Gayrimenkul geliştirme şirketleri Suriye pazarına nasıl girebilir?

Bir gayrimenkul geliştirme şirketi Suriye pazarında bir projenin fizibilitesini nasıl değerlendirir?

Gayrimenkul geliştirme şirketleri, Suriye pazarındaki projelerin fizibilitesini, geleneksel teknik ve finansal analizleri yerel ekonominin kendine özgü koşullarıyla birleştiren çok aşamalı bir metodolojiyle değerlendirir.

Bu süreç, operasyonel hassasiyetlerden ve satın alma gücündeki dalgalanmalardan kaynaklanan riskleri azaltmayı ve uygulamanın sürdürülebilirliğini sağlamayı amaçlar.Şirketler, projeleri değerlendirmek için ayrıntılı bir yapıya göre titiz ve dağıtılmış uygulamalar benimser:

• Pazarlama çalışması ve gerçek talep analizi

Satın alma gücünün ölçülmesi: Hedef kitlenin gelir farklılıkları ve iller ile bölgeler arasındaki finansal kapasite farkları nedeniyle titizlikle incelenmesi.

Pazar boşluklarının belirlenmesi: Şirketler, belirli hizmetlerdeki eksiklikleri keşfetmeye odaklanır (ör. tıbbi kompleksler, küçük konut birimleri veya yeterli otoparklı ticari gayrimenkuller).

Gayrimenkul eğilimlerinin incelenmesi: Şam, Halep ve diğer büyük şehirlerdeki konut bölgelerinde fiyat hareketlerinin izlenmesi ve yeni gelişim alanlarının takibi.

• Gerçekçi teknik ve mühendislik çalışmasının hazırlanması

Yapı alanlarının hesaplanması: Arsanın alanı, izin verilen inşaat oranları ve satılabilir net alanlar tahmin edilerek taşınmazın kullanım verimliliği belirlenir.

Altyapının değerlendirilmesi: Su, elektrik, alternatif enerji gibi temel hizmetlerin mevcudiyeti ve konumun ulaşım ağlarına ve kamu hizmetlerine yakınlığı incelenir.

Malzeme ve uygulama maliyetlerinin tahmini: İnşaat malzemeleri ve yerel işçilik fiyatları için esnek hesaplamalar yapılır, fiyat dalgalanmalarına karşı güvenlik payları eklenir.

• Finansal analiz ve kârlılık göstergelerinin hesaplanması

Maliyet ve gelirlerin yapılandırılması: Arazi alım maliyeti, ruhsatlar, uygulama, pazarlama ve yönetim giderleri dahil olmak üzere tüm harcamalar izlenir.

Standart göstergelerin hesaplanması: Yatırımın cazibesini belirlemek için temel finansal değerlendirme araçlarına dayanılır:

Net bugünkü değer: Gelecekteki kârların gerçek değerini belirlemek için.

İç verim oranı: Yatırılan sermayenin verimliliğini ölçmek için.

Geri ödeme süresi, yatırılan sermayenin geri alınması için gerekli süreyi hesaplamak için kullanılır.

• Yasal ve düzenleyici doğrulama

Gayrimenkul yatırım yasaları: Gayrimenkul geliştirme sektörünü denetleyen Suriye Yatırım Kurumu'nun özel talimatları ve 2021 tarihli 18 sayılı Yatırım Kanunu gibi düzenleyici yasaların gözden geçirilmesi.

Ruhsatlar ve onaylar: Büyük projeler için teknik ve idari onaylar ile nihai ruhsatın alınması amacıyla belediyeler ve kamu kurumlarının yasal gerekliliklerinin incelenmesi.

Mülkiyet ve sözleşme güvenliği: Projeye tahsis edilen arsa ile ilgili herhangi bir yasal engel veya ihtilaf olup olmadığını belirlemek için tapu kayıtlarının incelenmesi.

• Operasyonel risklerin değerlendirilmesi ve alternatif çözümler

Ön fizibilite çalışması: Projenin fiilen sahada işletilebilirliğini test etmek için büyük yatırımlar yapılmadan önce personel, ekipman ve tedarik zincirlerinin uygunluğunun doğrulanması.

Risk yönetimi: Projenin finansal olarak başarısız olmasını önlemek için geçici durgunluk veya talep dalgalanmalarına karşı esnek planlar ve alternatif senaryolar hazırlanması.

İlginizi çekebilir: Suriye geliştiriciler için umut verici bir fırsat mı?

Bir gayrimenkul geliştirme şirketi projesi için uygun yeri nasıl seçer?

Gayrimenkul geliştirme şirketleri, projeleri için yeri, derinlemesine coğrafi ve ekonomik analizlere dayanarak seçer; çünkü konum, projenin başarısında veya başarısızlığında belirleyici ilk faktördür.

Şirketler, belirtilen üç noktayı aşağıdaki kriter ve mekanizmalara göre doğrular:

• Altyapı ve hizmetler

Şirketler, kurulum maliyetlerini azaltmak ve alıcıların rahatlığını sağlamak için yerin teknik açıdan hazır olup olmadığını inceler:

• Enerji ve su şebekeleri: Ana su hatlarının, kanalizasyonun ve elektrik beslemesinin istikrarı veya büyük projeler için kesintiden muaf hatların sağlanma imkânı incelenir.
• İletişim hizmetleri: Güçlü mobil kapsama ve modern internet ağlarının (ör. fiber optik) mevcudiyeti doğrulanır.
• Çevredeki tesisler: Hastaneler, okullar, üniversiteler ve alışveriş merkezleri gibi temel hizmetlere yakınlık, taşınmazın piyasa değerini otomatik olarak artırır.
• Ulaşım kolaylığı ve trafik bağlantısı

Şirketler, sakinlerin veya ziyaretçilerin sorunsuz hareket edebileceği konumlar arar:

• Ana arterler: Şehir merkezine ve diğer illere bağlanan ana yollar ve çevre yollarına yakın yer seçimi.
• Toplu taşıma araçları: Toplu taşıma hatlarının (otobüs, minibüs) mevcudiyeti veya ana ulaşım noktalarına yakınlık, bireylerin ve ticari tesis çalışanlarının ulaşımını kolaylaştırır.
• Giriş ve çıkışlar: Projenin önünde gelecekte trafik sıkışıklığını önlemek için yerleşim planının giriş ve çıkışlarının güvenli ve rahat olmasını sağlamak.
• Bölgenin gelecekteki büyüme potansiyeli

Gayrimenkul geliştiricisi, bölgenin geleceğini öngörerek taşınmaz değerinin artmasını ve yüksek yatırım getirisi elde etmeyi amaçlar:

• Belediye ve devletin imar planları: Belediyelerin ve illerin şehirleşme genişlemesi ve bölgede yapılacak kamu projeleri (ör. parklar, idari alanlar veya yeni kamu merkezleri) planlarını incelemek.
• Yakındaki yatırımların büyüklüğü: Diğer geliştiricilerin bölgeye ilgisinin izlenmesi; başka şirketlerin ve rakip projelerin girişi, bölgenin canlı bir cazibe merkezi haline geldiğinin olumlu bir göstergesidir.
• Beklenen yatırım getirisi: Son yıllarda bu bölgedeki arsa fiyatlarının artış oranını ölçerek yatırımcılar ve nihai alıcılar için kâr marjını tahmin etmek.

Bir projeyi başlatmadan önce incelenmesi gereken yasal yönler nelerdir?

Suriye'de herhangi bir gayrimenkul geliştirme projesi başlatılmadan önce dikkatlice incelenmesi gereken yasal yönler, yatırımların güvenliğini ve hukuki/idari aksaklıkların önlenmesini sağlayan dört temel başlıkta toplanır:

• Arsanın yasallığı ve tam mülkiyet

Tapu kaydı: Arsanın mülkiyetini ve üzerinde herhangi bir ipotek, ihtiyati haciz veya devam eden davaların olmadığını doğrulamak için güncel tapu kaydı alınır.

Arsanın imar durumu: Belediyeden onaylı imar planı incelenerek arsanın sınıfı (konut, ticari, sanayi, turizm), inşaat oranları ve izin verilen çekme mesafeleri belirlenir.

Ortak mülkiyet: Arsa hisseli ise, ortaklığın kaldırılması veya hisselerin ayrılması işlemleri yapılmalı ve projeye tahsis edilen hissenin yasal olarak belirlenmesi gerekir.

Daha fazla bilgi için: Suriye'de taşınmaz mülkiyeti: Türleri, kayıt işlemleri ve mülk sahiplerinin haklarının korunması

• Gayrimenkul geliştirmeyi düzenleyen mevzuat

Geliştirme şirketinin ruhsatı: Şirketin "Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım Genel Kurumu"na kayıtlı ve sınıflandırılmış olduğunun doğrulanması, yürürlükteki yasalara uygun çalışıldığından emin olunması.

2021 tarihli 18 sayılı Yatırım Kanunu: Projenin bu kanun kapsamına girmesi halinde yararlanabileceği avantajlar, teşvikler veya gümrük/vergisel muafiyetlerin incelenmesi.

Bölge oluşturma kararı: Proje büyük ve geleneksel imar planlarının dışında ise, "Gayrimenkul Geliştirme Bölgesi" oluşturulmasına ilişkin resmi bir devlet kararının çıkıp çıkmadığına bakılır.

• İdari ve çevresel ruhsatlar

Resmi inşaat ruhsatı: Mühendisler odası ve ilgili belediyenin şartları ve planları gözden geçirilir, ruhsat harcı ve vergiler ödenerek nihai inşaat ruhsatı alınır.

Çevre ve güvenlik onayları: Çevresel etki değerlendirmesi ve kamu güvenliği standartları açısından itfaiye ve sivil savunma onayı alınır.

Hizmet ruhsatları: Projenin su, elektrik ve kanalizasyon şebekelerine bağlanması için ön başvurular yapılır ve bununla ilgili maliyetler ve yasal yükümlülükler belirlenir.

• Sözleşmeler ve finansal yükümlülükler

Ortaklık ve gelir paylaşımı sözleşmeleri: Finansör ortaklar veya arsa sahipleriyle (takas veya hisseli sistem) ortaklık varsa, ayrıntılı ve yasal sözleşmeler hazırlanır.

Kat planı üzerinden satış yasaları: Alıcıların paralarının korunmasına ilişkin yasal yükümlülükler ve mevcut düzenlemeler gerektiriyorsa projeye özel teminat hesaplarının açılması incelenir.

İnşaat ve tedarik sözleşmeleri: İnşaat ve tedarik müteahhitleriyle, yerel iş sözleşmeleriyle ilgili modeller hazırlanır ve Suriyeli iş kanununa uygun olarak işçilerin sosyal güvenliği sağlanır.

Suriye'de bir gayrimenkul projesi geliştirirken hangi finansal temellere dayanılmalıdır?

Suriye'de bir gayrimenkul projesinin finansal temelleri, döviz kurlarındaki ve malzeme maliyetlerindeki hızlı değişimleri absorbe edebilecek esnek bir finansal model oluşturmaya dayanır.

Şirketler, belirtilen üç noktayı aşağıdaki finansal mekanizmalara göre doğrular:

Geliştirme ve inşaat maliyetlerinin tahmini

• Referans para birimiyle fiyatlandırma: Temel malzemelerin (demir, çimento, iç dekorasyon) maliyetleri, sermayenin enflasyon nedeniyle erimesini önlemek için Suriye lirasına paralel olarak piyasada kullanılan istikrarlı bir para birimiyle belirlenir.
• Yüksek acil durum payı dahil etme: İnşaatın durmamasını sağlamak için toplam inşaat maliyetinin %20-30'u arasında fiyat dalgalanmalarına karşı bir rezerv kalemi eklenir.
• Ruhsat ve hizmet maliyetlerinin hesaplanması: Mühendisler odası harçları, belediye harçları ve alternatif enerji kaynaklarının (jeneratör veya güneş enerjisi) sağlanma maliyetleri sabit maliyetin temel bir parçası olarak izlenir.

İlginizi çekebilir: Suriye'de inşaat maliyetleri

Beklenen getirinin incelenmesi: 

• Satış politikası ve nakit akışlarının belirlenmesi: Hızlı likidite sağlamak için peşin satış ile alıcı çekmek için kısa veya orta vadeli taksitli satış arasında denge kurulur, taksitler enflasyon oranlarına göre ayarlanır.
• Dinamik kârlılık göstergelerinin hesaplanması: Yatırım fizibilitesini değerlendirmek için temel araçlara dayanılır:
• Yatırım getirisi projenin diğer yatırım kanallarıyla karşılaştırmalı fizibilitesini doğrulamak için.
• İç verim oranı nakit akışlarının zaman içindeki verimliliğini değerlendirmek için.
• Hedeflenen kira değerinin incelenmesi: Proje hizmet veya ticari (AVM, tıp kompleksi) ise, sermaye geri ödeme süresi bölgedeki mevcut kira fiyatlarına göre hesaplanır.

Olası risklerin yönetimi

• Finansal hassasiyet analizi: Projenin, maliyetlerin ani artması veya talebin belirli bir oranda düşmesi durumunda dayanıklılığını test etmek için üç finansal senaryo (iyimser, beklenen, kötümser) hazırlanır.
• Çeşitli finansman kaynaklarının sağlanması: Yerel bankalardan alınan kredilere tamamen bağımlılıktan kaçınılır, kredi şartlarının karmaşıklığı ve çekim limitleri nedeniyle öz kaynak, stratejik ortaklıklar veya inşaat aşamalarına bağlı kat planı üzerinden satış sistemi tercih edilir.
• Sözleşme planlaması ve riskten korunma: Kritik inşaat aşamalarında maliyet istikrarı sağlamak için taşeronlarla önceden sabit fiyatlı tedarik sözleşmeleri yapılır.

Imtilak Gayrimenkul Geliştirme Şirketlerine Suriye pazarına girişte nasıl yardımcı olur?

Imtilak Gayrimenkul, gayrimenkul geliştirme şirketlerine Suriye pazarına girişte, dış veya bölgesel geliştiriciler ile Suriye'deki yerel iş ortamının kendine özgü özellikleri arasındaki boşluğu kapatan entegre hizmetler, pazarlama, teknik ve danışmanlık çözümleri sunarak yardımcı olur.

Bu destek, saha fizibilite çalışmaları ve gayrimenkul danışmanlığı ile başlar; şirket, geliştiricilere fiyat hareketleri ve hızlı büyüyen alanlar hakkında doğru veriler sağlar, ayrıca hedef kitlenin (yerli ve gurbetçiler) ihtiyaçlarını belirleyerek en çok talep gören proje türüne yönlendirir.

Şirket ayrıca, geniş ilişkiler ağı sayesinde geliştiricilere inşaata uygun seçkin yerlere erişim ve yatırım fırsatları sağlar, arsa alımı veya ortaklık öncesi mülkiyetin güvenliği, tapu kayıtlarının incelenmesi ve arsanın yasal/düzenleyici durumunun doğrulanması görevini üstlenir.

Uygulama aşamasında ise, şirket, projelerin modern inşaat standartlarına uygun olarak gerçekleştirilmesini sağlamak için yerel mühendisler ve müteahhitlerle iş birliği ve mühendislik entegrasyonu sağlayan teknik ve mühendislik hizmetleri sunar; ayrıca, tedarik zincirleriyle geliştiriciler arasında bağlantı kurarak uygulamanın zaman çizelgesine ve en yüksek kaliteye uygun ilerlemesini garanti eder.

Tanıtım aşamasında, şirket, Suriye projelerini ülkelerine yatırım yapmak isteyen gurbetçilere pazarlamak için Türkiye ve Körfez ülkelerindeki güçlü varlığından yararlanarak profesyonel gayrimenkul pazarlama hizmetleri ve gurbetçilere ulaşım sağlar; ayrıca, "kat planı üzerinden satış" projelerini pazarlama konusundaki uzun deneyimiyle geliştiriciye esnek ödeme planlarıyla erken nakit akışı sağlar.

Son olarak, şirket, geliştiricilere yerel yasalar hakkında hukuki rehberlik, kayıt işlemlerinin kolaylaştırılması ve resmi onayların alınmasından satış sonrası hizmetler, mülk yönetimi, taşınmazların bakımı ve proje sonrasında alıcıların takibine kadar entegre yasal ve idari destek sunar.

Suriye'de umut verici bir gayrimenkul geliştirme fırsatı mı arıyorsunuz? Projeniz için ön fizibilite çalışması, mevcut fırsatların analizi ve Suriye pazarına güvenle girişinizi sağlayacak entegre hukuki ve pazarlama desteği almak için Imtilak Gayrimenkul uzmanlarıyla iletişime geçin. Ekibimiz, projenizin tüm aşamalarında sorularınızı yanıtlamaya ve size eşlik etmeye hazırdır.