Права на поверхность в Сирии: может ли владелец здания отличаться от владельца земли?

По умолчанию право собственности на землю связано со зданиями и сооружениями, расположенными на ней. Но возможно ли в некоторых случаях, чтобы земля принадлежала одному человеку, а здание на ней — другому? Именно здесь возникает понятие поверхностного права в Сирии, которое является одним из имущественных прав, регулируемых сирийским законодательством для случаев, когда право собственности на здания, сооружения или насаждения отделено от права собственности на землю, на которой они построены. Какова природа этого права? Чем оно отличается от права собственности на квартиру и долевой собственности?

Что такое поверхностное право в Сирии?

Гражданский кодекс Сирии определяет поверхностное право как право собственника зданий, сооружений или насаждений, находящихся на земле, принадлежащей другому лицу. Это определение содержится в статье 994 Гражданского кодекса, а также ранее в Законе о собственности на недвижимость, изданном Декретом № 3339 от 1930 года.

Проще говоря, наличие этого права приводит к двум независимым видам собственности: первая относится к земле и остается за ее владельцем, а вторая — к зданию, сооружению или насаждению для обладателя поверхностного права.

Таким образом, если земля принадлежит лицу (A), а здания на ней принадлежат лицу (B) на основании установленного законом поверхностного права, право собственности на землю и здания разделены.

Однако наличие здания на земле, принадлежащей другому лицу, не означает автоматически наличие поверхностного права; необходимо проверить характер права, его правовую основу и то, что зарегистрировано в земельном реестре.

Включает ли право собственности на землю здание, построенное на ней?

Общее правило в сирийском законодательстве состоит в том, что здание, насаждение или сооружение, возведенное на земле, считается построенным за счет владельца земли и принадлежит ему, если не доказано иное. Кроме того, право собственности на объект изначально распространяется над и под землей в пределах, связанных с его использованием.

Таким образом, различие между владельцем земли и владельцем здания не является обычной ситуацией, а представляет собой особый юридический случай, который необходимо подтвердить.

Именно здесь проявляется важность поверхностного права; оно представляет собой исключение, связанное с наличием независимой собственности на здание или сооружение, отделенной от земли, на которой оно построено.

Чем отличается право собственности на землю от права собственности на здание при поверхностном праве?

Поверхностное право приводит к двум независимым видам собственности, каждый из которых имеет свой объем.

Таким образом, наличие здания на земле, принадлежащей другому лицу, само по себе не доказывает наличие поверхностного права; необходимо проверить правовую основу и официальные данные о недвижимости.

Можно ли создать новое поверхностное право в Сирии?

Сирийское законодательство не допускает создание нового поверхностного права. Статья 997 Гражданского кодекса Сирии предусматривает продолжение запрета на создание новых поверхностных прав, запрет, ранее установленный Законом о собственности на недвижимость, изданным Декретом № 3339 от 1930 года.

Поэтому необходимо различать существующие поверхностные права, признанные и регулируемые законом, и создание нового поверхностного права в настоящее время.

Следовательно, поверхностное право не следует понимать как инструмент, доступный сегодня для любого владельца земли с целью отделения права собственности на землю от права собственности на новое здание по специальному соглашению, а как юридический статус для существующих прав в рамках случаев, признанных сирийской системой недвижимости.

Является ли поверхностное право тем же, что и владение квартирой в здании?

Нет, это юридически разные случаи.

При владении квартирой или этажом в многоквартирном доме лицо владеет своей частной частью, которая обычно связана с долей в земле и общих частях здания, таких как фундамент, входы, коридоры, крыши и лифты, если только в земельном реестре не указано иное.

В случае поверхностного права суть заключается в наличии права собственности на здания или сооружения, отделенного от права собственности на землю, на которой они построены.

Поэтому понимание видов права собственности на недвижимость в Сирии помогает различать владение квартирой или этажом и другие формы имущественных прав, не смешивая их с поверхностным правом.

В чем разница между поверхностным правом и долевой собственностью?

Поверхностное право и долевая собственность — это разные понятия.

При долевой собственности два или более лица владеют долями в объекте или самом праве, при этом доля каждого не выделена в натуре.

В случае поверхностного права владелец земли и владелец здания не совместно владеют одним и тем же объектом; у каждого из них независимое право собственности. Следовательно, отношения между владельцем земли и обладателем поверхностного права не считаются долевой собственностью.

Подробнее о случаях множественности владельцев и долей можно узнать из руководства по долевой собственности в Сирии.

Как отражается поверхностное право в земельном реестре?

Данные о недвижимости имеют решающее значение для определения характера прав, связанных с объектом, особенно потому, что имущественные права связаны с регистрацией в земельном реестре по сирийской системе.

При рассмотрении случая возможного наличия поверхностного права необходимо проверить данные, указывающие владельца земли, зарегистрированного обладателя права, характер этого права и любые связанные ограничения или другие сведения.

Невозможно определить наличие поверхностного права только по фактическому положению, например, по наличию здания, используемого или заявленного лицом, отличным от владельца земли.

Понимание различий между свидетельством о праве собственности и реестром недвижимости помогает отличать документ, находящийся у владельца, от реестра недвижимости, в котором отражаются права и зарегистрированные данные об объекте.

Что происходит с поверхностным правом, если здание снесено?

Сирийское законодательство четко регулирует эту ситуацию. Согласно статье 996 Гражданского кодекса, поверхностное право прекращается, если оно объединяется с другим правом в одном лице, а также прекращается при сносе зданий или сооружений либо удалении насаждений, на которых оно основано.

Сирийские юридические комментарии также указывают, что обладатель поверхностного права не может восстановить здания или насаждения после их сноса для возрождения прекратившегося поверхностного права, и объем права остается ограниченным тем, что оно изначально охватывало.

Этот момент подтверждает, что существующее поверхностное право связано с природой права и зданий или сооружений, на которые оно распространяется, и не является открытым правом на создание новых зданий на чужой земле.

Что необходимо проверить при раздельном владении землей и зданием?

Если документы или информация показывают различие между владельцем земли и обладателем права, связанного со зданием, важно проверить несколько моментов перед вынесением юридического заключения:

• Кто зарегистрирован как владелец земли?

• Кто является обладателем права, связанного со зданием или сооружением?

• Каков характер зарегистрированного права?

• Что отражено в реестре недвижимости?

• Действует ли еще поверхностное право?

• Есть ли какие-либо пометки или ограничения, связанные с объектом?

• Соответствуют ли имеющиеся документы текущим данным о недвижимости?

При появлении пометок или записей в реестре ознакомление с пометками в реестре недвижимости в Сирии помогает понять характер зарегистрированного и не делать выводов о его юридическом значении до определения его типа и содержания.

Влияет ли разница между владельцем земли и владельцем здания на распоряжение объектом?

В такой ситуации необходимо сначала определить, каким правом обладает каждая сторона, что зарегистрировано в земельном реестре, объем права и связанные с ним ограничения.

Невозможно установить единое правило для возможности или невозможности распоряжения во всех случаях, поскольку последствия определяются характером существующего права, его правовым статусом и зарегистрированными данными.

В случае существующего поверхностного права сирийские юридические источники указывают на независимость права собственности обладателя права от права собственности владельца земли, и у каждого есть права в пределах своей собственности.

Откройте для себя доступные варианты недвижимости в Сирии

Понимание природы права собственности и зарегистрированных прав на объект помогает составить более четкое представление о его статусе при оценке различных вариантов, особенно в случаях, когда пересекаются несколько видов собственности или имущественных прав. Вы можете ознакомиться с объектами недвижимости на продажу в Сирии, доступными с Imtilak Real Estate, и сравнить варианты по местоположению, типу, площади и характеристикам, или связаться с командой Imtilak для получения дополнительной информации о доступных объектах и проектах.