Риски окончательных договоров купли-продажи в Сирии для права собственности на недвижимость в государственной собственности и неформальных районах

Что такое окончательный договор купли-продажи?

Окончательный договор купли-продажи — это одна из форм передачи права собственности на недвижимость в Сирии. Это договор купли-продажи, заключаемый между продавцом и покупателем вне официальных органов, часто составляется адвокатом или пишется неформально, без регистрации в Реестре недвижимости или нотариального удостоверения.

Он называется «окончательным», потому что предполагается, что продавец навсегда разорвал свои отношения с недвижимостью. Однако это предположение не признается юридически, если и пока продажа не будет официально зарегистрирована.

Этот тип договора широко используется в неформальных жилых районах или на объектах, построенных на государственной земле, где невозможно официально зарегистрировать недвижимость из-за ее нерегулярного юридического статуса. Несмотря на его распространенность, юристы предупреждают, что окончательный договор купли-продажи является одной из самых слабых форм защиты собственности, особенно когда земля принадлежит государству.

Окончательные договоры купли-продажи в неформальных районах и на государственной собственности: повышенный риск

Риск окончательного договора купли-продажи значительно возрастает, когда речь идет о недвижимости, расположенной в неформальных районах или построенной на государственной земле. В таких случаях проблема не ограничивается слабой документацией; она затрагивает саму основу права собственности.

• Продажа государственной собственности

Когда объект, построенный на земле, принадлежащей государству, продается по окончательному договору купли-продажи, покупатель по сути приобретает только хрупкое владение (фактический контроль), а не юридическую собственность. Государство остается истинным владельцем земли и не признает такие договоры. Это подвергает покупателя риску экспроприации в любой момент без справедливой компенсации.

• Продажа в неформальных районах

Нарушения в сфере недвижимости (например, строительство без разрешения или на земле, не предназначенной для застройки) означают, что сама недвижимость не признается юридически. Покупка ее по окончательному договору купли-продажи равносильна приобретению нарушения, которое впоследствии может быть снесено или подвергнуто жестким условиям урегулирования в соответствии с такими нормативными актами, как:

• Закон № 3 (Закон об удалении обломков)
• Закон № 10 (Создание регулируемых зон)

В соответствии с такими законами административные органы могут легко изъять объекты, которые не зарегистрированы официально.

Сравнение между окончательными договорами купли-продажи и другими видами собственности в Сирии

Что происходит, если вы приобрели по окончательному договору купли-продажи, а продавец отказывается от регистрации?

Если вы приобрели недвижимость, которая может быть зарегистрирована юридически (то есть не построена на государственной земле), по обычному окончательному договору купли-продажи, и продавец впоследствии отказывается выполнить свое обязательство по передаче собственности в Реестре недвижимости, сирийское законодательство предусматривает судебную защиту.

Вы можете подать иск о подтверждении продажи в Гражданский суд первой инстанции по месту нахождения недвижимости. Если иск будет удовлетворен, суд вынесет решение, подтверждающее продажу и передающее право собственности.

После того как решение вступит в силу (не подлежит обжалованию), оно может быть исполнено в Реестре недвижимости для передачи собственности на ваше имя — даже без присутствия продавца.

Однако существует значительное препятствие: даже после получения судебного решения требуется разрешение службы безопасности для завершения регистрации в Реестре недвижимости. Это может затруднить исполнение решения и сделать его практически неэффективным.

Кроме того, такие иски требуют времени, усилий и затрат, и могут быть неуспешными, если объект по своей сути не подлежит регистрации (например, объект, расположенный на государственной земле).

Почему выбирают Imtilak Real Estate?

На сложном рынке недвижимости Сирии, где виды собственности пересекаются, законы переплетаются, а риски неоформленных сделок широко распространены, наличие надежного советника — не роскошь, а необходимость.

Imtilak Real Estate предлагает вам:

• Юридические консультации
• Комплексные услуги по оформлению документов
• Широкую профессиональную сеть
• Экспертизу рынка, чтобы помочь вам приобрести недвижимость законно, официально и безопасно

Свяжитесь с Imtilak Real Estate сегодня, чтобы записаться на бесплатный тур по недвижимости.