Полное руководство по совместному владению в Сирии

Совладение — одна из самых распространённых и сложных форм права собственности на недвижимость, где пересекаются наследственные отношения и совместные инвестиции. Эта комплексная статья от Imtilak Real Estate представляет собой интегрированное руководство по пониманию концепции совладения, его особенностей, способов управления и основных процедур, связанных с ним в Земельном реестре, с особым акцентом на трудности передачи права собственности и распределения долей наследников.

Определение совладения

Совладение (также известное как общая собственность) — это форма права собственности на недвижимость, при которой более одного человека совместно владеют одним объектом. Каждый из них владеет неделимыми долями, которые не выделены физически, то есть ни одна конкретная часть объекта не может быть выделена или отделена исключительно для одного партнёра. Вместо этого каждый партнёр владеет абстрактной пропорциональной долей в каждой части объекта.

В этом типе собственности партнёры не владеют объектом коллективно как единое юридическое лицо; напротив, каждый индивидуально владеет независимой неделимой долей. Это отличает совладение от коллективной (совместной) собственности, где индивидуальный партнёр теряет своё реальное право в пользу группы. Поэтому совладение иногда описывают как «абстрактную собственность», так как доля владельца выражается численно, а не физически определена.

Этот тип собственности пользуется сильной правовой защитой, особенно когда объект зарегистрирован в постоянном Земельном реестре (Зелёный Тапу — Табу Ахдар), где зарегистрированные права считаются окончательными и абсолютными и могут быть оспорены только в случае подделки, при полной государственной гарантии достоверности данных.

Основные источники совладения

Совладение возникает из нескольких юридических источников, но наследование остаётся наиболее распространённой и практически значимой причиной.

1. Наследование

Когда человек умирает, оставляя более одного наследника, его имущество, включая недвижимость, переходит к наследникам на основе совладения. В этом случае всё наследственное имущество становится совместно принадлежащим наследникам согласно юридически определённым долям (например, мужчина получает долю, равную двум женским долям по исламским правилам наследования). Однако эти доли остаются неделимыми и общими в каждом объекте наследства до момента раздела. Здесь процедуры Земельного реестра играют решающую роль в практическом распределении доли каждого наследника.

2. Контракты и юридические распоряжения

Совладение может возникнуть и по воле лиц, когда два или более человека соглашаются совместно приобрести объект. Оно может возникнуть также через дарение или завещание, когда имущество передаётся или завещается более чем одному лицу. Кроме того, совладение может возникнуть в результате приобретательной давности (право, приобретённое в результате длительного совместного владения), приращения или преимущественного права покупки.

Ключевые характеристики совладения

3. Право партнёра распоряжаться своей долей

Совладелец пользуется всеми элементами права собственности (право пользования, право извлечения выгоды и право распоряжения). Это означает, что в принципе он может распоряжаться своей неделимой долей путём продажи, дарения или залога. Однако это право не является абсолютным и подчинено ряду условий:

• Партнёр не владеет конкретной физической частью объекта и, следовательно, не может распоряжаться определённой его частью.
• Распоряжение касается «неделимой доли» как абстрактного процента, часто требующего согласия других партнёров или, по крайней мере, их уведомления, и подлежит юридическому контролю для защиты их прав.
• Другие партнёры часто имеют преимущественное право покупки, позволяющее им приобрести продаваемую долю в приоритетном порядке на тех же условиях.

4. Право использовать и эксплуатировать общую собственность

Это один из самых проблемных аспектов совладения. Каждый партнёр имеет право использовать и получать выгоду от общей собственности при условии, что такое использование не нарушает права других партнёров. Если деятельность не может быть разделена (например, обработка сельскохозяйственных земель), ни один партнёр не может действовать самостоятельно без согласия. Могут быть также согласованы временные схемы, либо по времени (посменное использование), либо по пространству (временное выделение определённых частей каждому партнёру).

Управление совместной собственностью: правила большинства и единогласия

Сирийское законодательство устанавливает определённые правила в зависимости от типа административных действий для регулирования управления и предотвращения споров:

1. Обычные административные действия

Это действия, которые не изменяют объект по существу, такие как текущий ремонт, краткосрочная аренда и сбор доходов. В этом случае достаточно согласия партнёров, владеющих 75% долей (три четверти), и решение обязательно для несогласного меньшинства.

2. Фундаментальные распоряжения и чрезвычайное управление

Действия, влияющие на суть собственности или изменяющие характер объекта — такие как продажа, залог, существенные изменения (смена назначения) или долгосрочная аренда — требуют единогласного согласия всех партнёров. Если договориться не удаётся, партнёры могут обратиться в суд для принятия соответствующих мер, назначения управляющего или для запроса раздела.

Раздел как окончательное решение для прекращения совладения

Каждый партнёр имеет право требовать прекращения совладения через раздел, если только он не обязан по закону или договору оставаться в совладении определённый срок. Раздел может быть произведён двумя способами:

• Добровольный (согласованный) раздел

Партнёры по взаимному согласию определяют, как разделить объект и распределить доли. Этот способ быстрее и дешевле, но требует единогласия и полной дееспособности всех партнёров. Он невозможен, если один из партнёров — несовершеннолетний, отсутствующий или недееспособный.

• Судебный раздел (ликвидация совладения)

Если договориться невозможно, любой партнёр может подать иск о ликвидации совладения. Суд назначает эксперта для оценки возможности физического раздела объекта без существенной потери стоимости. Если это возможно, части распределяются соответственно. Если физический раздел невозможен или вреден, суд может постановить продать объект на публичных торгах и распределить выручку между партнёрами пропорционально.

Важность регистрации в Земельном реестре

Совладение полностью защищено только при регистрации в официальном Земельном реестре. Регистрация обеспечивает сильную правовую защиту и делает права фиксированными и абсолютными. Без регистрации право собственности остаётся уязвимым для споров и оспариваний.

В Сирии постоянный Земельный реестр (Зелёный Тапу) считается самой сильной формой документации права собственности. Каждый объект имеет свою страницу в земельной книге, фиксирующую право собственности и связанные с ним права, гарантированные государством. Записи во временном реестре также имеют доказательную силу до их переноса в постоянный реестр.

Проблемы регистрации в типичных случаях

1. Незарегистрированные объекты

В некоторых районах, не охваченных кадастровыми обновлениями, объекты могут оставаться незарегистрированными или числиться в устаревших регистрах. В таких случаях владельцы должны получить судебные решения, устанавливающие право собственности, и затем исполнить это решение в Земельном реестре.

2. Безотзывные доверенности

Хотя они распространены, этот инструмент не передаёт право собственности напрямую в Земельном реестре; он лишь фиксирует обязательство передать право собственности, что делает его менее надёжным, чем полная регистрация.

Роль Земельного реестра в распределении долей наследников

При наследовании Земельный реестр играет ключевую роль в практическом и юридическом распределении долей наследников. Процесс включает:

1. Выдача свидетельства о наследстве: Получение судебного документа, определяющего наследников и их доли.
2. Проверка Земельного реестра: Обновление записей для регистрации всех наследников как совладельцев согласно их долям.
3. Регистрация долей: Доли фиксируются как числовые единицы (обычно из 2400 общих долей). Например, наследник, владеющий половиной, регистрируется с 1200 долями; треть — 800 долей и так далее.
4. Право распоряжаться долями: После регистрации каждый наследник может продать, заложить или подарить свою зарегистрированную неделимую долю с учётом прав других партнёров.

Советы по работе с совладением

• Фиксируйте соглашения письменно: Оформляйте любые договорённости о пользовании или распределении выгод, желательно в официальной форме.
• Своевременно регистрируйте переходы: Немедленно регистрируйте любые переходы (продажа или наследование) в Земельном реестре.
• Требуйте раздел при необходимости: Если споры мешают использованию или наносят вред, рассмотрите добровольный или судебный раздел.
• Обращайтесь к юристам и экспертам по недвижимости: Из-за сложности совладения консультируйтесь со специализированным юристом или надёжным риэлтором.

Инвестируйте с уверенностью вместе с Imtilak Real Estate

Ищете надёжные и прибыльные инвестиционные возможности в недвижимости? Imtilak Real Estate понимает все сложности различных форм собственности и предлагает более 14 лет опыта для вашего успешного инвестирования в недвижимость.

Мы предоставляем разнообразные проекты, специализированные юридические консультации и комплексную поддержку. Не позволяйте сложностям совладения помешать достижению ваших инвестиционных целей. Свяжитесь с нами для бесплатной консультации, и наши эксперты помогут принять правильное решение.