العقارات المبنية على أملاك الدولة في سوريا: الإجراءات القانونية لنقل الملكية والتسوية

تعد قضية العقارات المبنية على أملاك الدولة في سوريا من أكثر الملفات تعقيداً حساسية في السوق العقاري، خاصة في ظل التطورات الأخيرة التي شهدتها البلاد، فالدولة تمتلك نحو 62% من مساحة سوريا (حوالي 11.5 مليون هكتار)، ومع تزايد حالات البناء على هذه الأراضي خلال السنوات الماضية، أصبح من الضروري فهم الإجراءات القانونية المنظمة لنقل الملكية والتعامل مع هذه العقارات. 

في هذا الدليل الشامل من امتلاك العقارية، نستعرض لك الخطوات الرسمية لنقل الملكية في العقارات المبنية على أملاك الدولة، وفقاً للقوانين والأنظمة السورية.

الإجراءات الرسمية لنقل الملكية في عقارات أملاك الدولة

تخضع عملية نقل الملكية في العقارات المقامة على أملاك الدولة لإجراءات رسمية دقيقة تهدف إلى تنظيم وضع هذه العقارات وضمان حقوق جميع الأطراف.

أولاَ: تقديم العقد للجهات المالية لاستيفاء رسوم العقد

الخطوة الأولى والأساسية هي تقديم عقد البيع إلى الجهات المالية المختصة (مديرية المالية) لاستيفاء الرسوم المستحقة. وتخضع الرسوم المتعلقة بتسجيل الملكيات لأحكام القانون رقم 17 لعام 2021، الذي حدد رسوم المعاملات العقارية، إضافة إلى الرسوم المفروضة من الجهات التي تمسك سجلات ملكية مؤقتة وتشمل هذه الرسوم:

• ضريبة البيوع العقارية: تُفرض على عمليات البيع وفقاً للقانون رقم 15 لعام 2021 .
• رسوم التسجيل العقاري: تُحتسب كنسبة مئوية من قيمة العقار.
• رسوم الطوابع: وتشمل الطوابع المالية.

وهنا تقوم الجهات المالية بدراسة العقد والتأكد من استيفائه للشروط القانونية قبل الموافقة على نقل الملكية.

ثانياً: التنازل عن عدادات الكهرباء والماء في شركات الخدمات

بعد استكمال الإجراءات العقارية والمالية، تأتي مرحلة نقل ملكية المرافق الأساسية (الكهرباء والماء)، وفي هذه الخطوة يتوجب على المشتري التوجه إلى الشركات المختصة (شركة الكهرباء، مؤسسة المياه) مصطحباً مستندات الملكية الجديدة وما يثبت دفع الرسوم المالية لإتمام عملية التنازل. 

ويعتبر هذا الإجراء ضروري لفصل المسؤولية القانونية والمالية عن البائع وضمان استمرارية الخدمات باسم المالك الجديد

 آلية التعامل مع الأراضي المملوكة بشكل مخالف (بيع الأسهم)

في حالات الأراضي غير المقسمة رسمياً أو المملوكة بشكل مخالف (مثل مناطق المخالفات العشوائية)، يتم اللجوء إلى آلية "بيع الأسهم" كحل مؤقت لحفظ حقوق المشتري. يتم بيع حصة سهمية من العقار بدلاً من بيع قطعة محددة ومفرزة، ثم يحرر عقد بيع ابتدائي بين الطرفين يحدد فيه الحصة المبيعة، وهنا يمكن للمشتري تسجيل هذا العقد في السجل العقاري كحق عيني على العقار.

ومن المهم التنبيه هنا إلى أن الملكية بعقد البيع القطعي في مناطق المخالفات أو أملاك الدولة تعتبر من أضعف أنواع الضمانات، خاصة إذا كانت الأرض المبنية عليها العقارات تعود ملكيتها للدولة، لذلك، يجب توخي الحذر الشديد عند التعامل مع هذه الحالات.

الانتقال إلى الملكية الكاملة

عند الرغبة في تحويل الحصة السهمية إلى ملكية كاملة، قد يحتاج المشتري إلى اللجوء إلى القضاء عبر رفع دعوى تثبيت بيع أمام المحكمة المختصة. ويعتبر هذا الإجراء ضروري عندما يكون العقار غير مفرز أو عندما تتعذر المعاملة المباشرة في السجل العقاري بسبب الأوضاع القانونية للعقار.

اللجوء إلى القضاء - الملكية بموجب حكم محكمة

عند وجود نزاع على الملكية، أو عندما يكون مصدر الحيازة غير واضح، يصبح اللجوء إلى القضاء هو الحل الأمثل لتأمين الصفقة وتثبيت الحقوق.

تعني الملكية بموجب حكم محكمة أن العقار لم يُسجّل بعد في السجل العقاري، لكن الملكية مثبتة بموجب قرار قضائي قطعي. وهذا النوع من الملكية يتميز بمجموعة من الخصائص فهو أقوى من العقد العادي من حيث القوة القانونية، إذ يمكن تحويله لاحقاً إلى طابو أخضر عبر تنفيذ الحكم في السجل العقاري، كما أنه يحتاج إلى تدقيق قانوني دقيق قبل الشراء.

ويلجأ الأطراف إلى هذه الطريقة عندما يكون العقار غير مسجل في السجل العقاري ويتعذر إتمام معاملة الفراغ بالطريقة المعتادة، وعند حدوث نزاع أو خصومة بين البائع والمشتري، وفي حال رغبة الطرفين بتوثيق البيع بشكل رسمي عبر القضاء.

قد يهمك: الملكية العقارية في سوريا: أنواعها، إجراءات التسجيل

وضع الإشارات على صحيفة العقار

الإشارة على صحيفة العقار هي بمثابة تنبيه قانوني للأطراف الأخرى بوجود وضع قانوني معين يتعلق بالعقار. وهناك مجموعة من الإشارات التي قد تتواجد على العقار من أهمها:

 أهمية وضع الإشارة

نصت المادة 9 من القرار 188 لعام 1926 على أن الدعاوى العقارية المتعلقة بعقار مسجل يجب حتماً أن تُدون على الصحيفة المخصصة للعقار، ولا تعتبر الحقوق العينية والدعاوى موجودة تجاه الغير إلا بقيدها في السجل العقاري، ويعتبر وجود الإشارة كافٍ للتنبيه من يتعامل مع العقار إلى الآثار التي قد تترتب عليها.

إجراء الكشف المعملي والخبرة حسب الحاجة

في حالات النزاع أو عند الحاجة لتحديد قيمة العقار أو وضعه بدقة، قد تأمر المحكمة بإجراء كشف معملي أو خبرة فنية على العقار بواسطة خبير معين. يهدف هذا الكشف إلى التحقق من موقع العقار وحدوده الفعلية و التأكد من وجود المنشآت والمباني على الطبيعة إضافة إلى  تقدير القيمة الحقيقية للعقار و مطابقة واقع العقار مع القيد العقاري.

تحديات البناء على أملاك الدولة في سوريا

تواجه العقارات المبنية على أملاك الدولة في سوريا عدة تحديات في الوقت الراهن:

• انتشار البناء غير المرخص: خلال سنوات الثورة السورية، قام الكثير من السوريين بالبناء على أملاك الدولة بسبب عدم توفر أراضٍ بديلة، خاصة في المناطق الجبلية الصالحة للبناء.
• محاولات تنظيم الوضع: تسعى الحكومة الحالية إلى وضع حد للبناء العشوائي على أملاك الدولة، مع دراسة إمكانية تسوية أوضاع بعض الأبنية وإزالة البعض الآخر.
• غياب التخطيط العمراني: تفتقر الكثير من مناطق السكن العشوائي  إلى مخططات تنظيمية، مما يعقد عملية معالجتها قانونياً .
• مخاطر الإزالة: العقارات المبنية على أملاك الدولة تبقى عرضة للإزالة أو الاستملاك في أي وقت، ما لم يتم تقنين أوضاعها وفق القوانين النافذة.

قبل أن توقّع أي عقد: التعامل مع العقارات المبنية على أملاك الدولة يتطلب وعياً قانونياً عالياً وفحصاً دقيقاً لكل التفاصيل، فخطوة واحدة خاطئة قد تكلفك خسارة العقار بالكامل. تعرّف على أهم الخطوات والإجراءات الوقائية في مقالنا: كيف تحمي نفسك قانونياً عند شراء عقار في سوريا؟ لتكون جاهزاً لأي صفقة عقارية بثقة وأمان.

امتلاك العقارية، خير مستشار للعقار في سوريا

امتلاك العقارية تُعد من أبرز الجهات الاستشارية في قطاع العقارات في سوريا، حيث تقدم خبرة واسعة وخدمات متكاملة لمساعدة العملاء على اتخاذ قرارات استثمارية آمنة ومدروسة. يحرص فريق امتلاك على دراسة جميع الجوانب المتعلقة بالعقار قبل إتمام عملية الشراء، بدءًا من التحقق من الوضع القانوني للعقار، وسلامة الملكية، وخلوه من أي إشكالات أو قيود قانونية، وصولًا إلى تقييم الجدوى الاستثمارية للعقار وموقعه ومستقبله. 

هذا النهج يضمن للمستثمرين والمشترين حماية حقوقهم وتجنب المخاطر المحتملة في السوق العقاري. وبفضل خبرتها ومعرفتها العميقة بالقوانين والأنظمة العقارية في سوريا، توفر امتلاك العقارية استشارة موثوقة ترافق العميل في كل خطوة من خطوات الشراء. 

إذا كنتم تفكرون في شراء عقار في سوريا وتبحثون عن استشارة مهنية موثوقة، ندعوكم للتواصل مع فريق امتلاك العقارية للحصول على الدعم والمشورة المناسبة.

دليل المستثمر | أسئلة شائعة حول العقارات المبنية على أملاك الدولة في سوريا