حق سطح در سوریه: آیا ممکن است مالک ساختمان با مالک زمین متفاوت باشد؟

در اصل، مالکیت زمین معمولاً با آنچه بر روی آن ساخته شده یا احداث شده است، مرتبط است؛ اما آیا در برخی موارد ممکن است زمین متعلق به فردی باشد و ساختمان موجود بر روی آن متعلق به فرد دیگری باشد؟ در اینجا مفهوم حق سطحه در سوریه مطرح می‌شود که یکی از حقوق عینی ملکی است که قانون سوریه برای مواردی تنظیم کرده که در آن مالکیت ساختمان‌ها، تأسیسات یا درختان از مالکیت زمینی که بر روی آن قرار دارند جدا باشد. ماهیت این حق چیست؟ و چگونه با مالکیت آپارتمان و مالکیت مشاع تفاوت دارد؟

حق سطحه در سوریه چیست؟

قانون مدنی سوریه حق سطحه را به عنوان حقی تعریف می‌کند که مالک ساختمان، تأسیسات یا درختان موجود بر روی زمینی که متعلق به شخص دیگری است، دارد. این تعریف در ماده ۹۹۴ قانون مدنی و همچنین در قانون مالکیت ملکی مصوب فرمان شماره ۳۳۳۹ سال ۱۹۳۰ آمده است.

به طور ساده، وجود این حق منجر به ایجاد دو مالکیت مستقل می‌شود: اولی مربوط به زمین و متعلق به صاحب آن و دومی مربوط به ساختمان یا تأسیسات یا درختان و متعلق به دارنده حق سطحه.

اگر زمین متعلق به شخص (الف) باشد و ساختمان‌هایی بر روی آن وجود داشته باشد که طبق حق سطحه قانونی متعلق به شخص (ب) است، مالکیت زمین و مالکیت ساختمان‌ها از یکدیگر جدا خواهند بود.

اما وجود ساختمان بر روی زمینی که متعلق به شخص دیگری است به طور خودکار به معنای وجود حق سطحه نیست؛ بلکه باید ماهیت حق و مبنای قانونی آن و آنچه در سند ملکی ثبت شده است، بررسی شود.

آیا مالکیت زمین شامل ساختمان احداث‌شده بر روی آن می‌شود؟

قاعده کلی در قانون سوریه این است که ساختمان، درختان یا هر عملی که بر روی زمین انجام شده، فرض بر این است که با هزینه مالک زمین و برای او انجام شده است مگر خلاف آن ثابت شود. همچنین مالکیت ملک در اصل به بالای زمین و زیر آن تا حدی که به بهره‌برداری از آن مربوط است، امتداد می‌یابد.

بنابراین، تفاوت مالک زمین و مالک ساختمان حالت معمول نیست و یک وضعیت حقوقی خاص است که باید مبنای آن بررسی شود.

اینجاست که اهمیت حق سطحه مشخص می‌شود؛ زیرا استثنایی است که به وجود مالکیت مستقل ساختمان یا تأسیسات از مالکیت زمینی که بر روی آن قرار دارند، مربوط می‌شود.

تفاوت مالکیت زمین و مالکیت ساختمان در حق سطحه چیست؟

حق سطحه منجر به وجود دو مالکیت مستقل می‌شود که هر یک دامنه خاص خود را دارد.

بنابراین، وجود ساختمان بر روی زمینی که متعلق به شخص دیگری است به تنهایی دلیلی بر وجود حق سطحه نیست و باید مبنای قانونی و اطلاعات رسمی ملکی بررسی شود.

آیا می‌توان حق سطحه جدیدی در سوریه ایجاد کرد؟

قانون سوریه ایجاد حق سطحه جدید را مجاز نمی‌داند. ماده ۹۹۷ قانون مدنی سوریه ادامه ممنوعیت ایجاد حقوق سطحه جدید را تصریح کرده است؛ ممنوعیتی که پیش‌تر در قانون مالکیت ملکی مصوب فرمان شماره ۳۳۳۹ سال ۱۹۳۰ نیز آمده بود.

بنابراین باید بین حقوق سطحه موجود که قانون آن را به رسمیت می‌شناسد و آثار آن را تنظیم می‌کند و ایجاد حق سطحه جدید در حال حاضر تفاوت قائل شد.

از این رو، نباید حق سطحه را به عنوان ابزاری امروزی برای هر مالک زمینی جهت جداسازی مالکیت زمین از مالکیت ساختمان جدید با توافق خاص تلقی کرد؛ بلکه درباره وضعیت حقوقی حقوق موجود در چارچوب نظام ملکی سوریه صحبت می‌کنیم.

آیا حق سطحه همان مالکیت یک واحد آپارتمانی در ساختمان است؟

خیر، این دو حالت از نظر حقوقی متفاوت‌اند.

در مالکیت یک واحد آپارتمانی یا طبقه در ساختمانی با چند مالک، فرد بخش اختصاصی خود را دارد و معمولاً سهمی از زمین و بخش‌های مشترک ساختمان مانند پی‌ها، ورودی‌ها، راهروها، پشت‌بام‌ها و آسانسورها را داراست، مگر اینکه در سند ملکی خلاف آن ذکر شده باشد.

اما در حق سطحه، اصل موضوع وجود مالکیت ساختمان یا تأسیسات جدا از مالکیت زمینی است که بر روی آن قرار دارند.

از این رو، آشنایی با انواع مالکیت ملکی در سوریه به تمایز میان مالکیت آپارتمان‌ها و طبقات و سایر انواع حقوق ملکی و جلوگیری از اشتباه گرفتن آن با حق سطحه کمک می‌کند.

تفاوت حق سطحه و مالکیت مشاع چیست؟

حق سطحه و مالکیت مشاع دو مفهوم متفاوت‌اند.

در مالکیت مشاع، دو یا چند نفر سهم‌هایی در مال یا حق واحد دارند بدون اینکه سهم هر یک به صورت مستقل جدا شده باشد.

اما در حق سطحه، مالک زمین و دارنده ساختمان‌ها در مالکیت یک چیز شریک نیستند؛ بلکه مالکیت هر یک مستقل از دیگری است. بنابراین رابطه میان مالک زمین و دارنده حق سطحه، مالکیت مشاع محسوب نمی‌شود.

برای آشنایی بیشتر با موارد تعدد مالکان و سهم‌های مشترک می‌توانید به راهنمای مالکیت مشاع در سوریه مراجعه کنید.

حق سطحه چگونه در سند ملکی ثبت می‌شود؟

اطلاعات ملکی نقش اساسی در تعیین ماهیت حقوق مرتبط با ملک دارند، به ویژه اینکه حقوق عینی ملکی طبق نظام سوریه با ثبت در سند ملکی مرتبط است.

در مواجهه با حالتی که ممکن است حق سطحه وجود داشته باشد، باید اطلاعاتی که مالک زمین، دارنده حق ثبت‌شده، ماهیت این حق و محدودیت‌ها یا اطلاعات دیگر مربوط به آن را مشخص می‌کند، بررسی شود.

نمی‌توان صرفاً بر اساس وضعیت فیزیکی، مانند وجود ساختمانی که فردی غیر از مالک زمین از آن استفاده می‌کند یا ادعای مالکیت دارد، به وجود حق سطحه حکم کرد.

آشنایی با تفاوت سند مالکیت و سند ملکی به تمایز میان سندی که در اختیار مالک است و ثبت ملکی که حقوق و اطلاعات ثبت‌شده ملک در آن درج می‌شود، کمک می‌کند.

در صورت از بین رفتن ساختمان، چه اتفاقی برای حق سطحه می‌افتد؟

قانون سوریه این وضعیت را به طور شفاف تنظیم کرده است. بر اساس ماده ۹۹۶ قانون مدنی، حق سطحه در صورتی که با حق دیگر در یک شخص جمع شود، یا با تخریب ساختمان‌ها، تأسیسات یا ریشه‌کن شدن درختانی که حق بر آن‌ها قرار دارد، از بین می‌رود.

توضیحات حقوقی سوریه نیز بیان می‌کند که دارنده حق سطحه نمی‌تواند پس از زوال ساختمان یا درختان، با هدف احیای حقی که ساقط شده، دوباره اقدام به احداث ساختمان یا کاشت درخت کند و دامنه حق نیز محدود به آنچه در اصل شامل می‌شده باقی می‌ماند.

این نکته تأکید می‌کند که حق سطحه موجود به ماهیت حق و ساختمان‌ها یا تأسیساتی که شامل می‌شود وابسته است و حقی باز برای احداث ساختمان جدید بر زمین دیگران نیست.

در صورت وجود مالکیت جداگانه زمین و ساختمان، چه نکاتی باید بررسی شود؟

اگر اسناد یا اطلاعات نشان‌دهنده تفاوت میان مالک زمین و دارنده حقی که به ساختمان مرتبط است باشند، پیش از هر نتیجه‌گیری حقوقی باید چند نکته بررسی شود:

• مالک ثبت‌شده زمین کیست؟

• دارنده حق مرتبط با ساختمان یا تأسیسات کیست؟

• ماهیت حق ثبت‌شده چیست؟

• سند ملکی چه چیزی را نشان می‌دهد؟

• آیا حق سطحه همچنان برقرار است؟

• آیا نشانه‌ها یا محدودیت‌هایی برای ملک وجود دارد؟

• آیا اسناد موجود با اطلاعات ملکی فعلی مطابقت دارند؟

در صورت وجود محدودیت یا یادداشت در سند، آشنایی با اشارات ملکی در سوریه به درک ماهیت ثبت‌شده کمک می‌کند و نباید پیش از تعیین نوع و محتوای آن، اثر حقوقی آن را فرض کرد.

آیا تفاوت مالک زمین و مالک ساختمان بر تصرف ملک تأثیر دارد؟

بررسی این وضعیت مستلزم تعیین حقی است که هر طرف دارد و آنچه در سند ملکی ثبت شده و دامنه حق و محدودیت‌های مربوط به آن است.

نمی‌توان یک قاعده کلی وضع کرد که در همه موارد امکان تصرف یا عدم آن را مشخص کند؛ زیرا اثر آن بر اساس ماهیت حق موجود، وضعیت حقوقی و اطلاعات ثبت‌شده مربوط به آن تعیین می‌شود.

در مورد حق سطحه موجود، منابع حقوقی سوریه به استقلال مالکیت دارنده حق از مالکیت مالک زمین اشاره دارند و برای هر یک در محدوده مالکیت خود حقوقی ایجاد شده است.

با گزینه‌های املاک موجود در سوریه آشنا شوید

آشنایی با ماهیت مالکیت و حقوق ثبت‌شده بر ملک به درک بهتر وضعیت هنگام ارزیابی گزینه‌های مختلف کمک می‌کند، به ویژه در مواردی که چند مالکیت یا حق ملکی با هم تداخل دارند. می‌توانید املاک فروشی در سوریه ارائه‌شده توسط Imtilak را مشاهده کنید و گزینه‌ها را بر اساس موقعیت، نوع ملک، مساحت و ویژگی‌ها مقایسه نمایید، یا با تیم Imtilak برای دریافت اطلاعات بیشتر درباره املاک و پروژه‌های موجود تماس بگیرید.