Suriye'de yüzey hakkı: Bina sahibi ile arsa sahibi farklı olabilir mi?

Ana kural olarak, arsanın mülkiyeti üzerindeki binalar ve tesislerle bağlantılıdır; ancak bazı durumlarda arsanın bir kişiye, üzerindeki binanın ise başka bir kişiye ait olması mümkün müdür? İşte burada Suriye’deki üst hakkı kavramı ortaya çıkar. Bu, Suriye yasalarının düzenlediği ve binaların, tesislerin veya ağaçların mülkiyetinin, üzerinde bulundukları arsanın mülkiyetinden ayrı olduğu durumlarda uygulanan bir ayni haktır. Peki bu hakkın niteliği nedir? Daire mülkiyeti ve müşterek mülkiyetten farkı nedir?

Suriye’de üst hakkı nedir?

Suriye Medeni Kanunu’na göre üst hakkı, bir kişinin başkasına ait arsa üzerinde bulunan bina, tesis veya ağaçlar üzerindeki hakkıdır. Bu tanım 994. maddede ve 1930 tarihli 3339 sayılı Taşınmaz Mülkiyeti Kanunu’nda yer almaktadır.

Basitçe, bu hakkın varlığı iki bağımsız mülkiyetin oluşmasına yol açar: ilki arsa ile ilgilidir ve sahibine aittir, ikincisi ise bina, tesis veya ağaçların sahibine, yani üst hakkı sahibine aittir.

Örneğin, arsa bir kişiye (A), üzerindeki binalar ise başka bir kişiye (B) yasal olarak tanınan bir üst hakkı ile aitse, arsa ve bina mülkiyeti birbirinden ayrıdır.

Ancak bir arsa üzerinde başka birine ait bir bina bulunması otomatik olarak üst hakkı olduğu anlamına gelmez; hakkın niteliği, yasal dayanağı ve tapu sicilindeki kaydı mutlaka kontrol edilmelidir.

Arsa mülkiyeti üzerindeki yapıyı da kapsar mı?

Suriye hukukunda genel kural, arsa üzerindeki bina, ağaç veya yapılan işin arsa sahibinin masrafıyla yapıldığı ve ona ait olduğu varsayılır; aksi ispat edilmedikçe durum böyledir. Ayrıca taşınmaz mülkiyeti, esasen arsanın üstünü ve altını, yararlanma sınırları içinde kapsar.

Bu nedenle, arsa sahibi ile bina sahibinin farklı olması olağan bir durum değildir ve özel bir hukuki durum olup yasal dayanağı araştırılmalıdır.

Burada üst hakkının önemi ortaya çıkar; çünkü bu hak, arsa üzerinde bulunan yapı veya tesisin mülkiyetinin arsa mülkiyetinden bağımsız olmasını sağlayan bir istisnadır.

Üst hakkında arsa mülkiyeti ile yapı mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Üst hakkı, iki bağımsız mülkiyetin oluşmasına neden olur ve her birinin kendi kapsamı vardır.

Dolayısıyla, başka birine ait arsa üzerinde bir bina bulunması tek başına üst hakkı bulunduğunu göstermez; yasal dayanak ve resmi tapu kayıtları araştırılmalıdır.

Suriye’de yeni bir üst hakkı oluşturulabilir mi?

Suriye yasaları yeni üst hakkı oluşturulmasına izin vermez. Suriye Medeni Kanunu’nun 997. maddesi, 1930 tarihli 3339 sayılı Taşınmaz Mülkiyeti Kanunu’nda olduğu gibi, yeni üst hakkı oluşturulmasını yasaklamıştır.

Bu nedenle mevcut ve kanunen tanınan üst hakları ile bugün yeni bir üst hakkı oluşturma arasında ayrım yapmak gerekir.

Dolayısıyla üst hakkı, günümüzde herhangi bir arsa sahibinin özel bir anlaşmayla arsa ve yeni bina mülkiyetini ayırabileceği bir yol olarak anlaşılmamalıdır; burada söz konusu olan, Suriye taşınmaz sistemi tarafından tanınan mevcut haklardır.

Üst hakkı, bir binadaki daire mülkiyetiyle aynı mıdır?

Hayır, iki durum hukuken farklıdır.

Bir binada daire veya kat mülkiyetine sahip olunduğunda, kişi kendi özel bölümünün sahibidir ve genellikle arsa ve ortak alanlarda (temeller, girişler, koridorlar, çatı, asansör gibi) payı vardır; aksi tapu sicilinde belirtilmedikçe bu böyledir.

Üst hakkında ise asıl mesele, yapı veya tesisin mülkiyetinin, üzerinde bulunduğu arsanın mülkiyetinden bağımsız olmasıdır.

Bu nedenle, Suriye’deki taşınmaz mülkiyet türlerini anlamak, daire ve kat mülkiyeti ile diğer ayni hak türlerini üst hakkı ile karıştırmamak açısından önemlidir.

Üst hakkı ile müşterek mülkiyet arasındaki fark nedir?

Üst hakkı ile müşterek mülkiyet farklı kavramlardır.

Müşterek mülkiyette, iki veya daha fazla kişi aynı mal veya hak üzerinde pay sahibidir ve bu paylar bağımsız olarak ayrılmış değildir.

Oysa üst hakkında, arsa sahibi ile yapı sahibi aynı şeyi paylaşmaz; her birinin mülkiyeti bağımsızdır. Bu nedenle arsa sahibi ile üst hakkı sahibi arasındaki ilişki müşterek mülkiyet sayılmaz.

Çoklu mülkiyet ve ortak paylar hakkında daha fazla bilgi için Suriye’de müşterek mülkiyet rehberine başvurabilirsiniz.

Üst hakkı tapu sicilinde nasıl görünür?

Tapu kayıtları, taşınmazla ilgili hakların niteliğini belirlemede temel öneme sahiptir; çünkü ayni haklar Suriye sistemine göre tapuya tescil ile doğar.

Üst hakkının söz konusu olabileceği bir durumda, arsa sahibinin, hak sahibinin ve hakkın niteliğinin tapu kayıtlarından kontrol edilmesi gerekir.

Sadece fiili durum, yani bir binanın başka biri tarafından kullanılması veya sahiplenilmesi, üst hakkının varlığını kanıtlamaz.

Tapu senedi ile tapu sicili arasındaki farkı anlamak, mülkiyet belgesi ile tapuda kayıtlı hak ve bilgileri ayırt etmek açısından faydalıdır.

Yapı ortadan kalkarsa üst hakkına ne olur?

Suriye yasaları bu durumu açıkça düzenlemiştir. Medeni Kanun’un 996. maddesine göre, üst hakkı diğer hakla aynı kişide birleşirse veya bina, tesis yıkılır ya da ağaçlar sökülürse sona erer.

Suriye hukuk şerhleri de, üst hakkı sahibi, hak düştükten sonra binayı veya ağaçları yeniden inşa ederek hakkı yeniden canlandıramaz; hakkın kapsamı ilk haliyle sınırlı kalır.

Bu nokta, mevcut üst hakkının, ilgili yapı veya tesis ile sınırlı olduğunu ve başkasına ait arsa üzerinde yeni bina inşa etme hakkı vermediğini gösterir.

Arsa ve bina mülkiyeti ayrıysa nelere dikkat edilmeli?

Belgeler veya bilgiler arsa sahibi ile bina üzerindeki hak sahibinin farklı olduğunu gösteriyorsa, hukuki bir sonuca varmadan önce aşağıdaki noktalar araştırılmalıdır:

• Arsanın tapuda kayıtlı sahibi kim?

• Bina veya tesis üzerindeki hak sahibi kim?

• Kayıtlı hakkın niteliği nedir?

• Tapu sicilinde ne görünüyor?

• Üst hakkı halen geçerli mi?

• Taşınmazla ilgili şerh veya kısıtlamalar var mı?

• Mevcut belgeler ile tapu kayıtları uyumlu mu?

Tapu sicilinde şerh veya notlar varsa, Suriye’de tapu şerhleri hakkında bilgi sahibi olmak, kaydın hukuki etkisini anlamadan önce türünü ve içeriğini belirlemede yardımcı olur.

Arsa sahibi ile bina sahibinin farklı olması taşınmaz üzerinde tasarrufu etkiler mi?

Bu durumda, her iki tarafın sahip olduğu hakların, tapu sicilindeki kayıtların ve hak kapsamı ile kısıtlamaların belirlenmesi gerekir.

Her durumda geçerli tek bir kural yoktur; etkiler, mevcut hakkın niteliği, yasal durumu ve kayıtlı bilgilerle belirlenir.

Mevcut üst hakkı açısından Suriye hukuk kaynakları, hak sahibinin mülkiyetinin arsa sahibinden bağımsız olduğunu ve her birinin kendi mülkiyet alanı içinde haklara sahip olduğunu belirtir.

Suriye’de mevcut gayrimenkul seçeneklerini keşfedin

Taşınmazın mülkiyeti ve kayıtlı hakların niteliğini anlamak, özellikle birden fazla mülkiyet veya ayni hakkın iç içe geçtiği durumlarda seçenekleri değerlendirirken daha net bir tablo sunar. Suriye’de satılık gayrimenkulleri Imtilak aracılığıyla inceleyebilir, konum, tür, alan ve özelliklere göre karşılaştırma yapabilir veya Daha fazla bilgi ve mevcut projeler için Imtilak ekibiyle iletişime geçebilirsiniz.