Suriye'de Devlet Mülkiyeti Üzerine İnşa Edilmiş Gayrimenkuller: Mülkiyetin Devri ve Uzlaşma İçin Yasal İşlemler 2026

Suriye'de devlet arazisi üzerine inşa edilen gayrimenkuller konusu, özellikle son yıllarda yaşanan gelişmeler ışığında, emlak piyasasının en karmaşık ve hassas dosyalarından biridir. Devlet, Suriye'nin yaklaşık %62'sine (yaklaşık 11,5 milyon hektar) sahiptir ve son yıllarda bu araziler üzerinde inşaat vakalarının artmasıyla, mülkiyetin devri ve bu gayrimenkullerle ilgili yasal prosedürlerin anlaşılması zorunlu hale gelmiştir.

Imtilak Gayrimenkul'den bu kapsamlı rehberde, Suriye yasalarına ve yönetmeliklerine göre devlet arazisi üzerine inşa edilen gayrimenkullerde resmi mülkiyet devir adımlarını ele alıyoruz.

Devlet Arazilerindeki Gayrimenkullerde Resmi Mülkiyet Devir İşlemleri

Devlet arazisi üzerine inşa edilen gayrimenkullerde mülkiyet devri işlemi, bu gayrimenkullerin durumunu düzenlemeyi ve tüm tarafların haklarını güvence altına almayı amaçlayan titiz resmi prosedürlere tabidir.

Birinci: Sözleşmenin Mali Kurumlara Sunulması ve Sözleşme Harçlarının Tahsili

İlk ve temel adım, satış sözleşmesinin ilgili mali kurumlara (Maliye Müdürlüğü) sunulması ve ödenmesi gereken harçların tahsil edilmesidir. Mülkiyet tesciline ilişkin harçlar, 2021 tarihli 17 sayılı Kanun hükümlerine tabidir ve bu kanun, gayrimenkul işlemleriyle ilgili harçları belirlemiştir. Ayrıca geçici mülkiyet kayıtlarını tutan kurumlar tarafından alınan harçlar da bulunmaktadır. Bu harçlar şunlardır:

• Gayrimenkul Satış Vergisi: 2021 tarihli 15 sayılı kanuna göre satış işlemlerine uygulanır.
• Tapu Tescil Harcı: Gayrimenkulün değerinin belirli bir yüzdesi olarak hesaplanır.
• Pul Harçları: Mali pulları içerir.

Bu aşamada, mali kurumlar sözleşmeyi inceler ve yasal şartlara uygunluğunu onaylamadan önce kontrol eder.

İkinci: Elektrik ve Su Sayaçlarının Hizmet Şirketlerinde Devri

Gayrimenkul ve mali işlemler tamamlandıktan sonra, temel hizmetlerin (elektrik ve su) mülkiyetinin devri aşamasına geçilir. Bu adımda, alıcı yeni mülkiyet belgeleri ve ödenen mali harçları kanıtlayan evraklarla birlikte ilgili şirketlere (elektrik şirketi, su idaresi) başvurmalıdır.

Bu işlem, yasal ve mali sorumluluğun satıcıdan ayrılması ve hizmetlerin yeni malikin adına devam etmesinin sağlanması için gereklidir.

Mevzuata Aykırı Olarak Sahiplenilmiş Arazilerle İlgili İşlem Mekanizması (Hisse Satışı)

Resmi olarak bölünmemiş veya mevzuata aykırı şekilde sahiplenilmiş arazilerde (örneğin kaçak yapı bölgeleri gibi), alıcı haklarının korunması için geçici bir çözüm olarak "hisse satışı" mekanizmasına başvurulur. Belirli ve ayrılmış bir parça yerine, gayrimenkulün hissesi satılır ve taraflar arasında satılan hisseyi belirten bir ön satış sözleşmesi düzenlenir. Alıcı, bu sözleşmeyi tapu sicilinde ayni hak olarak kaydettirebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken, kaçak bölgelerde veya devlet arazilerinde kesin satış sözleşmesiyle sahip olunan mülkiyetin en zayıf teminat türlerinden biri olduğudur. Özellikle inşa edilen gayrimenkulün ait olduğu arazi devlete aitse, bu tür işlemlerde son derece dikkatli olunmalıdır.

Tam Mülkiyete Geçiş

Hisseyi tam mülkiyete dönüştürmek isteyen alıcı, yetkili mahkemede satış tescil davası açmak zorunda kalabilir. Bu işlem, gayrimenkul ayrılmamışsa veya yasal durumlar nedeniyle tapuda doğrudan işlem yapılamıyorsa gereklidir.

Mahkemeye Başvurma - Mahkeme Kararıyla Mülkiyet

Mülkiyetle ilgili bir ihtilaf olduğunda veya zilyetliğin kaynağı net değilse, işlemin güvenceye alınması ve hakların tescili için mahkemeye başvurmak en iyi çözümdür.

Mahkeme kararıyla mülkiyet, gayrimenkul henüz tapu siciline kaydedilmemiş olsa da, kesin bir yargı kararıyla mülkiyetin tescil edildiği anlamına gelir. Bu tür mülkiyet, hukuki açıdan adi sözleşmeden daha güçlüdür; karar tapu sicilinde uygulandıktan sonra yeşil tapuya dönüştürülebilir. Ayrıca satın almadan önce detaylı hukuki inceleme gerektirir.

Taraflar, gayrimenkul tapu siciline kayıtlı değilse ve normal yollarla devir işlemi yapılamıyorsa, aralarında ihtilaf veya anlaşmazlık varsa ve satışın resmi olarak mahkeme yoluyla belgelenmesini istiyorlarsa bu yönteme başvurur.

Tapu Sicilinde Şerh Konulması

Tapu sicilinde şerh konulması, diğer taraflara gayrimenkulle ilgili belirli bir hukuki durumun varlığını bildiren yasal bir uyarı niteliğindedir. Gayrimenkul üzerinde bulunabilecek başlıca şerh türleri şunlardır:

Şerh Konulmasının Önemi

1926 tarihli 188 sayılı kararın 9. maddesi, tescilli bir gayrimenkulle ilgili davaların mutlaka o gayrimenkulün sicilinde kaydedilmesi gerektiğini belirtir. Ayni haklar ve davalar, tapu siciline kaydedilmedikçe üçüncü kişilere karşı geçerli sayılmaz. Şerhin varlığı, gayrimenkulle işlem yapanları doğabilecek sonuçlara karşı uyarmak için yeterlidir.

Gerekirse Laboratuvar İncelemesi ve Uzman Görüşü

İhtilaf durumlarında veya gayrimenkulün değeri ya da durumu kesin olarak belirlenmek istendiğinde, mahkeme tarafından atanacak bir uzman aracılığıyla laboratuvar incelemesi veya teknik bilirkişi raporu talep edilebilir. Bu incelemenin amacı, gayrimenkulün gerçek konumunu ve sınırlarını doğrulamak, mevcut yapıların varlığını yerinde tespit etmek, gerçek değerini belirlemek ve tapu kaydıyla fiili durumu karşılaştırmaktır.

Suriye'de Devlet Arazisi Üzerine İnşaatın Zorlukları

Suriye'de devlet arazisi üzerine inşa edilen gayrimenkuller günümüzde çeşitli zorluklarla karşı karşıyadır:

• Ruhsatsız İnşaatların Yaygınlığı: Suriye devrimi yıllarında, alternatif arsa bulunamaması nedeniyle birçok Suriyeli devlet arazisi üzerine inşaat yapmıştır; özellikle inşaata uygun dağlık bölgelerde.
• Durumun Düzenlenmesi Girişimleri: Mevcut hükümet, devlet arazisi üzerindeki kaçak yapılaşmayı sona erdirmeye çalışmakta, bazı yapıların durumunu yasallaştırmayı ve bazılarını ise yıkmayı değerlendirmektedir.
• Kentsel Planlamanın Olmaması: Birçok gecekondu bölgesinde imar planları eksiktir, bu da hukuki çözümü zorlaştırmaktadır.
• Yıkım Riskleri: Devlet arazisi üzerine inşa edilen gayrimenkuller, durumları yasalara uygun hale getirilmedikçe her an yıkım veya kamulaştırma riskiyle karşı karşıyadır.

Imtilak Gayrimenkul, Suriye'de Gayrimenkulün En İyi Danışmanı

Imtilak Gayrimenkul, Suriye gayrimenkul sektöründe önde gelen danışmanlık kuruluşlarından biridir ve müşterilere güvenli ve bilinçli yatırım kararları almalarında yardımcı olmak için geniş deneyim ve entegre hizmetler sunar. Imtilak ekibi, satın alma işlemi öncesinde gayrimenkulün yasal durumunun kontrolünden, mülkiyetin güvenliğinden, herhangi bir hukuki sorun veya kısıtlamadan arındırılmış olmasından başlayarak, gayrimenkulün yatırım değerinin, konumunun ve geleceğinin değerlendirilmesine kadar tüm yönleri incelemeye özen gösterir.

Bu yaklaşım, yatırımcıların ve alıcıların haklarının korunmasını ve emlak piyasasında olası risklerden kaçınmalarını sağlar. Imtilak Gayrimenkul, Suriye'deki mevzuat ve emlak yasalarına dair derin bilgi ve tecrübesi sayesinde, müşteriyi satın alma sürecinin her adımında güvenilir danışmanlıkla destekler.

Eğer Suriye'de gayrimenkul satın almayı düşünüyorsanız ve güvenilir profesyonel danışmanlık arıyorsanız, uygun destek ve danışmanlık almak için Imtilak Gayrimenkul ekibiyle iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.