التملك بموجب حكم قضائي في سوريا: دليل قانوني شامل

في خضم البحث عن الأمان القانوني للاستثمار والملكية في سوريا، يظل السجل العقاري (الطابو الأخضر) الضمانة الأولى للحقوق، لكن في الواقع العملي، هناك حالات لا يمكن فيها الوصول إلى هذه الضمانة مباشرة؛ مثل شراء عقارات غير مسجلة، أو عقارات فقدت وثائقها خلال سنوات الثورة السورية، أو امتناع البائع عن إتمام الفراغ الودي.

ويخضع هذا الإجراء، الذي يكتسب قوته من كونه صادراً عن القضاء السوري لضوابط دقيقة وتحديثات مستمرة تهدف إلى حماية الملكية الخاصة وفرض الاستقرار القانوني للمعاملات، حيث يُعد الحكم القضائي القطعي الأداة القانونية الفعالة لإثبات الملكية تمهيداً لتسجيلها. 

ما هو التملك بموجب حكم قضائي؟

التملك بموجب حكم قضائي هو إجراء قانوني يتم عبر رفع دعوى تثبيت البيع أمام المحكمة المختصة بهدف الحصول على قرار قطعي (غير قابل للطعن) من المحكمة يثبت ملكية العقار لصالح شخص معين. ويُلجأ إلى هذا الإجراء بشكل أساسي في حالتين رئيسيتين أولها شراء عقار غير مسجل في السجل العقاري الدائم (الطابو الأخضر)، حيث لا توجد صحيفة عقارية رسمية لنقل الملكية إليها مباشرة.

والحالة الثانية هي امتناع البائع عن الفراغ في حالات البيع بعقود عرفية، وفي هذه الحالة يمتنع البائع عن مراجعة الدائرة العقارية لإتمام الفراغ ونقل الملكية بشكل ودي.

القوة القانونية للحكم القضائي

يعتبر الحكم القضائي الخطوة الأولى والأساسية قي طريق التملك الرسمي للعقار وهو لا ينقل وحده الملكية بشكل كامل، وإنما يعتبر الخطوة الأولى والأساسية في طريق التمليك الرسمي، وهو وثيقة رسمية ملزمة لكافة الجهات، ويثبت حق المشتري في العقار بشكل لا يقبل الطعن وبمجرد صدور الحكم القطعي، تكون المديرية العامة للمصالح العقارية ملزمة قانونياً بتنفيذه وهنا يجب على الدائرة العقارية المختصة تثبيت مضمون الحكم على الصحيفة العقارية للعقار.

ولا تكتمل الملكية القانونية التامة للعقار إلا بعد تسجيل هذا الحكم في السجل العقاري وتعرف هذه العملية بـتنفيذ الحكم، وهي التي تنقل الملكية رسمياً إلى اسم المشتري في السجلات الرسمية.

إجراءات تثبيت الملكية: دعوى تثبيت البيع خطوة بخطوة

للحصول على حكم بالتملك، هناك مجموعة من الإجراءات القانونية المحددة التي يجب اتباعها أمام القضاء السوري والتي تشمل رفع الدعوى، حيث يتم اللجوء إلى دعوى تثبيت البيع كخيار آمن لضمان حقوق المشتري عند تعذر إتمام الفراغ ودياً وعندها ترفع الدعوى أمام المحكمة المختصة (محكمة البداءة التي يقع في دائرتها العقار).

ولضمان كسب الدعوى، يجب تجهيز ملف قانوني متكامل يتضمن عقد البيع الابتدائي (العقد العرفي) موثق الشهود إن أمكن، وشهادة الشهود لإثبات عملية البيع والحيازة الفعلية للعقار إضافة إلى إخراج قيد عقاري حديث للعقار، لمعرفة وضعه القانوني وأسماء المالكين الرسميين ووثيقة تسلسل الملكية في بعض الحالات، لإثبات كيفية انتقال الملكية إلى البائع.

وقد صدر تعميم في أغسطس 2025 يقضي بإحالة دعاوى تثبيت البيع العقاري إلى النيابة العامة لإبداء الرأي، ويهدف هذا الإجراء إلى ضمان سلامة الإجراءات والتدقيق في مستندات الدعوى للحد من النزاعات والطعون المستقبلية.

تحديات التملك القضائي في الفترة الحالية (تحديث فبراير 2026)

فرضت الظروف الراهنة في سوريا تحديات جديدة على عملية التملك، وأدى ذلك إلى استحدثت آليات للتعامل معها:

• فقدان السجلات العقارية: أدى تضرر بعض الدوائر العقارية أثناء سنوات الثورة السورية إلى صعوبة استعادة الوثائق المفقودة. في هذه المناطق، حيث يصبح القضاء هو المسار الوحيد لإثبات الملكية، ويعتمد على وسائل إثبات بديلة كشهادات الجوار والوثائق القديمة والإفادات الرسمية.
• لجان غصب العقار: استحدثت وزارة العدل السورية في أكتوبر 2025 آليات جديدة، منها لجان النظر في غصب العقار، لمعالجة حالات الاستيلاء غير المشروع على العقارات التي حصلت خلال سنوات الثورة، وتسريع الحلول القضائية للمتضررين.
• الوكالات القضائية والعدلية: صدرت تعميمات حديثة جداً في فبراير 2026 توضح مسألة مهمة الوكالة القضائية (التي تُعطى للمحامي لتمثيل الموكل في الدعوى) تنتهي بصدور الحكم. 

وبالنسبة لمرحلة تنفيذ الحكم في السجل العقاري، هناك تفصيل دقيق يجب مراعاته لتجنب تعطيل معاملة التسجيل النهائي وهي أن الوكالة العدلية (المنظمة لدى كاتب العدل) هي فقط الورقة القانونية المقبولة لتنفيذ الإجراءات. 

قد يهمك: كيف تحمي نفسك قانونياً عند شراء عقار في سوريا؟

الفرق بين التملك بالحكم القضائي والطابو الأخضر

هناك فروقات جوهرية بين حكم المحكمة والطابو الأخضر من حيث الموثوقية والاستخدام والاجراء وقوة السند:

لكل ما يخص التملك العقاري في سوريا استشر امتلاك العقارية

 لكل ما يخص التملك العقاري في سوريا استشر امتلاك العقارية، حيث الخبرة الواسعة والمعرفة الدقيقة بالقوانين والإجراءات تضعك على الطريق الصحيح نحو استثمار آمن ومضمون. تقدم امتلاك العقارية استشارات شاملة تشمل شراء الشقق السكنية، الفلل، الأراضي، والمشاريع الاستثمارية، مع متابعة قانونية دقيقة تضمن سلامة المعاملات وشفافيتها. 

كما توفر الشركة خيارات متنوعة تناسب مختلف الميزانيات والأهداف، سواء للسكن أو للاستثمار طويل الأمد. بفضل فريقها المتخصص وعلاقاتها الواسعة في السوق العقاري السوري، تساعدك امتلاك العقارية على اتخاذ القرار الأمثل بثقة واطمئنان، وترافقك خطوة بخطوة حتى استلام عقارك وتحقيق أهدافك العقارية بأفضل صورة ممكنة.