Недвижимость, построенная на государственной земле в Сирии: Полное руководство

Вопрос о недвижимости, построенной на государственной земле в Сирии, считается одним из самых сложных и чувствительных на сирийском рынке недвижимости, особенно в свете последних событий в стране. Сирийское государство владеет примерно 62% общей площади страны (около 11,5 миллиона гектаров). С увеличением строительства на этих землях за последние годы стало необходимо понять юридические процедуры, регулирующие передачу права собственности, и то, как распоряжаются такими объектами.

В этом подробном руководстве от Imtilak Real Estate мы рассматриваем официальные процедуры передачи права собственности на объекты, построенные на государственной земле, в соответствии с сирийским законодательством и нормативными актами.

Официальные процедуры передачи права собственности на объекты, расположенные на государственной земле

Процесс передачи права собственности на объекты, построенные на государственной земле, подчиняется точным официальным процедурам, направленным на регулирование этих объектов и обеспечение прав всех сторон.

Первое: Подача договора в финансовые органы для оплаты сборов по договору

Первый и основной шаг — подача договора купли-продажи в компетентные финансовые органы (Дирекция финансов) для оплаты необходимых сборов. Сборы, связанные с регистрацией недвижимости, регулируются Законом № 17 от 2021 года, который определяет сборы за операции с недвижимостью, а также сборами, установленными органами, ведущими временные реестры собственности.

К этим сборам относятся:

• Налог на продажу недвижимости: Взимается при продаже недвижимости в соответствии с Законом № 15 от 2021 года.
• Сборы за регистрацию недвижимости: Рассчитываются как процент от стоимости объекта.
• Гербовые сборы: Включая финансовые марки, необходимые для официальных документов.

На этом этапе финансовые органы проверяют договор и удостоверяются, что он соответствует всем юридическим требованиям, прежде чем одобрить передачу права собственности.

Второе: Перевод счетчиков электроэнергии и воды в обслуживающих компаниях

После завершения имущественных и финансовых процедур следующий этап включает перевод права собственности на основные коммунальные услуги, такие как электроэнергия и вода.

На этом этапе покупатель должен обратиться в соответствующие обслуживающие компании (энергетическая компания и водное управление) с новыми документами о праве собственности и подтверждением оплаты необходимых сборов для завершения процесса перевода.

Эта процедура необходима для разделения юридической и финансовой ответственности продавца и обеспечения того, чтобы услуги продолжали предоставляться на имя нового владельца.

Механизм обращения с незаконно оформленной землей (продажа долей)

В случаях, когда земля официально не разделена или оформлена с нарушениями (например, в районах неформальных поселений), часто используется механизм «продажи долей» как временное решение для сохранения прав покупателя.

В этой схеме продается доля в объекте, а не конкретный выделенный участок. Затем между сторонами составляется предварительный договор купли-продажи с указанием проданной доли. Впоследствии покупатель может зарегистрировать этот договор в реестре недвижимости как реальное право на объект.

Однако важно отметить, что право собственности на основании окончательного договора купли-продажи в неформальных районах или на государственной земле считается одной из самых слабых форм юридических гарантий, особенно если земля, на которой построен объект, принадлежит государству. Поэтому необходимо проявлять крайнюю осторожность при работе с такими случаями.

Переход к полной собственности

Если покупатель желает преобразовать долю в полную собственность, ему может потребоваться обратиться в суд с иском о подтверждении сделки в компетентном суде.

Этот шаг необходим, когда объект официально не разделен или когда невозможно провести прямую сделку в реестре недвижимости из-за юридического статуса объекта.

Обращение в суд – право собственности по судебному решению

Когда возникают споры по поводу права собственности или источник владения неясен, обращение в суд становится лучшим решением для обеспечения сделки и подтверждения прав.

Право собственности на основании судебного решения означает, что объект еще не зарегистрирован в реестре недвижимости, но право собственности подтверждено окончательным судебным решением.

Этот тип права собственности имеет несколько особенностей:

• Он сильнее обычного договора с точки зрения юридической силы.
• Позднее может быть преобразован в Зеленый Тапу (Tabo Akhdar) путем исполнения решения в реестре недвижимости.
• Требует тщательной юридической проверки перед покупкой.

К этому способу обычно прибегают, когда:

• Объект не зарегистрирован в реестре недвижимости.
• Невозможно завершить передачу права собственности обычными процедурами.
• Между покупателем и продавцом существует спор.
• Стороны хотят официально оформить сделку через суд.

Внесение юридических пометок в реестр недвижимости

Юридическая пометка в реестре недвижимости служит официальным уведомлением для третьих лиц о конкретном юридическом статусе, влияющем на объект.

Распространенные виды пометок включают:

Важность юридических пометок

Согласно статье 9 Постановления № 188 от 1926 года, судебные иски по зарегистрированной недвижимости должны быть внесены в реестр объекта. Вещные права и юридические претензии не считаются действительными в отношении третьих лиц, если они не зарегистрированы в реестре недвижимости.

Таким образом, наличие таких пометок достаточно для предупреждения всех, кто работает с объектом, о возможных юридических последствиях, связанных с ним.

Проведение технических осмотров и экспертных оценок

В случаях споров или при необходимости определения стоимости или точного состояния объекта суд может назначить проведение технического осмотра или экспертной оценки, которую проводит назначенный эксперт.

Цели такого осмотра:

• Проверить фактическое местоположение и границы объекта.
• Подтвердить наличие зданий и сооружений на местности.
• Оценить реальную рыночную стоимость объекта.
• Убедиться, что физическое состояние объекта соответствует официальным данным.

Проблемы строительства на государственной земле в Сирии

Недвижимость, построенная на государственной земле в Сирии, в настоящее время сталкивается с рядом проблем:

• Распространение незаконного строительства: В годы сирийской революции многие строили на государственной земле из-за отсутствия альтернативных участков, особенно в горных районах, пригодных для строительства.
• Попытки урегулировать ситуацию: Действующее правительство работает над ограничением неформального строительства на государственной земле, одновременно изучая возможность легализации некоторых объектов и сноса других.
• Отсутствие градостроительного планирования: Многие неформальные жилые районы не имеют официальных градостроительных схем, что усложняет юридические решения.
• Риск сноса: Объекты, построенные на государственной земле, остаются под угрозой сноса или изъятия в любое время, если их статус не будет легализован в соответствии с действующим законодательством.

Imtilak Real Estate: Лучший консультант по недвижимости в Сирии

Imtilak Real Estate считается одной из ведущих консалтинговых компаний на сирийском рынке недвижимости, предлагая обширный опыт и комплексные услуги, чтобы помочь клиентам принимать безопасные и обоснованные инвестиционные решения.

Команда Imtilak тщательно изучает все аспекты, связанные с объектом, перед завершением покупки: начиная с проверки юридического статуса объекта, действительности права собственности и отсутствия юридических споров или ограничений. Компания также оценивает инвестиционную привлекательность объекта, его местоположение и перспективы на будущее.

Такой подход позволяет инвесторам и покупателям защитить свои права и избежать возможных рисков на рынке недвижимости. Благодаря глубоким знаниям сирийского законодательства и нормативных актов, Imtilak Real Estate предоставляет надежные консультации и сопровождает клиентов на каждом этапе процесса покупки.

Если вы планируете приобрести недвижимость в Сирии и ищете профессиональную и надежную консультацию, приглашаем вас связаться с командой Imtilak Real Estate для получения необходимой поддержки и рекомендаций.