مالکیت کامل فلسطینی‌ها در سوریه: آیا فلسطینی‌ها حق خرید ملک دارند؟

آیا فلسطینی مقیم سوریه می‌تواند خانه‌ای بخرد یا ملک را به نام خود ثبت کند؟ تفاوت فلسطینی ثبت‌شده در سوریه با دیگران چیست؟ چه قوانینی این حق را تنظیم می‌کند؟ با تغییرات قانون‌گذاری که سوریه در سال‌های اخیر تجربه کرده، این پرسش‌ها به یکی از موضوعات پرجستجو برای فلسطینیانی که قصد سکونت یا سرمایه‌گذاری ملکی دارند تبدیل شده است؛ بنابراین، درک چارچوب قانونی فعلی پیش از هر اقدامی ضروری است.

مالکیت کامل فلسطینی در سوریه: آیا فلسطینی حق خرید ملک دارد؟

بسیاری از پناهندگان فلسطینی مقیم سوریه و نسل دوم و سوم آن‌ها می‌پرسند: آیا فلسطینی می‌تواند در سوریه ملکی خریداری و به نام خود ثبت کند؟ آیا این حقوق با توجه به وضعیت قانونی و تاریخی ورود فرد یا خانواده‌اش به خاک سوریه متفاوت است؟

پاسخ برای همه فلسطینیان یکسان نیست؛ موضوع مالکیت کامل فلسطینی در سوریه تحت مجموعه‌ای از قوانین و مقررات اجرایی قرار دارد که در طول دهه‌های گذشته چندین بار تغییر کرده است و آخرین آن‌ها اصلاحاتی است که بین سال‌های ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۳ صادر شده و بسیاری از قواعد را تغییر داده است. بنابراین، پیش از هرگونه خرید ملک، ضروری است چارچوب قانونی فعلی، تفاوت گروه‌های مختلف فلسطینیان، شرایط و مدارک مورد نیاز و مراجع ذی‌صلاح برای اخذ مجوزها را به دقت بررسی کنید تا از هرگونه غافلگیری قانونی یا مالی جلوگیری شود.

در این مقاله، مهم‌ترین قوانین حاکم بر موضوع خرید ملک در سوریه توسط فلسطینیان، شرایط عملی و تفاوت‌های اصلی بین گروه‌های پناهنده را به صورت مستند و شفاف بررسی می‌کنیم. همچنین باید توجه داشت که اجرای اداری واقعی ممکن است بسته به مرجع ذی‌صلاح و مدارک موجود از موردی به مورد دیگر متفاوت باشد.

آیا فلسطینی حق مالکیت کامل در سوریه دارد؟

بله، برخی گروه‌های فلسطینی حق مالکیت کامل ملک در سوریه را دارند، اما این حق مطلق و یکسان برای همه فلسطینیان نیست و تابع مقررات و تصمیمات اجرایی مختلف است که بین موارد مختلف تمایز قائل می‌شود.

از نظر قانونی، قانون‌گذار سوری بین فلسطینی مقیم در خاک جمهوری عربی سوریه در تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون شماره ۲۶۰ سال ۱۹۵۶ (۱۰/۷/۱۹۵۶) و کسانی که طبق این قانون مشمول آن هستند و فلسطینیانی که این صفت را ندارند، تفاوت قائل شده است. گروه اول از نظر حقوق مدنی طبق قانون شماره ۲۶۰ سال ۱۹۵۶ همانند سوری‌ها محسوب می‌شوند، البته در حدودی که قانون و مقررات بعدی تعیین کرده‌اند، در حالی که گروه‌های دیگر مشمول مقررات مالکیت کامل غیرسوری‌ها هستند که در بسیاری موارد نیازمند اخذ مجوز قبلی و رعایت شرایط قانونی خاص است.

با صدور تعدادی از اصلاحات و تصمیمات اجرایی بین سال‌های ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۳، تغییراتی در اجرای اداری ایجاد شد که بحث حقوقی درباره ادامه برخی معافیت‌هایی که فلسطینیان مشمول قانون ۲۶۰ از آن برخوردار بودند را برانگیخت. در نتیجه، اجرای عملی در بسیاری موارد نیازمند اقدامات و شرایط مشابه با غیرسوری‌ها شده است؛ مانند اخذ مجوزهای لازم، تعیین نوع ملک و هدف از مالکیت کامل و تکمیل الزامات اداری مربوطه.

به عبارت دیگر، حق مالکیت کامل به طور اصولی برای برخی گروه‌های فلسطینی باقی است، اما اجرای آن به رعایت شرایط قانونی و روندهای اداری هر مورد بستگی دارد؛ بنابراین همیشه توصیه می‌شود پیش از هرگونه خرید یا امضای قرارداد، وضعیت قانونی هر مورد را بررسی کنید.

ممکن است برایتان جالب باشد: چگونه هنگام خرید ملک در سوریه از خود محافظت کنید؟

چه قوانینی مالکیت کامل فلسطینی بر املاک در سوریه را تنظیم می‌کند؟

این موضوع از مراحل قانون‌گذاری متعددی عبور کرده که مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:

قانون شماره ۲۶۰ سال ۱۹۵۶

در ۱۰ تیر ۱۳۳۵ (۱۰ ژوئیه ۱۹۵۶) صادر شد و فلسطینیان مقیم در خاک سوریه در تاریخ صدور آن را همچون سوری‌ها در تمام حقوق استخدام، کار، تجارت و خدمت نظام وظیفه در نظر گرفت، در حالی که تابعیت اصلی خود را حفظ می‌کنند و از حقوق سیاسی (انتخاب و نامزدی) مستثنی هستند. این قانون تا امروز مرجع اصلی برای تعیین فلسطینیانی است که در امور مدنی همانند سوری‌ها محسوب می‌شوند.

قانون مالکیت کامل اتباع خارجی شماره ۱۱ سال ۲۰۱۱ و اصلاحات آن

این قانون مالکیت کامل غیرسوریان بر املاک را با شرایط خاصی تنظیم کرد (مانند اینکه ملک برای سکونت باشد و متقاضی مالکیت کامل اقامت قانونی داشته باشد). هنگام صدور این قانون در سال ۲۰۱۱، "غیرسوری" به گونه‌ای تعریف شد که فلسطینیان نیز در ابتدا مشمول آن بودند، تا اینکه تصمیم هیئت وزیران شماره ۲۴۸۴ سال ۲۰۱۳ فلسطینیان مشمول قانون ۲۶۰ را صراحتاً از این تعریف مستثنی کرد.

قانون شماره ۱۲ سال ۲۰۲۱ و دستورالعمل‌های اجرایی آن (تصمیم شماره ۱۵۵۵)

این قانون مفاد قانون ۲۰۱۱ را اصلاح کرد، شرایط اقامت قانونی را (۳ سال متوالی یا ۵ سال غیرمتوالی، حداقل یک سال) تعیین کرد و بین فلسطینی مقیم قبل از ۱۹۵۶ (همانند سوری) و مقیم بعد از آن (طبق شرایط اتباع خارجی/عرب) تفاوت قائل شد.

اصلاحات بعدی (۲۰۲۱–۲۰۲۳)

در این مرحله تصمیمی از سوی هیئت وزیران صادر شد (برخی منابع شماره ۱۰۱۱ و برخی ۱۰۱۵ و سال صدور را بین ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۳ ذکر می‌کنند) که تعریف "غیرسوری" را بدون استثنای صریح فلسطینیان بازتعریف کرد و در عمل باعث شد آن‌ها در این موضوع خاص همانند اتباع خارجی تلقی شوند و در نتیجه معاملات خرید ملک برای مدتی متوقف شد. با توجه به این اختلاف در شماره و تاریخ تصمیم، اکیداً توصیه می‌شود پیش از هر اقدامی شماره و تاریخ دقیق تصمیم نافذ را از ادارات املاک یا وکیل متخصص استعلام کنید.

آخرین تحولات (۲۰۲۵–۲۰۲۶)

پس از تغییرات سیاسی در سوریه در اواخر ۲۰۲۴، اداره کل پناهندگان فلسطینی عرب در پاییز ۲۰۲۵ بخشنامه‌ای صادر کرد که دامنه ثبت گروه‌های مشمول قانون ۲۶۰ را گسترش داد و برخی حقوق مدنی را که قبلاً تفسیر محدودی داشت، به برخی فلسطینیان بازگرداند. با این حال، گزارش‌های حقوق بشری اخیر (اواسط ۲۰۲۶) نشان می‌دهد که مقررات مربوط به مالکیت کامل املاک هنوز توسط دولت جدید اصلاح نشده و گروه‌های وسیعی از فلسطینیان همچنان در این موضوع خاص همانند اتباع خارجی محسوب می‌شوند.

مهم‌ترین قوانینی که مالکیت کامل فلسطینی در سوریه را تنظیم می‌کند چیست؟

مهم‌ترین آن‌ها قانون شماره ۲۶۰ سال ۱۹۵۶ (مبنای تعیین فلسطینیان همسان با سوری‌ها)، قانون مالکیت کامل اتباع خارجی شماره ۱۱ سال ۲۰۱۱ و اصلاحات آن، قانون شماره ۱۲ سال ۲۰۲۱ و دستورالعمل‌های اجرایی آن و همچنین تصمیمات اجرایی بعدی است که حدود این حق را بین سال‌های ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۳ بازتعریف کرده‌اند.

شرایط مالکیت کامل فلسطینی بر ملک در سوریه چیست؟

طبق آخرین دستورالعمل‌های اجرایی، فلسطینی که مشمول شرایط مالکیت کامل اتباع خارجی است (یعنی اغلب کسانی که پس از ۱۹۵۶ آمده‌اند و حتی برخی مشمولان قانون ۲۶۰ طبق اصلاحات اخیر) به طور کلی باید:

پس از رعایت این شرایط، روند مالکیت کامل شامل مراحل ثبت عادی در ادارات ثبت اسناد است که شامل بررسی صحت سند، پرداخت هزینه‌ها و ثبت قرارداد در اداره ثبت اسناد برای صدور سند مالکیت جدید به نام خریدار می‌شود.

شایان ذکر است برخی انواع مالکیت (مانند املاکی که قبلاً با حکم دادگاه یا سند دفترخانه ثبت شده‌اند) ممکن است برای گروه‌های غیرمشمول قانون ۲۶۰ حتی در صورت داشتن حکم قضایی قابل ثبت نهایی نباشد.

ممکن است برایتان جالب باشد: مالکیت کامل با حکم قضایی در سوریه: راهنمای جامع حقوقی

آیا فلسطینی برای خرید ملک در سوریه نیاز به موافقت امنیتی دارد؟

در مواردی که فلسطینی همانند اتباع خارجی تلقی می‌شود، بله، طبق دستورالعمل‌های فعلی اخذ مجوز قبلی از وزارت کشور و گاهی موافقت امنیتی اضافی بسته به مورد و مرجع ذی‌صلاح الزامی است.

آیا حقوق مالکیت کامل بین فلسطینی ثبت‌شده در سوریه و دیگران متفاوت است؟

بله، و این یکی از پیچیده‌ترین جنبه‌های این پرونده است. گروه‌های پناهندگان فلسطینی در سوریه عملاً بر اساس تاریخ پناهندگی و تاریخ ثبت به چند دسته تقسیم می‌شوند و برخورد اداری با آن‌ها نیز بر همین اساس متفاوت است (صرف‌نظر از هرگونه بحث سیاسی، تفاوت صرفاً اداری و اجرایی است):

• فلسطینی مقیم سوریه پیش از صدور قانون ۲۶۰ (۱۰/۷/۱۹۵۶) و ثبت‌شده در اداره کل پناهندگان فلسطینی عرب: اصولاً مانند شهروند سوری در اغلب حقوق مدنی از جمله حق مالکیت کامل رفتار می‌شود، گرچه امروزه مشمول برخی محدودیت‌های اجرایی جدید است.
• کسانی که پس از ۱۹۵۶ به سوریه آمده‌اند (از جمله موج‌های پناهندگی پس از ۱۹۶۷ و حوادث ۱۹۷۰): عموماً طبق مقررات مالکیت کامل اتباع عرب و خارجی رفتار می‌شوند و باید شرایط اقامت قانونی و مجوزهای قبلی را رعایت کنند.
• فلسطینیانی که اصلاً در اداره کل ثبت نشده‌اند یا مدارک مدنی آن‌ها اخیراً تغییر یافته است: ممکن است برای اثبات وضعیت قانونی خود پیش از آغاز روند مالکیت کامل با پیچیدگی‌های بیشتری مواجه شوند.

آیا حقوق مالکیت کامل فلسطینیان بر اساس تاریخ پناهندگی متفاوت است؟

بله، اجرای اداری عمدتاً بین کسانی که پیش از ۱۰/۷/۱۹۵۶ ثبت و مقیم بوده‌اند (مشمول قانون ۲۶۰) و کسانی که بعداً پناهنده شده‌اند تفاوت قائل می‌شود و این موضوع بر شرایط و روندهای مالکیت کامل هر گروه تأثیرگذار است.

مطالب مرتبط: مراحل خرید ملک در سوریه برای سرمایه‌گذاران عرب

پس از فوت مالک فلسطینی، چه اتفاقی برای ملک می‌افتد؟

پس از فوت مالک ملک، مالکیت به ورثه قانونی طبق مقررات ارث جاری در سوریه منتقل می‌شود که به طور کلی شامل مراحل زیر است:

1. دریافت گواهی انحصار وراثت رسمی که ورثه و سهم هر یک را مشخص می‌کند.
2. مراجعه به اداره ثبت اسناد مربوطه برای انتقال مالکیت به ورثه بر اساس گواهی انحصار وراثت.
3. پرداخت هزینه‌ها و مالیات‌های مربوط به انتقال مالکیت از طریق ارث.
4. ثبت مالکیت جدید در اداره ثبت اسناد به نام ورثه، هر یک به نسبت سهم خود.

در مورد املاکی که مالکیت کامل آن‌ها مشمول شرایط خاصی بوده (مانند املاک فلسطینیانی که همانند اتباع خارجی تلقی می‌شوند)، انتظار می‌رود روند انتقال مالکیت از طریق ارث نیازمند مجوزهای اداری اضافی باشد، به ویژه اگر یکی از ورثه به تنهایی شرایط مالکیت کامل را نداشته باشد (مانند اقامت قانونی یا سرپرست خانواده بودن). با این حال، جزئیات دقیق این موارد بسته به نوع ملک و مرجع ذی‌صلاح متفاوت است و تا زمان نگارش این مقاله به طور جامع در منابع حقوقی پوشش داده نشده است.

بنابراین به ورثه فلسطینی توصیه می‌شود بلافاصله پس از فوت مالک با وکیل متخصص امور ملکی مشورت کنند تا از مهلت‌های قانونی و هرگونه پیچیدگی احتمالی در انتقال یا تصرف ملک جلوگیری شود.

آیا فرزندان فلسطینی مالک ملک در سوریه می‌شوند؟

بله اصولاً مقررات عمومی ارث بر املاک فلسطینیان نیز مانند دیگران جاری است، اما تکمیل روند انتقال مالکیت در اداره ثبت اسناد ممکن است بسته به نوع ملک و وضعیت قانونی وارث نیازمند مجوزهای اضافی باشد؛ بنابراین توصیه می‌شود وضعیت فردی هر مورد را از مرجع ذی‌صلاح استعلام کنید.

مهم‌ترین چالش‌هایی که فلسطینی هنگام خرید ملک با آن مواجه است

فلسطینی متقاضی مالکیت کامل ملک در سوریه امروز با چالش‌های عملی متعددی روبروست که مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:

• طولانی بودن روند اداری: نیاز به مجوزهای متعدد (وزارت کشور و گاهی موافقت‌های امنیتی) روند خرید را بسیار طولانی‌تر از شهروند سوری می‌کند.
• تفاوت در تفسیر برخی قوانین: همان‌طور که در اختلاف درباره شماره و تاریخ تصمیم اخیر دیدیم، این موضوع حتی برای برخی متخصصان نیز ابهام ایجاد می‌کند.
• تعدد مجوزهای اداری: برخی موارد نیازمند اخذ مجوز از چند مرجع است که روند را پیچیده‌تر و زمان‌برتر می‌کند.
• محدودیت در نوع مالکیت: عدم امکان مالکیت کامل املاکی که با حکم دادگاه یا سند دفترخانه ثبت شده‌اند برای برخی گروه‌ها، هرچند این نوع ثبت در بازار املاک سوریه رایج است.
• عدم شفافیت برخی دستورالعمل‌های اجرایی: به ویژه در دوره انتقالی فعلی که دولت جدید هنوز مقررات یکپارچه و روشنی جایگزین تصمیمات قبلی نکرده است.

این چالش‌ها باعث می‌شود هر فلسطینی که قصد خرید ملک دارد ابتدا وضعیت قانونی خود و سپس شرایط خاص موردنیاز را به دقت بررسی کند و سپس وارد هرگونه تعهد قراردادی شود.

مهم‌ترین مشکلاتی که فلسطینی هنگام مالکیت کامل ملک در سوریه با آن مواجه است چیست؟

مهم‌ترین آن‌ها طولانی بودن روند اداری و تعدد مجوزهای لازم (به ویژه مجوز وزارت کشور)، محدودیت در نوع و مساحت ملک و هدف مالکیت کامل و همچنین ابهام برخی دستورالعمل‌های اجرایی در دوره فعلی است.

آیا خرید ملک در سوریه گزینه مناسبی برای فلسطینی است؟

پاسخ بسته به هدف خرید متفاوت است:

اگر هدف سکونت شخصی باشد، پس از رعایت شرایط قانونی، مالکیت کامل می‌تواند گزینه مناسبی باشد، به ویژه برای کسانی که مدارک هویتی و اقامت قانونی دارند، زیرا ثبات بلندمدت مسکونی را نسبت به اجاره که خود با پیچیدگی‌های قانونی خاصی در بازار سوریه همراه است، فراهم می‌کند.

اما اگر هدف سرمایه‌گذاری باشد، موضوع حساس‌تر است؛ زیرا محدودیت‌های فعلی (مالکیت کامل تنها یک ملک برای سکونت و عدم امکان استفاده تجاری) عملاً امکان استفاده از ملک برای این منظور را برای گروه‌های وسیعی از فلسطینیان محدود می‌کند و نیازمند بررسی دقیق امکان‌سنجی حقوقی است.

در هر دو حالت، مهم‌ترین گام بررسی کامل وضعیت قانونی ملک (نوع سند، عدم وجود هرگونه دعوا یا رهن، مطابقت با مقررات ساخت‌وساز) و اطمینان از اخذ همه مجوزهای لازم پیش از امضای هرگونه قرارداد یا پرداخت پیش‌پرداخت است تا از ضرر مالی یا حقوقی احتمالی جلوگیری شود.

موضوع مالکیت کامل فلسطینی در سوریه همچنان یک پرونده حقوقی پویا است که تحت تأثیر مقرراتی قرار دارد که طی دهه‌ها انباشته و اصلاح شده‌اند و آخرین آن‌ها اصلاحات ۲۰۲۱–۲۰۲۳ است که حق مالکیت کامل را برای گروه‌های وسیعی از فلسطینیان محدود و آن را به شرایط مالکیت کامل اتباع خارجی نزدیک‌تر کرده است و همچنین تحولات اداری اخیر در ۲۰۲۵–۲۰۲۶ که هنوز تأثیر محدودی بر پرونده املاک داشته است. بنابراین، پیش از هرگونه اقدام برای خرید ملک در سوریه توسط فلسطینیان، ضروری است وضعیت قانونی گروه موردنظر بررسی و با مرجع ذی‌صلاح یا وکیل متخصص مشورت شود؛ زیرا اجرای اداری واقعی ممکن است بسته به مورد و مرجع مسئول متفاوت باشد و با صدور مقررات جدید در دوره انتقالی فعلی تغییر کند.

بیشتر بخوانید: راهنمای حمایت از سرمایه‌گذار ملکی در سوریه

آیا مایل به خرید ملک در سوریه هستید؟ کارشناسان امتلاك در تمام مراحل همراه شما هستند

آشنایی با قوانین مالکیت کامل فلسطینی در سوریه گام اول و ضروری است، اما به تنهایی برای خریدی ایمن و صحیح کافی نیست. از جستجوی ملک مناسب تا بررسی وضعیت قانونی و ثبت آن، تا پیگیری مراحل خرید و اخذ مجوزهای لازم در هر مرحله — همه این مراحل نیازمند تخصص و پیگیری دقیق است تا از هرگونه غافلگیری جلوگیری شود.

در امتلاك، از اولین لحظه همراه شما هستیم: به شما در جستجوی ملکی متناسب با نیاز و بودجه‌تان کمک می‌کنیم، وضعیت قانونی و ثبت ملک را با دقت بررسی می‌کنیم، مشاوره شفاف پیش از تصمیم‌گیری ارائه می‌دهیم و تا تکمیل مراحل ثبت اداری در کنار شما هستیم. هدف ما این است که با اطمینان و بدون ابهام یا غافلگیری تصمیم به خرید بگیرید.همین امروز با تیم امتلاك تماس بگیرید و مراحل قانونی را به ما بسپارید تا شما با خیال راحت ملک دلخواهتان را انتخاب کنید.

توجه: این مقاله صرفاً با هدف ارائه اطلاعات عمومی درباره مقررات و روندهای مربوط به مالکیت کامل فلسطینیان در سوریه تهیه شده است و جایگزین بررسی قوانین و مقررات جاری در زمان ارائه درخواست نیست. با توجه به تفاوت روندها بر حسب مورد و مرجع ذی‌صلاح، توصیه می‌شود پیش از هرگونه خرید یا امضای قرارداد، وضعیت قانونی هر مورد را به دقت استعلام کنید.