی و سهم‌الارث آن‌ها صادر می‌شود و این سند شرط اساسی هرگونه تصرف در ارث، اعم از انتقال مالکیت یا مطالبه مستمری بازنشستگی است.

انواع انحصار وراثت

• انحصار وراثت شرعی

مربوط به: املاک "ملک" (واقع در طرح‌های شهری)، توسط دادگاه شرعی صادر می‌شود و ارث طبق قانون احوال شخصیه با سهم دو برابر برای مرد نسبت به زن تقسیم می‌شود و هر یک از وارثان می‌تواند بدون نیاز به حضور سایر وراث یا وکالت آن را دریافت کند.

• انحصار وراثت قانونی

مربوط به املاک "امیری" (اراضی کشاورزی خارج از شهرها که مالکیت آن‌ها متعلق به دولت است) است و توسط دادگاه صلح مدنی صادر می‌شود و ارث به طور مساوی بین مرد و زن تقسیم می‌شود و معمولاً از ۲۴۰۰ سهم محاسبه می‌شود و طبق قانون انتقال اموال غیرمنقول تنظیم می‌شود. اگر متوفی بیش از یک نوع ملک (ملک و امیری) داشته باشد، باید هر دو نوع انحصار وراثت (شرعی و قانونی) دریافت شود.

• انحصار وراثت کارگری

مربوط به حقوق کارگر یا کارمند دولتی است که توسط دادگاه کارگری صادر می‌شود و به حقوق و مستمری بازنشستگی مربوط است و این حقوق بسته به وضعیت به وارثان منتقل می‌شود.

توصیه حقوقی مهم

Imtilak مجموعه‌ای از توصیه‌های حقوقی مهم برای تضمین روند صحیح انتقال مالکیت به شما ارائه می‌دهد که شامل موارد زیر است:

• انتقال مالکیت به دفتر ثبت دائم و اکتفا نکردن به وکالت‌نامه‌های رسمی برای مدت طولانی.
• اطمینان از نوع ملک (ملک یا امیری) پیش از شروع روند انحصار وراثت.
• رعایت این مراحل، حقوق مالکان و وارثان را طبق قانون تضمین می‌کند.

تأثیر نوع مالکیت بر بازار املاک سوریه

نوع مالکیت قانونی ملک نقش تعیین‌کننده‌ای در انتخاب مشتریان در بازار املاک سوریه دارد. خریداران اکنون اهمیت بیشتری به وضعیت حقوقی ملک پیش از خرید می‌دهند.

تقسیم‌بندی تقاضا بر اساس نوع مالکیت

• طابوی سبز (بیشترین تقاضا)

املاک دارای طابوی سبز در صدر گزینه‌های ترجیحی قرار دارند زیرا حفاظت کامل حقوقی را فراهم می‌کنند، انتقال مالکیت آسان است و در معاملات رسمی و مالی مورد تأیید هستند و امن‌ترین و باثبات‌ترین گزینه به شمار می‌روند.

• املاک مبتنی بر احکام قضایی (تقاضای گزینشی)

برای این نوع املاک نیز تقاضا وجود دارد و گروهی از خریداران به دنبال قیمت پایین‌تر هستند اما نیاز به مراحل اضافی برای تثبیت مالکیت دارد.

• املاک با کاربری کشاورزی (کمترین تقاضا)

این نوع املاک برای سکونت تقاضای کمتری دارند زیرا محدودیت‌های قانونی برای ساخت‌وساز و تغییر کاربری وجود دارد و بیشتر برای سرمایه‌گذاری بلندمدت و استفاده کشاورزی مورد استقبال قرار می‌گیرند.

برای هر آنچه مربوط به تملک املاک در سوریه است با Imtilak مشورت کنید

برای هر آنچه مربوط به تملک املاک در سوریه است با Imtilak مشورت کنید؛ جایی که تخصص و دانش دقیق از قوانین و روندها شما را در مسیر درست برای سرمایه‌گذاری امن و تضمین‌شده قرار می‌دهد. Imtilak مشاوره‌های جامع شامل خرید آپارتمان، ویلا، زمین و پروژه‌های سرمایه‌گذاری را با پیگیری حقوقی دقیق ارائه می‌دهد تا سلامت و شفافیت معاملات تضمین شود.

همچنین این شرکت گزینه‌های متنوعی متناسب با بودجه‌ها و اهداف مختلف، چه برای سکونت و چه برای سرمایه‌گذاری بلندمدت ارائه می‌دهد. با تیم متخصص و ارتباطات گسترده در بازار املاک سوریه، Imtilak به شما کمک می‌کند تا بهترین تصمیم را با اطمینان اتخاذ کنید و شما را تا دریافت ملک و تحقق اهداف ملکی‌تان به بهترین شکل همراهی می‌کند.