حق السطحية في سوريا: هل يمكن أن يختلف مالك البناء عن مالك الأرض؟

الأصل أن ملكية الأرض ترتبط بما عليها من أبنية ومنشآت، لكن هل يمكن في بعض الحالات أن تكون الأرض مملوكة لشخص، بينما يكون البناء القائم عليها مملوكًا لشخص آخر؟ هنا يظهر مفهوم حق السطحية في سوريا، وهو من الحقوق العقارية التي نظمها القانون السوري لحالات تكون فيها ملكية الأبنية أو المنشآت أو الأغراس منفصلة عن ملكية الأرض التي تقوم عليها. فما طبيعة هذا الحق؟ وكيف يختلف عن ملكية الشقق والملكية على الشيوع؟

ما هو حق السطحية في سوريا؟

يعرّف القانون المدني السوري حق السطحية بأنه حق المالك في أبنية أو منشآت أو أغراس قائمة على أرض مملوكة لشخص آخر. وقد ورد هذا التعريف في المادة 994 من القانون المدني، كما ورد سابقًا في قانون الملكية العقارية الصادر بالقرار رقم 3339 لعام 1930.

وبصورة مبسطة، يؤدي وجود هذا الحق إلى قيام ملكيتين مستقلتين: الأولى تتعلق بالأرض وتبقى لصاحبها، والثانية تتعلق بالبناء أو المنشأة أو الغراس لصاحب حق السطحية.

فإذا كانت الأرض مملوكة لشخص (أ)، بينما توجد أبنية قائمة عليها يملكها شخص (ب) بموجب حق سطحية قائم قانونًا، فإن ملكية الأرض وملكية الأبنية تكونان منفصلتين.

لكن وجود بناء على أرض مملوكة لشخص آخر لا يعني تلقائيًا وجود حق سطحية؛ إذ يجب التحقق من طبيعة الحق وأساسه القانوني وما هو مسجل في السجل العقاري.

هل ملكية الأرض تشمل البناء المقام عليها؟

القاعدة العامة في القانون السوري هي أن البناء أو الغراس أو العمل القائم على الأرض يُفترض أنه أقيم على نفقة مالك الأرض ويخصه، ما لم يثبت خلاف ذلك. كما أن ملكية العقار تمتد في الأصل إلى ما فوق الأرض وما تحتها ضمن الحدود المرتبطة بالانتفاع بها.

لذلك، فإن اختلاف مالك الأرض عن صاحب ملكية البناء ليس الوضع المعتاد، وإنما يمثل حالة قانونية خاصة يجب التحقق من أساسها.

وهنا تكمن أهمية حق السطحية؛ فهو يمثل استثناءً يرتبط بوجود ملكية مستقلة للبناء أو المنشأة عن ملكية الأرض التي تقوم عليها.

كيف تختلف ملكية الأرض عن ملكية البناء في حق السطحية؟

يترتب على حق السطحية وجود ملكيتين مستقلتين، ولكل منهما نطاقه الخاص.

وبالتالي، فإن وجود بناء على أرض مملوكة لشخص آخر لا يثبت وحده وجود حق سطحية، وإنما يجب التحقق من الأساس القانوني والبيانات العقارية الرسمية.

هل يمكن إنشاء حق سطحية جديد في سوريا؟

لا يجيز القانون السوري إنشاء حق سطحية جديد. فقد نصت المادة 997 من القانون المدني السوري على استمرار منع إنشاء حقوق سطحية جديدة، وهو منع سبق أن قرره قانون الملكية العقارية الصادر بالقرار رقم 3339 لعام 1930.

لذلك يجب التمييز بين حقوق السطحية القائمة التي يعترف بها القانون وينظم آثارها وبين إنشاء حق سطحية جديد في الوقت الحالي.

وعليه، لا ينبغي فهم حق السطحية على أنه وسيلة متاحة اليوم لأي مالك أرض لفصل ملكية الأرض عن ملكية بناء جديد باتفاق خاص، وإنما نتحدث عن وضع قانوني لحقوق قائمة ضمن الحالات التي يعترف بها النظام العقاري السوري.

هل حق السطحية هو نفسه ملكية شقة ضمن بناء؟

لا، فالحالتان مختلفتان من الناحية القانونية.

عند ملكية شقة أو طابق ضمن بناء متعدد المالكين، يملك الشخص قسمه الخاص، ويرتبط ذلك عادة بحصة في الأرض والأجزاء المشتركة من البناء، مثل الأساسات والمداخل والممرات والأسطح والمصاعد، ما لم يظهر في السجل العقاري ما يخالف ذلك.

أما في حق السطحية، فجوهر المسألة هو وجود ملكية للأبنية أو المنشآت منفصلة عن ملكية الأرض التي تقوم عليها.

ولهذا فإن فهم أنواع الملكية العقارية في سوريا يساعد على التمييز بين ملكية الشقق والطبقات وغيرها من صور الحقوق العقارية وعدم الخلط بينها وبين حق السطحية.

ما الفرق بين حق السطحية والملكية على الشيوع؟

حق السطحية والملكية على الشيوع مفهومان مختلفان.

في الملكية على الشيوع، يملك شخصان أو أكثر حصصًا في المال أو الحق ذاته دون أن تكون حصة كل منهم مفرزة بصورة مستقلة.

أما في حق السطحية، فلا يشترك مالك الأرض وصاحب الأبنية في ملكية الشيء نفسه؛ بل تكون ملكية كل واحد منهما مستقلة عن الآخر. ولهذا لا تعد العلاقة بين مالك الأرض وصاحب حق السطحية ملكية شائعة.

ويمكن التوسع في حالات تعدد المالكين والحصص المشتركة من خلال دليل الملكية على الشيوع في سوريا.

كيف يظهر حق السطحية في السجل العقاري؟

للبيانات العقارية أهمية أساسية في تحديد طبيعة الحقوق المرتبطة بالعقار، خاصة أن الحقوق العينية العقارية ترتبط بالتسجيل في السجل العقاري وفق النظام السوري.

وعند التعامل مع حالة قد يوجد فيها حق سطحية، ينبغي التحقق من البيانات التي تحدد مالك الأرض، وصاحب الحق المسجل، وطبيعة هذا الحق، وما يرتبط به من قيود أو بيانات أخرى.

ولا يمكن الحكم بوجود حق سطحية اعتمادًا فقط على الواقع المادي، كوجود بناء يستعمله أو يدعي ملكيته شخص مختلف عن صاحب الأرض.

ويساعد فهم الفرق بين سند الملكية والصحيفة العقارية على التمييز بين الوثيقة التي تكون بحوزة المالك والقيد العقاري الذي تظهر ضمنه الحقوق والبيانات المسجلة على العقار.

ماذا يحدث لحق السطحية إذا زال البناء؟

نظم القانون السوري هذه الحالة بصورة واضحة. فبحسب المادة 996 من القانون المدني، يسقط حق السطحية إذا اجتمع مع الحق الآخر في شخص واحد، كما يسقط بهدم الأبنية أو المنشآت أو نزع الأغراس التي يقوم عليها الحق.

ويشير الشرح القانوني السوري كذلك إلى أن صاحب حق السطحية لا يستطيع إعادة إنشاء الأبنية أو الأغراس بعد زوالها بهدف إحياء حق سطحية أصبح ساقطًا، كما يبقى نطاق الحق محصورًا بما كان يشمله أصلًا.

وهذه النقطة تؤكد أن حق السطحية القائم مرتبط بطبيعة الحق والأبنية أو المنشآت التي يشملها، وليس حقًا مفتوحًا لإنشاء أبنية جديدة على أرض الغير.

ما الذي يجب التحقق منه عند وجود ملكية منفصلة للأرض والبناء؟

إذا أظهرت الوثائق أو المعلومات وجود اختلاف بين مالك الأرض وصاحب الحق المرتبط بالبناء، فمن المهم التحقق من عدة نقاط قبل تكوين أي استنتاج قانوني:

• من هو المالك المسجل للأرض؟

• من هو صاحب الحق المرتبط بالبناء أو المنشأة؟

• ما طبيعة الحق المسجل؟

• ماذا تظهر الصحيفة العقارية؟

• هل حق السطحية ما يزال قائمًا؟

• هل توجد إشارات أو قيود مرتبطة بالعقار؟

• هل تتطابق الوثائق المتوفرة مع البيانات العقارية الحالية؟

وعند ظهور قيود أو تدوينات على الصحيفة، يساعد التعرف على الإشارات العقارية في سوريا على فهم طبيعة ما هو مسجل وعدم افتراض أثره القانوني قبل تحديد نوعه ومضمونه.

هل يؤثر اختلاف مالك الأرض عن مالك البناء على التصرف بالعقار؟

يتطلب التعامل مع هذه الحالة تحديد الحق الذي يملكه كل طرف أولًا، وما هو مسجل في السجل العقاري، ونطاق الحق والقيود المرتبطة به.

ولا يمكن وضع قاعدة واحدة تفيد بإمكانية التصرف أو عدمه في جميع الحالات؛ لأن الأثر يتحدد وفق طبيعة الحق القائم ووضعه القانوني والبيانات المسجلة المتعلقة به.

وبالنسبة لحق السطحية القائم، تشير المراجع القانونية السورية إلى استقلال ملكية صاحب الحق عن ملكية صاحب الأرض، وقد ترتبت على ذلك حقوق لكل منهما ضمن نطاق ملكيته.

تعرف على خيارات العقارات المتاحة في سوريا

يساعد فهم طبيعة الملكية والحقوق المسجلة على العقار على تكوين صورة أوضح عن وضعه عند تقييم الخيارات المختلفة، خاصة في الحالات التي تتداخل فيها أكثر من ملكية أو حق عقاري. ويمكنك استعراض العقارات للبيع في سوريا المتاحة لدى امتلاك العقارية ومقارنة الخيارات بحسب الموقع ونوع العقار والمساحة والمواصفات، أو التواصل مع فريق امتلاك للحصول على مزيد من المعلومات حول العقارات والمشاريع المتاحة.