Два миллиона жилых единиц в Сирии к 2035 году: как изменится ландшафт рынка недвижимости?

Рынок недвижимости в Сирии сталкивается с беспрецедентной ситуацией: жилищный фонд оценивается примерно в 4,25 миллиона единиц, из которых почти 1,32 миллиона повреждены в разной степени, а жилищный дефицит к 2025 году достигнет около 1,9 миллиона единиц и, по прогнозам, увеличится до 2,5 миллиона к 2030 году, если предложение не ускорится. В то же время Министерство общественных работ и жилищного строительства объявило цель — построить и восстановить около двух миллионов жилых единиц к 2035 году.

Эти цифры описывают не только жилищный кризис, но и очерчивают следующий этап развития недвижимости: какие районы будут расширяться, какие модели проектов получат развитие и в каком направлении пойдут партнерства между государством и застройщиками. Вопрос, который волнует покупателей и инвесторов, — не только размер дефицита, а: как жилищный разрыв в Сирии превращается в осознанное решение о покупке и что нужно проверить перед этим?

Жилищный разрыв в Сирии в цифрах: что показывают официальные индикаторы?

Кратко: по официальным данным, жилищный разрыв в Сирии к 2025 году оценивается примерно в 1,9 миллиона единиц, с возможным увеличением до 2,5 миллиона к 2030 году, если нынешние темпы предложения сохранятся. Эти оценки были озвучены заместителем министра общественных работ и жилищного строительства по вопросам планирования и исследований Имадом Аль-Масри в интервью SANA в сентябре 2026 года.

Из таблицы видно, что значительная часть проблемы кроется в существующем фонде: поврежденные единицы составляют почти треть всего жилья. Поэтому план включает не только новое строительство, но и восстановление и реконструкцию.

Потребность в жилье и эффективный спрос — не одно и то же

Один из часто упускаемых моментов — жилищный разрыв отражает потребность в жилье, но не реальный платежеспособный спрос. Семья может нуждаться в жилье, но не иметь покупательной способности или необходимого финансирования, и тогда вынуждена снимать, жить совместно или ремонтировать поврежденное жилье.

Таким образом, размер разрыва — это индикатор потенциального расширения рынка в долгосрочной перспективе, но сам по себе он не определяет, в каких ценовых сегментах будет спрос и где он сосредоточится. Это различие становится особенно важным с учетом возвращения населения: SANA приводит данные УВКБ ООН, согласно которым с декабря 2024 по апрель 2026 года из-за рубежа вернулось более 1,7 миллиона сирийцев, а также около 1,97 миллиона внутренне перемещенных лиц, при этом основной преградой для возвращения является трудность с доступом к жилью.

Как Сирия планирует обеспечить два миллиона жилых единиц к 2035 году?

Кратко: министерство опирается на четыре параллельных направления: завершение существующих и замороженных проектов, восстановление пригодных к ремонту домов, реконструкция поврежденных домов и увеличение нового предложения в соответствии с реальным спросом в каждом мухафазе.

Важно внимательно прочитать формулировку «производство и восстановление»: два миллиона единиц — это не два миллиона новых квартир, а совокупность вновь построенных, восстановленных и завершенных после заморозки. Доля каждого направления пока не объявлена.

Официальные заявления указывают, что Государственное жилищное учреждение продолжает работу по замороженным проектам и ускоряет передачу готовых квартир в Риф-Дамаск, Хомсе, Хаме, Латакии, Тартусе, Алеппо и Дейр-эз-Зоре. Среди примеров — передача 240 квартир в молодежном проекте «Зи Кар» в Хаме.

От отдельной квартиры к интегрированному городскому сообществу

Наиболее заметный сдвиг в плане — переход к «интегрированным городским сообществам», сочетающим жилье, сервисы, образовательные и коммерческие объекты, связанные с транспортной инфраструктурой. Примеры, приведенные министерством: проект «Абиат Хиллс» в пригороде Кудсайя с примерно 2 000 единиц, «Современное городское сообщество» в Баджаа с около 20 000 единиц и проект «Шам Вью» между Кудсайя и Думмаром, где более 7 500 квартир в составе многофункционального комплекса.

Разрыв между объявлением и реализацией остается решающим фактором: успех таких проектов зависит от того, насколько инфраструктура и сервисы опережают жилищное строительство, как отмечают эксперты, опрошенные SANA.

Что означает жилищный разрыв для будущего инвестиций в недвижимость Сирии?

Кратко: разрыв означает, что рынок движется к расширению организованного предложения, но возможности будут неравными; рентабельность инвестиций будет определяться локацией, покупательной способностью в районе, качеством застройщика и скоростью реализации, а не только национальным дефицитом.

Современные жилищные проекты

По мере перехода государства к интегрированным сообществам разрыв между организованными проектами с сервисами и традиционными разрозненными постройками будет увеличиваться. Возможности открываются в объектах, которые восполняют нехватку рынка: градостроительство, близость сервисов, прозрачные права собственности. Важно изучить: способность застройщика к выполнению обязательств и реальное состояние инфраструктуры вокруг, а не только заявленные планы.

Недвижимость на стадии строительства

Покупка на этапе строительства обычно позволяет войти по более низкой цене и с рассрочкой, что подходит среднесрочным инвесторам. Вы можете ознакомиться с вариантами недвижимости на стадии строительства в Сирии, чтобы сравнить локации и условия оплаты. Риски: задержка сдачи и возможное появление значительного конкурирующего предложения в том же районе до завершения проекта.

Интегрированные жилые комплексы

Такие комплексы сочетают жилье с возможностью аренды для возвращающихся семей и экспатов, ищущих организованную среду. Важно изучить: стоимость обслуживания и управления после сдачи, а также степень готовности обещанных объектов инфраструктуры.

Коммерческая и административная недвижимость

Эффекты городского расширения касаются не только жилья: каждое новое жилое сообщество создает спрос на магазины, офисы и сервисы. В Дамаске, в частности, часть спроса направлена на современные офисные пространства, например, офисы на продажу в Марота Сити в проекте Park Lane, коммерческий и офисный проект, независимый от госпрограммы жилья. Важно изучить: реальную экономическую активность вокруг объекта и уровень занятости в аналогичных зданиях.

Локация и покупательная способность

Решающим фактором во всем вышеперечисленном является соответствие цены объекта доходу целевого сегмента в районе. Отличный проект в районе с низкой покупательной способностью может столкнуться с медленными продажами или сдачей, независимо от местного жилищного разрыва.

Партнерство с частным сектором: выходит ли рынок недвижимости на новый этап?

Кратко: да, на уровне заявленного подхода; министерство опирается на сочетание государственных инвестиций, партнерств с частным сектором и иностранных вложений, но реальный эффект станет ясен по мере перехода соглашений к реализации.

Наиболее заметная модель партнерства — государство предоставляет землю, а инвестор реализует проект и инфраструктуру, как в «Абиат Хиллс» на земле Государственного жилищного учреждения. Такая модель позволяет увеличить предложение без полной нагрузки на бюджет.

В более крупном масштабе Сирийский суверенный фонд и базирующаяся в ОАЭ группа «Arada» подписали в августе 2026 года соглашение о реализации проекта «Новый Дамаск» стоимостью около 7 млрд долларов, включающего 11 000 жилых единиц. В октябре 2026 года также было подписано соглашение с Eagle Hills о развитии проекта Теляль Дамаск и туристического проекта в Латакии.

Что это значит для покупателей? Три момента:

• Большее разнообразие вариантов: квартиры, виллы, таунхаусы, многофункциональные объекты.

• Более высокая конкуренция по планировке, отделке и управлению комплексами.

• Необходимо отличать проект с подписанным соглашением от проекта, который реально начал реализацию и где квартиры продаются с прозрачными ценами и сроками передачи.

Где могут быть сосредоточены инвестиционные возможности в недвижимость Сирии?

Кратко: официальные данные указывают на заметную активность в Дамаске, Риф-Дамаске, Хомсе и Алеппо, при этом характер возможностей различается по мухафазам. Следующая таблица не ранжирует мухафазы по доходности из-за отсутствия сопоставимых данных, а разъясняет типы возможностей и что важно проверить.

Тем, кто интересуется столицей, можно ознакомиться с объектами недвижимости на продажу в Дамаске для сравнения проектов и площадей.

По данным Всемирного банка, озвученным SANA, стоимость восстановления материальных активов в Сирии оценивается примерно в 216 миллиардов долларов, при этом основные разрушения сосредоточены в Алеппо, Риф-Дамаске и Хомсе. Концентрация разрушений означает концентрацию потребности, но не обязательно концентрацию эффективного спроса.

Приведет ли жилищный разрыв к росту цен на недвижимость в Сирии?

Кратко: не обязательно. Жилищный разрыв — фактор давления на спрос, но направление цен на недвижимость в Сирии определяется взаимодействием нескольких факторов и не может быть выведено только из размера дефицита.

• Спрос и предложение: нехватка предложения поддерживает цены только при наличии платежеспособного спроса, а не просто потребности.

• Покупательная способность: ограниченные доходы сужают эффективный спрос до определенных ценовых сегментов и ослабляют влияние разрыва в более дорогих сегментах.

• Строительные издержки: цены на стройматериалы и энергию формируют минимальную стоимость новых квартир.

• Ипотечное кредитование: ограниченность жилищных кредитов сохраняет зависимость спроса от наличных и рассрочек от застройщиков.

• Новое предложение: выход на рынок тысяч квартир в отдельных районах может сбалансировать или даже снизить цены там.

• Локация и сервисы: разрыв в цене между благоустроенными и неблагоустроенными районами увеличивается даже в пределах одного города.

Иными словами, в некоторых районах с развитой инфраструктурой и высоким спросом возможен рост цен, а другие районы могут стабилизироваться или даже подешеветь по мере расширения предложения. Оптимальное решение — на основе локального сравнения, а не общенационального заголовка.

Как выбрать подходящую инвестиционную возможность в недвижимость Сирии на ближайший период?

Кратко: начните с постановки цели, затем проверьте права собственности, лицензии и застройщика; сравните цену, локацию и условия оплаты перед принятием решения.

1. Определите цель: жилье, аренда, перепродажа или коммерция — для каждой цели свои критерии по локации и площади.

2. Проверьте права собственности и лицензии: тип свидетельства, регуляторный статус объекта, разрешение на строительство.

3. Оцените застройщика: история сданных проектов, соблюдение сроков ранее.

4. Сравните цену за м²: с аналогичными проектами в районе, учитывая уровень отделки и сервисы.

5. Изучите локацию и сервисы: дороги, транспорт, электричество, вода, школы — на текущий момент.

6. Проверьте договор и план оплаты: график платежей, условия задержки, гарантии и что происходит при остановке проекта.

Абсолютно лучшего варианта нет: готовый объект снижает неопределенность, а покупка на этапе строительства позволяет войти с меньшим бюджетом, но сопряжена с большими рисками реализации.

Инвестируйте в будущее рынка недвижимости Сирии с Imtilak Real Estate

Жилищный разрыв в Сирии и план по его преодолению до 2035 года открывают новый этап на рынке, но это этап, который вознаграждает взвешенные решения, а не поспешные. В условиях расширения проектов и разного их качества доступ к достоверной информации и прозрачному сравнению становится неотъемлемой частью самой инвестиции.

Команда Imtilak Real Estate поможет вам изучить доступные объекты и проекты в Дамаске, его пригородах, Алеппо и Хомсе, сравнить локации, площади и цены, понять условия оплаты и подобрать недвижимость под вашу цель — для проживания, аренды или долгосрочных инвестиций.

Свяжитесь с Imtilak Real Estate прямо сейчас и откройте для себя возможности покупки недвижимости в Сирии с помощью профессиональной команды, которая поможет принять взвешенное решение.