Собственность на недвижимость в Сирии: виды, процедуры регистрации и права владельцев

Право собственности на недвижимость в Сирии является фундаментальным столпом юридических прав. Однако оно сталкивается со сложной сетью вызовов и процедур из-за множества земельных реестров, переплетённых судебных процессов и разнообразия юридических ограничений, связанных с различными типами собственности и способами передачи. Поэтому понимание механизмов правильного обеспечения собственности имеет первостепенное значение для каждого владельца недвижимости или инвестора на сирийском рынке недвижимости.

В этом подробном руководстве компания Imtilak Real Estate предоставляет всю необходимую информацию о праве собственности на недвижимость в Сирии на основе обновлённых данных Главного управления кадастровых дел и мнения юридических экспертов, охватывая все аспекты — от процедур регистрации до типов собственности и степени юридической защиты каждого из них.

Регулирование передачи права собственности на недвижимость по сирийскому законодательству

1. Юридические основания для передачи собственности

Сирийские законы определяют механизмы передачи права собственности на недвижимость в Сирии. Хотя общие процедуры схожи, для каждого типа существуют особые требования в зависимости от юридического статуса объекта.

К этим механизмам относятся:

• Продажа: Самая распространённая причина передачи собственности.
• Дарение: Передача собственности без вознаграждения.
• Наследование: Передача собственности после смерти первоначального владельца.
• Судебное решение: Собственность передаётся на основании решений, вынесенных компетентными судами.

2. Пошаговые процедуры регистрации передачи собственности

Регистрация передачи собственности в Сирии, в принципе, является простой процедурой и проходит через следующие этапы:

• Стороны договора приходят в нотариальную контору с удостоверяющими личность документами.
• Предоставление подтверждающих документов для процесса передачи (договор купли-продажи, акт дарения, свидетельство о наследстве).
• Рассмотрение договора в «деле по недвижимости» компетентными органами.
• Вынесение решения о регистрации сотрудником земельного реестра в учётную запись недвижимости.
• Получение выписки из земельного реестра или нового свидетельства о праве собственности после завершения регистрации.

В случае недостаточности документов сделка возвращается для доработки в установленный срок.

Читайте также: Как защитить свои права при покупке недвижимости в Сирии?

3. Сроки передачи собственности

Сроки передачи собственности различаются в зависимости от обстоятельств. В идеальных условиях они не превышают 3 дней, а при отсутствии юридических препятствий — максимум одну неделю.

Однако регистрация недвижимости в некоторых случаях стала более сложной из-за множества факторов, в частности, предосторожностей, предварительных финансовых требований и большого количества уведомлений и финансовых обременений, зарегистрированных в учётных записях объектов.

Незарегистрированные объекты и официальная статистика

• Состояние регистрации недвижимости в Сирии

Согласно статистике 2026 года Главного управления кадастровых дел в Сирии по состоянию регистрации недвижимости, 95% земель, подлежащих оформлению права собственности в Сирии, зарегистрированы в земельном реестре. Эти земли составляют примерно 60% всей территории Сирии. Любая передача права собственности или изменение вещных прав на этих землях должна быть юридически зафиксирована в земельном реестре.

• Механизм подтверждения права собственности на незарегистрированные объекты

В случаях незарегистрированного владения или утраты официальных документов право собственности может быть подтверждено через компетентный суд. Земельный реестр обязан исполнять окончательные судебные решения и вносить их содержание в учётные записи объектов. В таких случаях получают судебное решение, подтверждающее право собственности или продажу.

Споры по недвижимости и взаимодействие с судебными органами

• Механизм разрешения споров по недвижимости

Кадастровые органы тесно сотрудничают с судебными органами для разрешения споров по недвижимости посредством:

1. Использования документов, выданных кадастровыми органами, в качестве основы для исков.
2. Внесения уведомлений о спорах в учётные записи объектов, находящихся в процессе судебного разбирательства, чтобы информировать всех заинтересованных лиц.
3. Сотрудничества при разработке и корректировке законов о недвижимости в координации с Министерством юстиции.
4. Участия судей в специализированных юридических комиссиях.

Проблемы работы с недвижимостью в пострадавших районах

• Состояние офисов земельного реестра в пострадавших районах

Операции с недвижимостью в некоторых регионах Сирии сталкиваются со значительными трудностями из-за приостановки работы ряда офисов земельного реестра, сложностей с проведением работ по межеванию и определению границ, а также срыва проектов по ликвидации совместной собственности в ряде районов.

• Меры по восстановлению повреждённых документов

Управление кадастровых дел начало восстановление повреждённых или утраченных документов на недвижимость в нескольких мухафазах, включая Риф Дамаск, Хомс и Дейр-эз-Зор. В Алеппо ведутся работы по архивированию договоров, связанных с повреждёнными записями, при логистической поддержке Программы ООН по населенным пунктам (UN HABITAT).

Совместная собственность (долевая собственность)

Совместная собственность — это правовой режим, разрешённый сирийским законодательством, позволяющий нескольким владельцам совместно владеть одним объектом, что часто встречается в случаях наследования.

• Преимущества и недостатки совместной собственности

Преимущества: Позволяет нескольким владельцам сохранять семейную собственность.
Недостатки: Распространение этого явления увеличивает вероятность споров и снижает экономическую эффективность некоторых земель.

• Правила распоряжения совместной собственностью

Закон устанавливает следующие правила распоряжения совместной собственностью:

Регистрационные сборы и цифровое развитие

Сборы, связанные с регистрацией недвижимости, регулируются Законом № 17 от 2021 года, который определяет сборы за сделки с недвижимостью, сборы, взимаемые органами, ведущими временные реестры собственности (административные единицы), а также сборы Государственного жилищного учреждения и жилищных кооперативов в соответствии с действующими законами и нормативами.

• Проект цифрового архивирования

Министерство местного самоуправления и окружающей среды в настоящее время реализует централизованный проект цифрового архивирования и индексирования, начиная с Управления кадастровых дел в Дамаске, с последующим расширением в другие мухафазы на основе ранее созданных электронных архивов. Ожидается, что проект решит многие вопросы, связанные с недвижимостью.

Типы собственности и степень защиты прав

Сирийское законодательство определяет различные типы собственности, включая:

1. Постоянный земельный реестр (зелёное свидетельство о собственности)

Считается самым надёжным и защищённым видом собственности. Регулируется Законом о земельном реестре № 188 от 1926 года. На каждый объект заведена учётная запись в Управлении кадастровых дел. Зарегистрированные права являются окончательными и абсолютными, могут быть оспорены только в случае подделки. Государство гарантирует достоверность зарегистрированных данных, что делает это свидетельство самым сильным юридическим документом в суде.

2. Временный реестр

Юридический режим, предназначенный для регистрации объектов разрешённого строительства. Объекты и связанные с ними обременения фиксируются до завершения проекта, после чего записи переносятся в постоянный реестр. Имеет доказательную силу, аналогичную постоянному реестру, запрещает распоряжение иначе, чем через официальные сделки, и полностью защищает права владельцев.

3. Собственность по решению суда

Используется при покупке незарегистрированных объектов или спорах о собственности. Компетентный суд выносит окончательное и подлежащее исполнению решение, подтверждающее продажу. В решении указываются номер объекта, кадастровый район и подробное описание. Этот тип собственности юридически силён, но требует последующего исполнения решения в земельном реестре.

4. Безотзывная доверенность

Распространённая форма сделки с недвижимостью, оформляемая у нотариуса, когда владелец выдаёт покупателю специальную доверенность на передачу и регистрацию собственности. Хотя юридически действительна, не влечёт прямой передачи права собственности в земельном реестре. Является обязательством на передачу, а не окончательной передачей. Защита слабее, чем у зелёного свидетельства, и требует завершения регистрации для обеспечения права собственности.

5. Окончательный договор купли-продажи

Распространён в неформальных районах или на землях, принадлежащих государству; основан только на подписанном между сторонами договоре. Обеспечивает слабую юридическую защиту и связан с большими рисками, особенно если земля принадлежит государству.

6. Совместная собственность

Объект, принадлежащий нескольким владельцам в виде неделимых долей. Обладает высокой юридической защитой, но требует правильного оформления. Необходимо выделить долю каждого наследника при передаче собственности.

7. Объекты, построенные на государственных землях

Передача собственности в таких случаях требует:

• Предоставления договора в финансовое управление для оплаты сборов по договору.
• Перевода счётчиков электроэнергии и воды в обслуживающих компаниях.
• Для частных земель, но построенных с нарушениями: продажа путём регистрации долей на покупателя.
• Возможность получения судебного решения, внесения уведомлений и проведения необходимых проверок.

Свидетельство о наследстве и его виды

Свидетельство о наследстве — это официальный документ, выдаваемый компетентным судом, определяющий законных наследников и их доли. Оно является обязательным для любых действий с наследством, будь то передача собственности или получение выплат, например, пенсий.

Виды свидетельств о наследстве

1. Шариатское свидетельство о наследстве

Применяется к частным объектам, расположенным в пределах зон градостроительного планирования. Выдаётся шариатским судом и распределяется в соответствии с Законом о личном статусе, по которому наследник-мужчина получает долю, равную двум долям женщины. Любой наследник может получить его без присутствия или согласия других наследников.

2. Гражданское свидетельство о наследстве

Применяется к «амири» объектам (сельскохозяйственные земли вне городов, принадлежащие государству). Выдаётся гражданским мировым судьёй и распределяется поровну между мужчинами и женщинами. Доли обычно рассчитываются из 2400 частей и регулируются Законом о передаче недвижимого имущества. Если у умершего были и частные, и амири-объекты, необходимо получить оба типа свидетельств о наследстве.

3. Трудовое свидетельство о наследстве

Применяется к правам работника или государственного служащего. Выдаётся трудовым судом и касается прав на заработную плату и пенсию, которые переходят наследникам в соответствии с установленными условиями.

Важная юридическая рекомендация

Imtilak Real Estate даёт следующие ключевые юридические рекомендации для обеспечения беспрепятственного процесса передачи собственности:

• Оформляйте право собственности на постоянный земельный реестр и избегайте длительного использования нотариальных доверенностей.
• Проверьте, является ли объект частным (мульк) или амири до начала процедур по наследству.
• Следование этим шагам гарантирует защиту прав владельцев и наследников в соответствии с законом.

Влияние типа собственности на сирийский рынок недвижимости

Юридический тип права собственности на объект является определяющим фактором, влияющим на поведение покупателей на сирийском рынке недвижимости. Покупатели всё чаще уделяют первоочередное внимание юридическому статусу объекта перед покупкой.

Классификация спроса по типу собственности

1. Зелёное свидетельство о собственности (наибольший спрос)

Объекты с зелёным свидетельством о собственности пользуются наибольшим спросом, так как обеспечивают полную юридическую защиту, позволяют легко передавать право собственности и признаются во всех официальных и финансовых операциях. Они считаются самым безопасным и стабильным вариантом.

2. Объекты на основании судебного решения (избирательный спрос)

На такие объекты также есть спрос, особенно среди покупателей, ищущих более низкие цены, однако для завершения регистрации требуются дополнительные процедуры.

3. Объекты сельскохозяйственного назначения (наименьший спрос)

На эти объекты спрос для проживания ниже из-за юридических ограничений на строительство и изменение статуса. Обычно спрос ограничен долгосрочными инвестициями и сельскохозяйственным использованием.

Обратитесь в Imtilak по вопросам права собственности на недвижимость в Сирии

По всем вопросам, связанным с правом собственности на недвижимость в Сирии, обращайтесь в Imtilak Real Estate. Благодаря большому опыту и глубокому знанию законодательства и процедур мы выведем вас на путь безопасных и надёжных инвестиций. Imtilak Real Estate предоставляет комплексные консультации по покупке квартир, вилл, земли и инвестиционных проектов с тщательным юридическим сопровождением, обеспечивающим прозрачные и безопасные сделки.

Компания также предлагает широкий выбор вариантов, подходящих для разных бюджетов и целей — как для проживания, так и для долгосрочных инвестиций. Благодаря своей специализированной команде и прочным связям на сирийском рынке недвижимости Imtilak Real Estate поможет вам принять оптимальное решение с уверенностью и будет сопровождать вас на каждом этапе до получения объекта и достижения ваших целей в сфере недвижимости наилучшим образом.