Guide complet sur la propriété indivise en Syrie

La copropriété indivise représente l’un des modes de propriété immobilière les plus répandus et complexes, où s’entremêlent les relations d’héritage et d’investissement commun. Cet article complet d’Imtilak Immobilier propose un guide intégral pour comprendre la notion de copropriété indivise, ses caractéristiques, la manière de la gérer, ainsi que les principales démarches liées au registre foncier, avec un accent particulier sur les défis du transfert de propriété et l’attribution des parts aux héritiers.

Définition de la copropriété indivise

La copropriété indivise (ou propriété en indivision) est une forme de propriété immobilière où plusieurs personnes détiennent un seul bien, chacun possédant des parts idéales non divisées, sans qu’aucune partie matérielle précise du bien ne soit attribuée à un copropriétaire en particulier ; chaque associé détient une quote-part abstraite de chaque partie du bien.

Dans ce type de propriété, les copropriétaires ne possèdent pas le bien collectivement en tant qu’entité unique, mais chacun détient sa propre part indivise indépendante. Cela distingue la propriété indivise de la propriété collective, où l’associé perd son droit réel individuel au profit du groupe. Ainsi, la propriété indivise est parfois qualifiée de propriété morale, la part du propriétaire étant calculée et non matérielle, et ne pouvant être déterminée physiquement.

Ce type de propriété bénéficie d’une forte garantie juridique, notamment lorsque le bien est enregistré au registre foncier permanent (Tapu vert), les droits enregistrés étant considérés comme définitifs et absolus, ne pouvant être contestés qu’en cas de faux, avec la garantie totale de l’État quant à la véracité des données.

Sources principales de la copropriété indivise

La propriété indivise peut naître de plusieurs sources juridiques, mais la succession demeure la cause la plus répandue et la plus importante en pratique.

• Succession

Au décès d’une personne laissant plusieurs héritiers, ses biens, y compris les biens immobiliers, sont transmis à ses héritiers en indivision. Dans ce cas, tous les actifs de la succession sont détenus par les héritiers selon des parts déterminées par la loi (au mâle une part double de celle de la femme), mais ces parts restent indivises et non divisées pour chaque actif jusqu’à ce que le partage soit effectué. C’est là que l’importance des démarches au registre foncier pour l’attribution des parts à chaque héritier apparaît.

• Contrats et actes juridiques

La copropriété indivise peut également résulter de la volonté des individus, lorsque deux personnes ou plus conviennent d’acheter ensemble un bien immobilier. Elle peut aussi naître d’une donation ou d’un legs lorsqu’une personne donne un bien à plusieurs personnes ou le lègue à leur profit. La propriété indivise peut également résulter de la prescription acquisitive (acquisition par possession commune de longue durée), de l’accession ou du droit de préemption.

Caractéristiques essentielles de la copropriété indivise

1. Droit du copropriétaire de disposer de sa part

Le propriétaire en indivision jouit de tous les attributs de la propriété (droit d’usage, d’exploitation et de disposition), ce qui signifie qu’il peut en principe disposer de sa part indivise par vente, donation ou hypothèque. Mais ce droit n’est pas absolu, il est soumis à plusieurs conditions :

• Le copropriétaire ne détient pas une partie matérielle précise, il ne peut donc pas disposer d’une partie spécifique du bien.

• L’acte porte sur la "part indivise" en tant que pourcentage abstrait, ce qui nécessite souvent l’accord des autres copropriétaires ou au moins leur information, et est soumis à un contrôle juridique pour la protection de leurs droits.

• Les autres copropriétaires disposent d’un droit de préemption dans de nombreuses législations, leur permettant d’acheter la part vendue en priorité sur les tiers.

1. Droit d’usage et d’exploitation du bien indivis :

Cet aspect est l’un des plus problématiques de la propriété indivise, chaque copropriétaire ayant le droit d’utiliser et de profiter du bien, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres. Si l’activité ne permet pas le partage (ex : culture d’un terrain agricole), aucun copropriétaire ne peut en jouir seul sans accord. Il est également possible de convenir d’un partage temporaire, soit dans le temps (usage alterné), soit dans l’espace (attribution temporaire de certaines parties à chaque copropriétaire).

Gestion du bien en indivision : règles de majorité et d’unanimité

Le législateur syrien a mis en place des règles spécifiques selon la nature des actes de gestion pour organiser la gestion du bien indivis et éviter les conflits, notamment :

• Actes de gestion courante

Il s’agit des actes qui n’impliquent pas de modification substantielle du bien, tels que l’entretien courant, la location à court terme et la perception des revenus. Dans ce cas, l’accord de la majorité des copropriétaires détenant 75 % des parts (ou trois quarts des actions) suffit pour prendre une décision, qui s’impose à la minorité opposée.

• Actes de disposition substantielle et gestion non courante

Les actes affectant la substance du bien ou modifiant sa nature, tels que la vente, l’hypothèque, les modifications majeures (changement d’usage) ou la conclusion de baux de longue durée, requièrent l’accord unanime de tous les copropriétaires. En cas de désaccord ou d’absence du quorum requis, les copropriétaires peuvent saisir la justice pour prendre les mesures nécessaires, nommer un administrateur du bien indivis ou même demander le partage.

Le partage comme solution finale pour mettre fin à l’indivision

Chaque copropriétaire a le droit de demander la fin de l’indivision par le partage du bien, sauf s’il est tenu de rester en indivision par la loi ou par un accord particulier pour une période déterminée. Le partage peut se faire de deux manières :

• Partage amiable

Dans ce cas, les copropriétaires conviennent à l’amiable de la manière de partager le bien et de répartir les parts. Cette méthode est plus rapide et moins coûteuse, mais elle exige l’accord de tous les copropriétaires et leur capacité juridique. Elle n’est pas possible si l’un des copropriétaires est mineur, absent ou incapable.

• Partage judiciaire (sortie de l’indivision)

En cas de désaccord, l’un des copropriétaires peut saisir le tribunal ou les commissions compétentes (telles que les commissions de sortie de l’indivision) pour demander la sortie de l’indivision. Le tribunal désigne alors un expert pour diviser le bien et évaluer la valeur des parts. Si le bien peut être partagé matériellement sans perte de valeur significative, les parties sont attribuées aux copropriétaires. Si le partage matériel est impossible ou cause un préjudice, le bien peut être vendu aux enchères publiques et le prix réparti entre les copropriétaires selon leurs parts.

Importance de l’enregistrement au registre foncier

La propriété indivise n’est pleinement protégée que si elle est enregistrée au registre foncier officiel. L’enregistrement confère au bien une "forte garantie" et rend les droits fixes et absolus. En l’absence d’enregistrement, la propriété reste exposée aux litiges et aux contestations.

En Syrie, le registre foncier permanent (Tapu vert) est considéré comme le mode de propriété le plus sûr. Chaque bien y possède une fiche foncière attestant de sa propriété et des droits qui y sont attachés, l’État garantissant la véracité des données. Les inscriptions au registre provisoire bénéficient également d’une force probante similaire jusqu’à leur transfert au registre permanent.

Défis de l’enregistrement dans les cas courants

• Biens non enregistrés : Dans certaines régions non couvertes par les opérations de mise à jour cadastrale, les propriétés restent non enregistrées ou inscrites dans d’anciens registres. Dans ce cas, les propriétaires doivent obtenir des jugements judiciaires attestant leur propriété, puis suivre la procédure d’"exécution du jugement" au registre foncier pour faire valoir leur droit.

• Procurations irrévocables : Bien que courantes, ce type de procuration ne transfère pas la propriété directement au registre foncier et constitue seulement un engagement à transférer, ce qui le rend moins sûr qu’un enregistrement complet.

Rôle du registre foncier dans l’attribution des parts aux héritiers

Lors du transfert de propriété par héritage, le registre foncier devient un outil essentiel pour attribuer à chaque héritier sa part de façon pratique et légale. Ce processus passe par plusieurs étapes fondamentales :

• Délivrance du certificat d’hérédité : La première étape consiste à obtenir un certificat d’hérédité auprès du tribunal compétent, déterminant les héritiers et leurs parts légales.

• Mise à jour du registre foncier : Il faut se rendre au bureau du registre foncier pour actualiser les données, ouvrir une nouvelle fiche foncière ou modifier la liste pour inscrire tous les héritiers comme copropriétaires indivis selon leurs parts déterminées.

• Enregistrement des parts en actions : Dans ce cas, les parts des héritiers sont enregistrées au registre foncier sous forme d’actions sur la totalité de la propriété (qui se compose souvent de 2400 actions dans certaines législations) ; l’héritier possédant la moitié reçoit 1200 actions, celui ayant un tiers reçoit 800 actions, etc.

• Possibilité de disposer des parts : Après l’enregistrement, chaque héritier peut disposer de sa part indivise enregistrée, que ce soit par vente, hypothèque ou donation, tout en respectant les droits des autres copropriétaires.

Conseils pour gérer la copropriété indivise

Si vous souhaitez prouver votre propriété d’un bien en indivision, vous devez respecter un ensemble de règles pour garantir votre droit :

1. Documenter les accords par écrit Si vous êtes copropriétaire indivis, consignez par écrit tout accord concernant l’utilisation du bien ou la répartition des bénéfices, et faites-le idéalement enregistrer officiellement pour éviter les litiges futurs.

2. Veiller à l’enregistrement immédiat : N’hésitez pas à enregistrer tout transfert de propriété (par vente ou succession) auprès du registre foncier compétent dès qu’il intervient, l’enregistrement étant la véritable garantie de votre droit.

3. Demander le partage si nécessaire : Si les litiges entre copropriétaires entravent l’exploitation du bien ou causent un préjudice, n’hésitez pas à demander le partage amiable ou judiciaire pour sortir de l’indivision.

4. Faire appel à des experts juridiques et immobiliers : En raison de la complexité de ce type de propriété, il est toujours conseillé de consulter un avocat spécialisé ou un conseiller immobilier fiable pour gérer les démarches et obtenir des conseils juridiques appropriés.

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