تملك الفلسطيني في سوريا: هل يحق للفلسطيني شراء عقار؟

هل يستطيع الفلسطيني المقيم في سوريا شراء منزل أو تسجيل عقار باسمه؟ وما الفرق بين الفلسطيني المسجل في سوريا وغيره؟ وما هي القوانين التي تنظم هذا الحق؟ مع التغيرات التشريعية التي شهدتها سوريا خلال السنوات الأخيرة، أصبحت هذه الأسئلة من أكثر المواضيع بحثاً لدى الفلسطينيين الراغبين في السكن أو الاستثمار العقاري، وهو ما يجعل فهم الإطار القانوني الحالي أمراً ضرورياً قبل اتخاذ أي خطوة. 

تملك الفلسطيني في سوريا: هل يحق للفلسطيني شراء عقار؟

يتساءل كثير من اللاجئين الفلسطينيين المقيمين في سوريا، وأبناء الجيل الثاني والثالث منهم: هل يستطيع الفلسطيني شراء عقار في سوريا وتسجيله باسمه؟ وهل تختلف هذه الحقوق باختلاف الوضع القانوني والتاريخ الذي دخل فيه الشخص أو عائلته إلى الأراضي السورية؟

الإجابة ليست موحدة لجميع الفلسطينيين، فموضوع تملك الفلسطيني في سوريا يخضع لمنظومة قوانين وقرارات تنفيذية تغيّرت أكثر من مرة خلال العقود الماضية، وآخرها تعديلات صدرت بين عامي 2021 و2023 غيّرت كثيراً من قواعد. لذلك، وقبل التفكير في شراء أي عقار، من الضروري فهم الإطار القانوني الحالي، والتمييز بين الفئات المختلفة من الفلسطينيين، والاطلاع على الشروط والمستندات المطلوبة والجهات المختصة بمنح الموافقات، تفادياً لأي مفاجآت قانونية أو مالية لاحقة.

في هذا المقال، نستعرض بشكل موثق وواضح أبرز القوانين المنظمة لموضوع شراء عقار في سوريا للفلسطيني، والشروط العملية، وأهم الفروقات بين فئات اللاجئين، مع الإشارة إلى أن التطبيق الإداري الفعلي قد يختلف من حالة إلى أخرى بحسب الجهة المختصة والوثائق المتوفرة.

هل يحق للفلسطيني التملك في سوريا؟

نعم، يحق لبعض فئات الفلسطينيين تملك عقار في سوريا، لكن هذا الحق ليس مطلقاً ولا موحداً لجميع الفلسطينيين، بل يخضع لأحكام عدد من القوانين والقرارات التنفيذية التي تميز بين الحالات المختلفة.

من الناحية القانونية، ميّز المشرّع السوري بين الفلسطيني المقيم في أراضي الجمهورية العربية السورية بتاريخ نفاذ القانون رقم 260 لعام 1956 (10/7/1956) ومن يعتبر في حكمه وفق أحكام هذا القانون، وبين الفلسطينيين الذين لا تنطبق عليهم هذه الصفة. فالفئة الأولى تُعامل معاملة السوري في عدد من الحقوق المدنية وفق أحكام القانون رقم 260 لعام 1956، ضمن الحدود التي رسمها القانون والتشريعات اللاحقة، بينما تخضع الفئات الأخرى لأحكام تملك غير السوريين، والتي تستوجب في كثير من الحالات الحصول على ترخيص مسبق واستيفاء شروط قانونية محددة.

ومع صدور عدد من التعديلات والقرارات التنفيذية بين عامي 2021 و2023، برزت تغيرات في التطبيق الإداري أثارت نقاشاً قانونياً حول نطاق استمرار بعض الإعفاءات التي كان يتمتع بها الفلسطينيون المشمولون بالقانون رقم 260. ونتيجة لذلك، أصبح التطبيق العملي في العديد من الحالات يتطلب إجراءات وشروطاً مشابهة لتلك المفروضة على غير السوريين، مثل الحصول على الموافقات اللازمة، وتحديد نوع العقار والغرض من التملك، واستكمال المتطلبات الإدارية ذات الصلة.

بمعنى آخر، يبقى حق التملك قائماً من حيث المبدأ لبعض فئات الفلسطينيين، إلا أن تطبيقه أصبح مرتبطاً بتوافر الشروط القانونية والإجراءات الإدارية المطبقة على كل حالة، لذلك يُنصح دائماً بالتحقق من الوضع القانوني لكل حالة قبل إتمام أي عملية شراء أو توقيع أي عقد.

قد يهمك: كيف تحمي نفسك قانونياً عند شراء عقار في سوريا؟

ما القوانين التي تنظم تملك الفلسطيني للعقارات في سوريا؟

يمر تنظيم هذا الملف عبر محطات تشريعية متعددة، أبرزها:

القانون رقم 260 لعام 1956

صدر في 10 تموز/يوليو 1956، واعتبر الفلسطينيين المقيمين في الأراضي السورية بتاريخ صدوره كالسوريين أصلاً في كل ما يتعلق بحقوق التوظيف والعمل والتجارة وخدمة العلم، مع احتفاظهم بجنسيتهم الأصلية، واستثناء الحقوق السياسية (الانتخاب والترشح). هذا القانون ما يزال حتى اليوم المرجعية الأساسية لتحديد من يُعامل من الفلسطينيين معاملة السوري في المسائل المدنية.

قانون تملك الأجانب رقم 11 لعام 2011 وتعديلاته

نظّم هذا القانون تملك غير السوريين للعقارات بشروط محددة (كأن يكون العقار للسكن، وأن يكون طالب التملك مقيماً إقامة مشروعة). عند صدور القانون سنة 2011، عُرّف "غير السوري" على نحو جعل الفلسطيني مشمولاً به مبدئياً، قبل أن يصدر قرار مجلس الوزراء رقم 2484 لعام 2013 ويستثني صراحة الفلسطينيين المشمولين بالقانون 260 من هذا التعريف.

القانون رقم 12 لعام 2021 وتعليماته التنفيذية (القرار رقم 1555)

عدّل هذا القانون أحكام قانون 2011، وحدّد شروط الإقامة المشروعة (3 سنوات متصلة أو 5 سنوات متقطعة، بحد أدنى سنة واحدة)، ومَيّز بين الفلسطيني المقيم قبل 1956 (يُعامل معاملة السوري) والمقيم بعده (يُعامل وفق شروط الأجانب/العرب.

التعديلات اللاحقة (2021–2023)

في هذه المرحلة صدر قرار عن مجلس الوزراء (تشير بعض المصادر إلى الرقم 1011، وأخرى إلى الرقم 1015، مع اختلاف في السنة المذكورة بين 2021 و2022 و2023 بحسب المصدر) أعاد تعريف "غير السوري" دون استثناء صريح للفلسطينيين، ما أدى عملياً إلى معاملتهم معاملة الأجنبي في هذا الملف تحديداً، وتوقفت على إثره معاملات شراء عقارات عديدة لفترة مؤقتة. نظراً لهذا التضارب في الترقيم بين المصادر، يُنصح بشدة بالتحقق من الرقم والتاريخ الدقيقين للقرار النافذ حالياً لدى الدوائر العقارية أو محامٍ مختص قبل اتخاذ أي إجراء.

آخر المستجدات (2025–2026)

بعد التغيير السياسي في سوريا أواخر 2024، صدر عن الهيئة العامة للاجئين الفلسطينيين العرب تعميم في خريف 2025 وسّع نطاق تسجيل الفئات المشمولة بالقانون 260، وأعاد لبعض الفلسطينيين حقوقاً مدنية كانت محل تفسير ضيق سابقاً. إلا أن تقارير حقوقية حديثة (منتصف 2026) تشير إلى أن التشريعات الخاصة بالتملك العقاري نفسها لم تُعدَّل بعد من قبل الحكومة الجديدة، وأن فئات واسعة من الفلسطينيين ما تزال تُعامل معاملة الأجنبي في هذا الملف تحديداً.

ما أهم القوانين التي تنظم تملك الفلسطيني في سوريا؟

أبرزها القانون رقم 260 لعام 1956 (الأساس في تحديد من يُعامل معاملة السوري)، وقانون تملك الأجانب رقم 11 لعام 2011 وتعديلاته، والقانون رقم 12 لعام 2021 وتعليماته التنفيذية، إضافة إلى قرارات تنفيذية لاحقة أعادت رسم حدود هذا الحق بين 2021 و2023.

ما شروط تملك الفلسطيني للعقار في سوريا؟

وفق ما استقرت عليه التعليمات التنفيذية الأخيرة، فإن الفلسطيني الذي يخضع لشروط تملك الأجانب (أي معظم من قدم بعد 1956، وحتى بعض المشمولين بالقانون 260 وفق التعديلات الأخيرة) يحتاج بشكل عام إلى:

بعد استيفاء هذه الشروط، تمر عملية التملك بمراحل التسجيل العقاري المعتادة في الدوائر العقارية المختصة، والتي تشمل التحقق من سلامة السند، ودفع الرسوم، وتسجيل العقد في السجل العقاري لإصدار صك ملكية جديد باسم المشتري.

من المهم التنبيه إلى أن بعض أنواع الملكية (كالعقارات المسجلة سابقاً بحكم محكمة أو سند كاتب عدل) قد لا تُستكمل إجراءاتها في السجل العقاري بالنسبة للفئات غير المشمولة بالقانون 260، حتى لو كان الشخص قد حصل على حكم قضائي يثبت حقه.

قد يهمك: التملك بموجب حكم قضائي في سوريا: دليل قانوني شامل

هل يحتاج الفلسطيني إلى موافقة أمنية لشراء عقار في سوريا؟

في الحالات التي يُعامل فيها الفلسطيني معاملة الأجنبي، نعم، تشترط التعليمات النافذة حالياً موافقة مسبقة من وزارة الداخلية، وقد تُطلب موافقة أمنية إضافية بحسب الحالة والجهة المختصة.

هل تختلف حقوق التملك بين الفلسطيني المسجل في سوريا وغيره؟

نعم، وهذا من أكثر جوانب الملف تعقيداً. تُقسَّم فئات اللاجئين الفلسطينيين في سوريا عملياً إلى مجموعات وفق تاريخ اللجوء وتاريخ التسجيل، وتختلف معاملتهم الإدارية تبعاً لذلك (دون أي علاقة بأي جدل سياسي، فالفارق هنا إداري وإجرائي):

• الفلسطيني المقيم في سوريا قبل تاريخ صدور القانون 260 (10/7/1956) والمسجل ضمن قيود الهيئة العامة للاجئين الفلسطينيين العرب: يُعامل من حيث المبدأ معاملة السوري في أغلب الحقوق المدنية، بما يشمل تاريخياً حق التملك، مع خضوعه اليوم لبعض القيود التنفيذية الجديدة.
• من قدم إلى سوريا بعد عام 1956 (بما في ذلك موجات اللجوء بعد نكسة 1967 وأحداث 1970): يُعامل بشكل عام وفق أحكام قوانين تملك العرب والأجانب، ويحتاج إلى استيفاء شروط الإقامة المشروعة والموافقات المسبقة.
• الفلسطيني غير المسجل أصلاً ضمن قيود الهيئة العامة، أو من طرأت تعديلات على وثائقه المدنية مؤخراً: قد يواجه تعقيدات إضافية في إثبات صفته القانونية قبل حتى البدء بإجراءات التملك.

هل تختلف حقوق الفلسطينيين في التملك بحسب تاريخ اللجوء؟

نعم، يُميّز التطبيق الإداري بشكل أساسي بين من كان مسجلاً ومقيماً قبل تاريخ 10/7/1956 (المشمول بالقانون 260) ومن لجأ لاحقاً، وهو ما ينعكس على شروط وإجراءات التملك المطلوبة من كل فئة.

مقالات ذات صلة: خطوات شراء عقار في سوريا للمستثمرين العرب

ماذا يحدث للعقار عند وفاة المالك الفلسطيني؟

عند وفاة مالك العقار، تنتقل ملكيته إلى الورثة الشرعيين وفق أحكام الإرث المعمول بها في سوريا، وذلك بشكل عام عبر الخطوات التالية:

1. استخراج حصر إرث رسمي يحدد الورثة وأنصبتهم القانونية.
2. مراجعة الدائرة العقارية المختصة لنقل الملكية إلى الورثة بناءً على حصر الإرث.
3. تسديد الرسوم والضرائب المترتبة على نقل الملكية بالإرث.
4. تسجيل الملكية الجديدة في السجل العقاري باسم الورثة، كل بحسب حصته.

بالنسبة للعقارات التي كان تملكها أصلاً مقيّداً بشروط خاصة (كعقارات الفلسطينيين المعاملين معاملة الأجنبي)، فمن المتوقع أن تحتاج عملية نقل الملكية بالإرث إلى موافقات إدارية إضافية، خصوصاً إذا كان أحد الورثة لا يستوفي بمفرده شروط التملك المطلوبة (كالإقامة المشروعة أو صفة رب الأسرة)، إلا أن التفاصيل الدقيقة لهذه الحالات قد تختلف بحسب نوع العقار والجهة المختصة، ولم تُتناول بشكل تفصيلي وموحّد في المصادر القانونية المتاحة حتى تاريخ إعداد هذا المقال.

لذلك، يُنصح الورثة الفلسطينيون بمراجعة محامٍ مختص بالشأن العقاري فور حدوث الوفاة، للتأكد من المهل القانونية المطلوبة وتفادي أي تعقيدات لاحقة في نقل الملكية أو التصرف بالعقار.

هل يرث أبناء الفلسطيني العقار في سوريا؟

نعم من حيث المبدأ، إذ تسري أحكام الإرث العامة على عقارات الفلسطينيين كما تسري على غيرهم، لكن استكمال إجراءات نقل الملكية في السجل العقاري قد يتطلب موافقات إضافية بحسب نوع العقار ووضع الوريث القانوني، لذا يُفضّل التحقق من الحالة الفردية لدى الجهة المختصة.

أبرز التحديات التي يواجهها الفلسطيني عند شراء عقار

يواجه الفلسطيني الراغب في تملك عقار بسوريا اليوم عدداً من العقبات العملية، أبرزها:

• طول الإجراءات: الحاجة إلى موافقات متعددة (وزارة الداخلية، وأحياناً موافقات أمنية) تجعل عملية الشراء أطول بكثير مما هي عليه بالنسبة للمواطن السوري.
• اختلاف تفسير بعض القوانين: كما رأينا في التضارب حول رقم القرار الأخير وتاريخه، ما يخلق حالة من عدم اليقين حتى لدى بعض المختصين.
• تعدد الموافقات الإدارية: بعض الحالات تتطلب موافقة من أكثر من جهة، ما يزيد من تعقيد المعاملة ووقتها.
• قيود على نوع الملكية: استبعاد العقارات المسجلة بحكم محكمة أو سند كاتب عدل من إمكانية التملك بالنسبة لبعض الفئات، رغم أن هذا النوع من التسجيل شائع في السوق العقاري السوري.
• نقص وضوح بعض التعليمات التنفيذية: خاصة في المرحلة الانتقالية الحالية، إذ لم تصدر الحكومة الجديدة حتى الآن تشريعات موحدة وواضحة تحل محل القرارات السابقة المثيرة للجدل.

هذه التحديات تجعل من الضروري لأي فلسطيني يفكر في شراء عقار أن يتحقق أولاً من فئته القانونية، ثم من الشروط المحددة المطلوبة، قبل الدخول في أي التزام تعاقدي.

ما أبرز الصعوبات التي تواجه الفلسطيني عند تملك عقار في سوريا؟

أبرزها طول الإجراءات وتعدد الموافقات المطلوبة (خاصة موافقة وزارة الداخلية)، والقيود على نوع العقار ومساحته والغرض من تملكه، إضافة إلى غموض بعض التعليمات التنفيذية في المرحلة الحالية.

هل يعتبر شراء عقار في سوريا خياراً مناسباً للفلسطيني؟

يختلف الجواب باختلاف الهدف من الشراء:

إذا كان الهدف السكن الشخصي، فقد يكون التملك خياراً مناسباً بعد استيفاء الشروط القانونية، خصوصاً لمن تتوفر لديه الوثائق الثبوتية وصفة الإقامة المشروعة، لما يوفره من استقرار سكني طويل الأمد مقارنة بالإيجار الذي يخضع بدوره لتعقيدات قانونية خاصة به في السوق السوري حالياً.

أما إذا كان الهدف الاستثمار، فالوضع أكثر حساسية؛ إذ إن القيود المفروضة حالياً (تملك عقار واحد فقط بغرض السكن، واستبعاد الأغراض التجارية) تحدّ من إمكانية استخدام العقار في هذا السياق لفئات واسعة من الفلسطينيين، ما يستدعي دراسة دقيقة للجدوى القانونية قبل أي قرار.

في الحالتين، تبقى الخطوة الأهم هي التحقق الشامل من الوضع القانوني للعقار (نوع السند، خلوّه من أي نزاع أو رهن، مطابقته لشروط ضابطة البناء) والتأكد من استيفاء جميع الموافقات المطلوبة قبل توقيع أي عقد أو دفع أي عربون، تجنباً لخسارة مالية أو قانونية لاحقة.

يبقى موضوع تملك الفلسطيني في سوريا ملفاً قانونياً متحركاً، تحكمه تشريعات تراكمت وتعدلت عبر عقود، وآخرها تعديلات 2021–2023 التي قيّدت حق التملك لفئات واسعة من الفلسطينيين وقرّبته من شروط تملك الأجانب، إلى جانب تطورات إدارية حديثة في 2025–2026 ما تزال محدودة الأثر على الملف العقاري تحديداً. لذلك، وقبل الإقدام على أي خطوة لشراء عقار في سوريا للفلسطيني، من الضروري التحقق من الفئة القانونية التي ينطبق عليها الشخص، ومراجعة جهة مختصة أو محامٍ مختص، نظراً لأن التطبيق الإداري الفعلي قد يختلف بحسب الحالة الفردية والجهة المسؤولة، وقد يتغير مع صدور تشريعات جديدة في المرحلة الانتقالية الحالية.

تعرف على: دليل حماية المستثمر العقاري في سوريا

هل ترغب بشراء عقار في سوريا؟ دع خبراء امتلاك العقارية يرافقونك في كل خطوة

فهم القوانين المنظمة لموضوع تملك الفلسطيني في سوريا خطوة أولى ضرورية، لكنها ليست كافية وحدها لإتمام عملية شراء آمنة وسليمة. من البحث عن العقار المناسب، إلى التحقق من وضعه القانوني وسجله العقاري، وصولاً إلى متابعة إجراءات الشراء والموافقات المطلوبة خطوة بخطوة — كل مرحلة تحتاج إلى خبرة ومتابعة دقيقة تحميك من أي مفاجآت.

في امتلاك العقارية، نرافقك منذ اللحظة الأولى: نساعدك في البحث عن العقار الذي يلائم احتياجاتك وميزانيتك، ونتحقق من وضعه القانوني وسجله العقاري بدقة، ونقدّم لك استشارة واضحة قبل اتخاذ قرار الشراء، ونتابع معك الإجراءات الإدارية حتى إتمام التسجيل. هدفنا أن تصل إلى قرار الشراء وأنت مطمئن، بلا غموض ولا مفاجآت.تواصل معنا اليوم مع فريق امتلاك العقارية، ودع الخطوات القانونية على عاتقنا بينما تختار أنت العقار الذي يناسبك.

تنويه: يهدف هذا المقال إلى تقديم معلومات عامة حول الأنظمة والإجراءات المتعلقة بتملك الفلسطينيين في سوريا، ولا يغني عن التحقق من الأنظمة والتعليمات النافذة وقت تقديم الطلب. ونظراً لاختلاف الإجراءات بحسب الحالة والجهات المختصة، يُنصح بالتحقق من الوضع القانوني لكل حالة قبل إتمام أي عملية شراء أو توقيع أي عقد.