Droit de superficie en Syrie : le propriétaire du bâtiment peut-il être différent du propriétaire du terrain ?

En principe, la propriété du terrain est liée à ce qui s’y trouve comme bâtiments et constructions. Mais est-il possible, dans certains cas, que le terrain appartienne à une personne tandis que le bâtiment construit dessus appartienne à une autre ? C’est ici qu’apparaît le concept du droit de superficie en Syrie, qui fait partie des droits réels organisés par la loi syrienne pour les situations où la propriété des bâtiments, constructions ou plantations est séparée de celle du terrain sur lequel ils se trouvent. Quelle est la nature de ce droit ? Et en quoi diffère-t-il de la propriété d’un appartement ou de la copropriété indivise ?

Qu’est-ce que le droit de superficie en Syrie ?

Le Code civil syrien définit le droit de superficie comme le droit du propriétaire sur des bâtiments, constructions ou plantations existant sur un terrain appartenant à une autre personne. Cette définition figure à l’article 994 du Code civil, ainsi que dans la loi sur la propriété immobilière promulguée par la décision n°3339 de 1930.

En termes simples, l’existence de ce droit conduit à deux propriétés indépendantes : la première concerne le terrain et reste à son propriétaire, la seconde concerne le bâtiment, la construction ou la plantation au titulaire du droit de superficie.

Ainsi, si le terrain appartient à une personne (A), tandis que les bâtiments construits dessus appartiennent à une autre personne (B) en vertu d’un droit de superficie légalement établi, la propriété du terrain et celle des bâtiments sont séparées.

Cependant, la présence d’un bâtiment sur un terrain appartenant à une autre personne ne signifie pas automatiquement qu’il existe un droit de superficie ; il convient de vérifier la nature du droit, sa base légale et ce qui est inscrit au registre foncier.

La propriété du terrain inclut-elle le bâtiment construit dessus ?

La règle générale en droit syrien est que le bâtiment, la plantation ou l’ouvrage réalisé sur le terrain est présumé avoir été construit aux frais du propriétaire du terrain et lui appartenir, sauf preuve du contraire. De plus, la propriété immobilière s’étend en principe au-dessus et au-dessous du terrain, dans les limites liées à son usage.

Par conséquent, la différence entre le propriétaire du terrain et celui du bâtiment n’est pas la situation habituelle, mais représente un cas particulier qui doit être vérifié quant à sa base légale.

C’est ici que réside l’importance du droit de superficie, qui constitue une exception liée à l’existence d’une propriété indépendante du bâtiment ou de la construction par rapport à celle du terrain sur lequel ils se trouvent.

Comment la propriété du terrain diffère-t-elle de celle du bâtiment dans le droit de superficie ?

Le droit de superficie entraîne l’existence de deux propriétés indépendantes, chacune avec son propre champ d’application.

Par conséquent, la présence d’un bâtiment sur un terrain appartenant à une autre personne ne prouve pas à elle seule l’existence d’un droit de superficie, mais il faut vérifier la base légale et les données immobilières officielles.

Peut-on créer un nouveau droit de superficie en Syrie ?

La loi syrienne n’autorise pas la création d’un nouveau droit de superficie. L’article 997 du Code civil syrien stipule la poursuite de l’interdiction de créer de nouveaux droits de superficie, interdiction déjà prévue par la loi sur la propriété immobilière promulguée par la décision n°3339 de 1930.

Il convient donc de distinguer les droits de superficie existants reconnus et régis par la loi de la création d’un nouveau droit de superficie à l’heure actuelle.

Par conséquent, il ne faut pas comprendre le droit de superficie comme un moyen actuellement disponible pour tout propriétaire foncier de séparer la propriété du terrain de celle d’une nouvelle construction par un accord spécifique, mais comme une situation juridique pour des droits existants dans les cas reconnus par le système foncier syrien.

Le droit de superficie est-il identique à la propriété d’un appartement dans un immeuble ?

Non, ce sont deux situations juridiques différentes.

Dans le cas de la propriété d’un appartement ou d’un étage dans un immeuble à propriétaires multiples, la personne possède sa partie privative, généralement assortie d’une quote-part du terrain et des parties communes de l’immeuble, telles que les fondations, les entrées, les couloirs, les toits et les ascenseurs, sauf indication contraire dans le registre foncier.

Alors que dans le droit de superficie, l’essence de la question réside dans l’existence d’une propriété des bâtiments ou constructions séparée de celle du terrain sur lequel ils sont édifiés.

C’est pourquoi comprendre les différents types de propriété immobilière en Syrie aide à distinguer entre la propriété d’appartements, d’étages et autres formes de droits réels, et à ne pas les confondre avec le droit de superficie.

Quelle est la différence entre le droit de superficie et la copropriété indivise ?

Le droit de superficie et la copropriété indivise sont deux concepts différents.

En copropriété indivise, deux personnes ou plus possèdent des parts dans le même bien ou droit, sans que la part de chacun soit individualisée de façon indépendante.

Dans le droit de superficie, le propriétaire du terrain et le titulaire des bâtiments ne partagent pas la propriété du même bien ; chacun possède indépendamment de l’autre. Ainsi, la relation entre le propriétaire du terrain et le titulaire du droit de superficie n’est pas une copropriété indivise.

Pour approfondir les cas de pluralité de propriétaires et de parts communes, consultez le guide sur la copropriété indivise en Syrie.

Comment le droit de superficie apparaît-il dans le registre foncier ?

Les données immobilières sont essentielles pour déterminer la nature des droits liés au bien, d’autant plus que les droits réels immobiliers sont liés à l’enregistrement dans le registre foncier selon le système syrien.

Lorsqu’il s’agit d’un cas où un droit de superficie pourrait exister, il convient de vérifier les données qui identifient le propriétaire du terrain, le titulaire du droit inscrit, la nature de ce droit et les éventuelles restrictions ou autres informations associées.

Il n’est pas possible de conclure à l’existence d’un droit de superficie uniquement sur la base de la situation matérielle, comme la présence d’un bâtiment utilisé ou revendiqué par une personne différente du propriétaire du terrain.

Comprendre la différence entre le titre de propriété et le registre foncier aide à distinguer entre le document détenu par le propriétaire et l’inscription foncière qui fait apparaître les droits et informations enregistrés sur le bien.

Que se passe-t-il pour le droit de superficie si le bâtiment disparaît ?

La loi syrienne a clairement réglementé ce cas. Selon l’article 996 du Code civil, le droit de superficie s’éteint s’il se réunit avec l’autre droit dans la même personne, ou en cas de démolition des bâtiments, constructions ou arrachage des plantations sur lesquels il porte.

La doctrine syrienne précise également que le titulaire du droit de superficie ne peut pas reconstruire les bâtiments ou replanter après leur disparition dans le but de réactiver un droit de superficie devenu caduc, le champ d’application du droit restant limité à ce qu’il couvrait à l’origine.

Ce point confirme que le droit de superficie existant est lié à la nature du droit et des bâtiments ou constructions concernés, et qu’il ne s’agit pas d’un droit ouvert à la création de nouveaux bâtiments sur le terrain d’autrui.

Que faut-il vérifier en cas de propriété séparée du terrain et du bâtiment ?

Si les documents ou informations révèlent une différence entre le propriétaire du terrain et le titulaire du droit lié au bâtiment, il est important de vérifier plusieurs points avant de tirer toute conclusion juridique :

• Qui est le propriétaire inscrit du terrain ?

• Qui est le titulaire du droit lié au bâtiment ou à la construction ?

• Quelle est la nature du droit inscrit ?

• Que révèle le registre foncier ?

• Le droit de superficie est-il toujours en vigueur ?

• Existe-t-il des mentions ou restrictions liées au bien ?

• Les documents disponibles correspondent-ils aux données immobilières actuelles ?

En cas d’apparition de restrictions ou d’annotations sur le registre, il est utile de se familiariser avec les annotations immobilières en Syrie pour comprendre la nature de ce qui est inscrit et ne pas présumer de son effet juridique avant d’en déterminer le type et le contenu.

La différence de propriétaire du terrain et du bâtiment affecte-t-elle la disposition du bien ?

Il est nécessaire, dans ce cas, de déterminer d’abord le droit détenu par chaque partie, ce qui est inscrit au registre foncier, ainsi que l’étendue du droit et les restrictions qui y sont attachées.

Il n’est pas possible d’établir une règle unique permettant ou non la disposition dans tous les cas, car l’effet dépend de la nature du droit existant, de son statut juridique et des données enregistrées à son sujet.

En ce qui concerne le droit de superficie existant, la doctrine juridique syrienne indique que la propriété du titulaire du droit est indépendante de celle du propriétaire du terrain, chacun ayant des droits dans le cadre de sa propriété.

Découvrez les options immobilières disponibles en Syrie

Comprendre la nature de la propriété et des droits inscrits sur un bien permet d’avoir une vision plus claire de sa situation lors de l’évaluation des différentes options, notamment dans les cas où plusieurs droits ou propriétés se superposent. Vous pouvez consulter les biens immobiliers à vendre en Syrie proposés par Imtilak et comparer les options selon l’emplacement, le type de bien, la superficie et les caractéristiques, ou contacter l’équipe Imtilak pour obtenir plus d’informations sur les biens et projets disponibles.