Suriye'de Taşınmaz Mülkiyeti: Türleri, Kayıt İşlemleri ve Maliklerin Haklarının Korunması

Suriye’de taşınmaz mülkiyeti, yasal hakların temel taşlarından birini oluşturur. Ancak, birden fazla tapu sicili, karmaşık yargı süreçleri ve mülkiyet türleri ile devir yollarındaki yasal kısıtlamalar nedeniyle karmaşık bir zorluklar ağıyla karşı karşıyadır. Bu nedenle, doğru mülkiyetin nasıl garanti altına alınacağını anlamak, Suriye gayrimenkul piyasasında her mülk sahibi veya yatırımcı için son derece önemlidir.

Bu kapsamlı rehberde, Imtilak Gayrimenkul size Suriye’de taşınmaz mülkiyetiyle ilgili bilmeniz gereken her şeyi sunuyor. Bilgiler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile hukuk uzmanlarından alınan güncel verilere dayanmakta olup, kayıt işlemlerinden mülkiyet türlerine ve her birinin yasal güvence derecesine kadar tüm yönleri kapsamaktadır.

Suriye Kanununda Taşınmaz Mülkiyetinin Devri Düzenlemesi

1. Mülkiyetin Devri İçin Yasal Sebepler

Suriye yasaları, taşınmaz mülkiyetinin devri için mekanizmaları belirlemiştir ve genel prosedürleri benzer olsa da, her türün yasal durumuna göre özel gereklilikleri vardır.

Bu mekanizmalar şunlardır: 

• Satış: Mülkiyet devrinin en yaygın sebebidir.
• Bağış: Mülkiyetin karşılıksız devridir.
• Miras: Asıl malikin vefatından sonra mülkiyetin devridir.
• Mahkeme kararı: Bu durumda mülkiyet, yetkili mahkeme kararına dayanarak devredilir.

1. Mülkiyetin Devri Kayıt İşlemleri Adım Adım

Suriye’de mülkiyet devri kaydı, prensipte basit bir işlemdir ve şu aşamalardan geçer:

• Tarafların kimlik belgeleriyle birlikte noter ofisine gitmesi.
• Devir işlemini destekleyen belgelerin sunulması (satış sözleşmesi, bağış belgesi, veraset ilamı).
• Yetkili kurumlarca “taşınmaz dosyası” içinde sözleşmenin incelenmesi.
• Tapu sicil müdürü tarafından kaydın taşınmaz siciline işlenmesi için karar verilmesi.
• Kayıt tamamlandıktan sonra yeni tapu kaydı veya mülkiyet belgesinin alınması.

Belgelerde eksiklik olması durumunda, işlem belirli bir süre içinde tamamlanmak üzere iade edilir.

İlginizi çekebilir: Suriye’de gayrimenkul satın alırken kendinizi yasal olarak nasıl korursunuz?

1. Mülkiyetin Devri İçin Zaman Süresi

Mülkiyet devri için gereken süre koşullara göre değişir; ideal şartlarda 3 günü geçmez, yasal engel yoksa en fazla bir hafta sürer.

Ancak, bazı durumlarda kayıt işlemleri, önleyici tedbirler, ön ödeme gereklilikleri, taşınmaz sicilinde çok sayıda şerh ve borç kaydı gibi nedenlerle daha karmaşık hale gelmiştir.

Kayıtsız Taşınmazlar ve Resmî İstatistikler

• Suriye’de Tapu Kayıtlarının Durumu

2026 yılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Suriye’deki tapu kayıtlarının durumu ile ilgili istatistiklerine göre, Suriye’de Freehold’a uygun arazilerin %95’i tapu sicilinde kayıtlıdır. Bu araziler Suriye toplam yüzölçümünün yaklaşık %60’ını oluşturur ve bu arazilerde mülkiyet devri veya ayni haklarda değişiklik olması durumunda yasal olarak tapu siciline kaydı zorunludur.

• Kayıtsız Taşınmazlarda Mülkiyetin İspatı Mekanizması

Kayıtsız zilyetlik veya resmî belgelerin kaybolması durumunda, mülkiyetin ispatı için yetkili mahkemeye başvurulabilir. Tapu sicili, kesinleşmiş mahkeme kararlarını uygulamak ve içeriğini taşınmaz siciline kaydetmekle yükümlüdür. Bu durumda mülkiyet veya satışın tespiti için mahkeme kararı alınır.

Gayrimenkul Uyuşmazlık Davaları ve Yargı Kurumlarıyla İşbirliği

• Gayrimenkul Uyuşmazlıklarının Çözüm Mekanizması

Tapu ve Kadastro kurumları, gayrimenkul uyuşmazlık davalarının çözümünde yargı kurumlarıyla yakın işbirliği içinde çalışır:

1. Davalarda temel olarak tapu ve kadastrodan alınan belgelere dayanılır.
2. Uyuşmazlık konusu taşınmazların siciline dava şerhi konularak tüm ilgililer bilgilendirilir.
3. Adalet Bakanlığı ile koordineli olarak gayrimenkul yasalarının hazırlanması ve revize edilmesinde işbirliği yapılır.
4. Uzman hukuk komisyonlarında hâkimlerin katılımı sağlanır.

Zarar Görmüş Bölgelerde Gayrimenkul Faaliyetlerinin Zorlukları

• Zarar Görmüş Bölgelerde Tapu Müdürlüklerinin Durumu 

Suriye’nin bazı bölgelerinde gayrimenkul faaliyetleri, çalışmayan tapu müdürlükleri, tespit ve tescil işlemlerinin tamamlanmasında yaşanan zorluklar ve bazı bölgelerde ortaklığın kaldırılması projelerinin aksaması gibi nedenlerle büyük zorluklarla karşılaşmaktadır.

• Zarar Görmüş Belgelerin Yeniden Oluşturulması Çabaları

Tapu ve Kadastro Müdürlüğü, zarar görmüş veya kaybolmuş tapu belgelerinin yeniden oluşturulması çalışmalarına Şam kırsalı, Humus ve Deyrizor gibi birçok ilde başlamıştır. Halep’te ise, Birleşmiş Milletler İnsan Yerleşimleri Programı (UN HABITAT) lojistik desteğiyle hasarlı tapu kayıtlarının dijitalleştirilmesi için çalışmalar yürütülmektedir.

Ortak Mülkiyet (Paylı Mülkiyet)

Paylı mülkiyet veya “ortak mülkiyet”, Suriye yasalarının birden fazla kişinin bir taşınmazda ortak olmasına izin verdiği bir sistemdir ve genellikle miras durumlarında ortaya çıkar.

• Paylı Mülkiyetin Avantajları ve Dezavantajları

• Avantajları: Birden fazla malik olmasına ve aile mülkiyetinin korunmasına olanak tanır.
• Dezavantajları: Ortaklığın artması, anlaşmazlık riskini ve bazı arazilerin ekonomik verimsizliğini artırır.

• Ortak Taşınmazlarda Tasarruf Kuralları

Kanun, ortak taşınmazlarda tasarrufun aşağıdaki kurallara göre yapılmasını öngörmüştür:

Mülkiyet Kayıt Ücretleri ve Dijital Dönüşüm

Mülkiyet kayıt ücretleri, 2021 tarihli 17 sayılı kanun hükümlerine tabidir. Bu kanun, taşınmaz işlemleri ücretlerini, geçici mülkiyet kayıtlarını tutan kurumların (idari birimler) aldığı ücretleri ve ayrıca Kamu Konut Kurumu ile konut kooperatiflerinin ilgili mevzuatına göre uygulanan ücretleri belirlemiştir.

Dijital Arşivleme Projesi

Yerel Yönetim ve Çevre Bakanlığı, şu anda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden başlayarak merkezi bir dijital arşivleme ve indeksleme projesini hayata geçirmektedir. Proje, daha önce tamamlanan elektronik arşivden de faydalanarak diğer illerde de yaygınlaştırılacaktır ve birçok tapu sorununa çözüm getirmesi beklenmektedir.

Suriye’de Taşınmaz Mülkiyet Türleri

Suriye yasaları, ülkedeki taşınmaz mülkiyet türlerini şu şekilde belirlemiştir: 

• Kalıcı Tapu Sicili (Yeşil Tapu)

En güçlü ve en güvenli mülkiyet türüdür. 1926 tarihli 188 sayılı tapu sicili kanununa tabidir. Her taşınmaz, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde kayıtlı bir tapu siciline sahiptir ve kaydedilen haklar kesin ve mutlak olup, yalnızca sahtecilik durumunda iptal edilebilir. Devlet, bilgilerin doğruluğunu garanti eder ve bu belge mahkemede en güçlü yasal delildir.

• Geçici Tapu Sicili

Bu yasal sistem, inşaat ruhsatlı taşınmazların kaydını amaçlar. Taşınmazlar ve üzerlerindeki kısıtlamalar, proje tamamlanana kadar geçici sicile kaydedilir; inşaat tamamlandığında kayıtlar kalıcı sicile aktarılır. Geçici sicil, kalıcı sicil ile aynı kanıt gücüne sahiptir. Taşınmaz üzerinde tasarruf yalnızca resmî işlemlerle mümkündür ve mülk sahiplerinin haklarını tam olarak korur.

• Mahkeme Kararı ile Edinilen Mülkiyet

Kayıtsız taşınmazların satın alınması veya mülkiyet anlaşmazlığı durumlarında kullanılır. Yetkili mahkemeden satışın tespiti için kesinleşmiş bir karar alınır. Kararda taşınmazın numarası, bölgesi, ayrıntılı özellikleri belirtilir. Bu tür mülkiyet yasal olarak güçlüdür fakat tapu sicilinde “kararın uygulanması” takibini gerektirir.

• Geri Alınamaz Vekâletname

Noterde düzenlenen yaygın bir taşınmaz tasarruf türüdür. Malik, alıcıya taşınmazın devri ve kaydı için özel vekâletname verir. Bu vekâletnamenin yasal geçerliliği vardır ancak doğrudan tapu kaydında mülkiyeti devretmez; bir taahhüttür, nihai devir değildir. Yeşil tapuya göre hakların güvenliği daha zayıftır ve satışın tescili için işlemlerin takibi gerekir.

• Kesin Satış

Bu satış türü, genellikle kaçak yapı bölgelerinde veya devlet arazilerinde yaygındır. Sadece taraflar arasında imzalanan bir sözleşmeye dayanır ve en zayıf yasal güvencelere sahiptir. Özellikle arazi devlet mülkiyetindeyse risk taşır.

• Ortak Mülkiyet

Birden fazla kişinin paylı olarak sahip olduğu taşınmazdır. Güçlü bir yasal güvenceye sahiptir ve tapu sicilinde işlemlerin takibi gerekir. Miras yoluyla mülkiyet devrinde her bir mirasçının payının belirlenmesi için gereklidir.

• Devlet Arazisi Üzerine İnşa Edilmiş Taşınmazlar

Bu durumda mülkiyet devri şu adımlarla yapılır: 

• Sözleşmenin maliyeye sunulup harçlarının ödenmesi.
• Elektrik ve su sayaçlarının hizmet şirketlerine devri.
• Sahipleri tarafından usulsüz kullanılan araziler için: Alıcı adına pay kaydı yapılır.
• Mahkeme kararı alınması ve gerekirse şerh ve keşif işlemlerinin yapılması.

Veraset İlamı ve Türleri

Veraset ilamı, yetkili mahkeme tarafından verilen, yasal mirasçıların adları ve miras paylarını belirleyen resmî bir belgedir. Bu belge, mirasın devri veya emeklilik maaşı gibi hakların talebi için zorunludur.

Veraset İlamı Türleri

• Şer’i Veraset İlamı

Şehir imar planı içindeki Freehold taşınmazlar için geçerlidir. Şer’i mahkeme tarafından verilir ve miras, kişisel statü yasasına göre (erkeğe iki, kadına bir pay) dağıtılır. Her mirasçı, diğerlerinin katılımına veya vekâletine gerek olmadan bu belgeyi alabilir.

• Yasal Veraset İlamı

Devlet mülkiyetindeki tarım arazileri (emiri araziler) için geçerlidir. Sulh hukuk mahkemesince verilir ve miras erkek ve kadın arasında eşit olarak paylaştırılır. Genellikle 2400 hisse üzerinden hesaplanır ve taşınmazların devri yasasına göre düzenlenir. Vefat edenin hem Freehold hem de emiri taşınmazı varsa, her iki tür veraset ilamı birlikte alınmalıdır.

• İşçi Veraset İlamı

Kamu çalışanı veya işçinin hakları için geçerlidir. İş mahkemesi tarafından verilir ve maaş ile emeklilik haklarının mirasçılara devrini düzenler.

Önemli Yasal Tavsiye

Imtilak Gayrimenkul, mülkiyet devri işlemlerinin en iyi şekilde yürütülmesi için size şu önemli yasal tavsiyeleri sunar:

• Mülkiyeti kalıcı tapu siciline kaydettirin, uzun süre noter vekâletleriyle yetinmeyin.
• Veraset ilamı işlemlerine başlamadan önce taşınmazın türünü (Freehold veya emiri) kontrol edin.
• Bu işlemleri takip etmek, malikler ve mirasçıların haklarının yasal olarak korunmasını sağlar.

Mülkiyet Türünün Suriye Gayrimenkul Piyasasına Etkisi

Taşınmazın yasal mülkiyet türü, Suriye gayrimenkul piyasasında alıcıların tercihleri üzerinde belirleyici bir rol oynamaktadır. Alıcılar, taşınmazın yasal durumunun sağlamlığına giderek daha fazla önem vermektedir.

Talebin Mülkiyet Türüne Göre Sınıflandırılması

• Yeşil Tapu (En Yüksek Talep)

Yeşil tapulu taşınmazlar, tam yasal koruma sağladığı, mülkiyetin kolayca devredilebildiği, resmî ve finansal işlemlerde kabul edildiği için en çok tercih edilen seçeneklerdir. En güvenli ve istikrarlı tercih olarak kabul edilir.

• Mahkeme Kararına Dayalı Taşınmazlar (Seçici Talep)

Bu tür taşınmazlara da talep vardır; genellikle daha düşük fiyat arayan alıcıları çeker ve mülkiyetin tescili için ek işlemler gerektirir.

• Tarım Amaçlı Taşınmazlar (En Düşük Talep)

Bu tür taşınmazlarda konut amaçlı talep düşüktür; inşaat ve taşınmazın niteliğini değiştirme üzerindeki yasal kısıtlamalar nedeniyle çoğunlukla uzun vadeli yatırım ve tarımsal kullanım için tercih edilir.

Suriye’de taşınmaz edinimiyle ilgili her konuda Imtilak Gayrimenkul’e danışın

Suriye’de taşınmaz edinimiyle ilgili her konuda Imtilak Gayrimenkul’e danışın; geniş deneyim ve yasal prosedürler konusundaki derin bilgi, sizi güvenli ve garantili bir yatırıma yönlendirir. Imtilak Gayrimenkul, konut daireleri, villalar, arsalar ve yatırım projeleri alımında kapsamlı danışmanlık ve işlemlerin yasal takibini sunar; işlemlerin güvenliğini ve şeffaflığını garanti eder.

Şirket ayrıca, farklı bütçelere ve hedeflere uygun çeşitli seçenekler sunar; ister oturum ister uzun vadeli yatırım için olsun. Uzman ekibi ve Suriye gayrimenkul piyasasındaki geniş ilişkileri sayesinde Imtilak Gayrimenkul, en iyi kararı güvenle almanıza yardımcı olur, taşınmazınızı teslim alana ve gayrimenkul hedeflerinize en iyi şekilde ulaşana kadar yanınızda olur.