Временное свидетельство о праве собственности на недвижимость по сирийскому законодательству: как его получить, его стоимость и как преобразовать его в постоянное свидетельство

Система регистрации недвижимости в Сирии направлена на регулирование сделок с недвижимостью и защиту прав граждан. Наряду с системой постоянного реестра недвижимости — широко известной как «Зеленый табу» (постоянное свидетельство о праве собственности) — существует параллельная система, которая приобрела все большее значение на фоне городского расширения и появления масштабных жилищных проектов: система временного свидетельства о праве собственности, также известная как Временный реестр.

Данная система служит связующим звеном между фактическим владением недвижимостью и ее окончательной регистрацией в Управлении по недвижимости. Она представляет собой правовую гарантию для владельцев объектов в районах, где еще не завершены комплексные кадастровые съемки и окончательные процедуры урегулирования.

В этом подробном руководстве от Imtilak Real Estate мы даем детальное объяснение временного свидетельства о праве собственности по сирийскому законодательству, включая порядок его получения, связанные сборы и процесс преобразования во временное свидетельство о праве собственности.

Временное свидетельство о праве собственности: определение, происхождение и правовая основа

Во-первых: лингвистическое и юридическое определение

Временное свидетельство о праве собственности — это официальный документ, выдаваемый компетентными административными органами, подтверждающий право лица или организации на временное владение определенным объектом недвижимости до завершения процедур, необходимых для окончательной регистрации в постоянном реестре недвижимости.

С юридической точки зрения это административный инструмент с временной доказательной силой. Он устанавливает юридический статус владельца по отношению к третьим лицам и предоставляет ряд прав и обязанностей, связанных с объектом, до его преобразования в окончательное свидетельство с абсолютной юридической силой.

Во-вторых: правовая основа и органы, осуществляющие выдачу

Система временного свидетельства основана на ряде законов, правил и административных инструкций, в частности, на законе об административной организации и нормативных актах, регулирующих деятельность Государственного учреждения по жилищному строительству и жилищных кооперативов.

Органы, уполномоченные выдавать временные свидетельства, различаются в зависимости от типа объекта и надзорного органа, и включают:

• Государственное учреждение по жилищному строительству: Выдает временные свидетельства для проектов, находящихся под государственным контролем, особенно для государственных и кооперативных жилищных проектов.
• Жилищные кооперативы: Предоставляют своим членам временные свидетельства на жилые помещения в рамках проекта до завершения окончательных планов раздела.
• Муниципалитеты и административные единицы: Выдают временные свидетельства на объекты в пределах своих зон, которые еще не прошли окончательную кадастровую съемку или были недавно организованы.
• Дирекции технических служб: В некоторых случаях эти дирекции участвуют в выдаче документов, описывающих объект, что является шагом к получению временного свидетельства.

Отличие временного свидетельства о праве собственности от других правовых понятий

Чтобы избежать путаницы, важно четко различать временное свидетельство о праве собственности и другие, схожие на первый взгляд, понятия:

Временное свидетельство о праве собственности и предварительная (временная) регистрация

При покупке недвижимости крайне важно различать временное свидетельство о праве собственности и предварительную (временную) регистрацию.

Временное свидетельство о праве собственности — это документ, подтверждающий права собственности конкретного лица, выданный административным органом и являющийся самостоятельным доказательством.

В то время как предварительная или временная регистрация — это юридическая мера, вносимая в Управление по недвижимости, непосредственно на страницу объекта в постоянном реестре. Она не является доказательством права собственности, а лишь уведомляет о наличии вещного права, судебного иска или ареста на объект.

Статья 25 Постановления № 188 от 1926 года (действующего в Сирии) разрешает такую предварительную регистрацию. Срок ее действия составляет от 10 дней (в случае добровольной регистрации) до шести месяцев (в случае договорной регистрации), с возможностью продления.

Таким образом, временное свидетельство временно подтверждает право собственности, а предварительная регистрация указывает на наличие вещного права или спора по уже зарегистрированному объекту.

Виды документов, связанных с временным владением недвижимостью и процедурами преобразования

К категории временного владения относятся несколько документов, в том числе:

1. Временное свидетельство о праве собственности (временное табу)

Наиболее распространенный тип, предоставляемый владельцам в рамках проектов, где еще не завершено окончательное разделение. Этот документ используется при купле-продаже до выдачи Зеленого табу. В нем указываются данные владельца, предварительное описание объекта, приблизительная площадь, номер участка и зонирование.

2. Документ, описывающий объект

Ключевой предварительный этап на пути к выдаче окончательного свидетельства. Точно определяет объект после строительства на основе утвержденных зонировочных и инженерных планов, указывает площадь, границы, размеры и расположение на генеральном плане.

3. Свидетельство о занятии или инвестировании

В отдельных случаях, особенно в старых или ранее неформальных районах, прошедших легализацию, административные органы выдают свидетельства о занятии или инвестировании, подтверждающие владение в течение определенного периода. Позже они могут быть преобразованы во временные свидетельства при выполнении необходимых условий.

Механизм преобразования временного свидетельства в постоянное

Процесс включает несколько этапов:

1. Этап окончательной кадастровой съемки: Кадастровые группы проводят точную съемку на месте, сопоставляют объект с зонировочными планами и определяют координаты.
2. Этап разделения: Крупный объект делится на отдельные единицы (земельные участки, этажи, квартиры), каждая из которых получает отдельный регистрационный номер.
3. Этап урегулирования: Отчеты о съемке и разделении передаются в Управление по недвижимости, где для каждой единицы открывается отдельная регистрационная страница, а владелец регистрируется на основании временного свидетельства и сопроводительных документов.
4. Этап окончательной выдачи: Управление по недвижимости выдает постоянное свидетельство (Зеленый табу) на имя владельца и вручает его после возврата и аннулирования временного свидетельства.

Финансовые аспекты и налоговая система для временно зарегистрированных объектов

Временно зарегистрированные объекты подлежат специальной финансовой и налоговой системе, направленной на постепенное включение их в систему постоянного налогообложения. Финансовые обязательства включают:

• Сборы за выдачу временного свидетельства: Административные сборы, взимаемые органом, осуществляющим выдачу (муниципалитет или жилищный кооператив).
• Сборы за разделение и съемку: Платежи за технические услуги, предоставляемые кадастровыми и техническими службами.
• Ежегодные муниципальные сборы: Некоторые муниципалитеты взимают ежегодные сборы с объектов с временными свидетельствами как временную замену постоянному налогу на недвижимость.

Закон № 17 от 2021 года

Закон № 17 от 2021 года — последний законодательный акт, регулирующий сборы и налоги, связанные с регистрацией недвижимости в Сирии. Он напрямую касается объектов с временными свидетельствами.

Закон направлен на установление единых стандартов расчета сборов для всех сделок с недвижимостью, включая преобразование временных свидетельств в постоянные, а также на обновление категорий сборов с учетом реальной стоимости объектов.

Он также предоставляет возможность владельцам незарегистрированных объектов урегулировать свой статус и оплатить необходимые сборы по обновленным тарифам, стимулируя переход от временного к постоянному владению.

Сборы, регулируемые этим законом, включают сборы за регистрацию продажи, сборы за разделение, сборы за оформление и пропорциональные сборы в зависимости от стоимости объекта при переходе права собственности.

Таким образом, любой, кто приобретает объект с временным свидетельством или намерен преобразовать его в постоянное, подпадает под действие этого закона.

Практические вопросы и юридические советы

Временное свидетельство о праве собственности вызывает ряд юридических и практических вопросов, среди которых:

• Множественность органов, осуществляющих выдачу: Различия в стандартах оформления могут привести к спорам о действительности отдельных свидетельств.
• Двойные продажи: В редких случаях объекты, зарегистрированные по временным свидетельствам, могут быть проданы нескольким покупателям из-за отсутствия централизованной системы документации, аналогичной постоянному реестру.
• Задержки с проведением съемки и разделения: Административные сложности или нехватка персонала могут задерживать окончательную регистрацию на годы.
• Проблемы с банковским финансированием: Банки могут неохотно принимать объекты с временными свидетельствами в качестве залога из-за юридической неопределенности.

Практические рекомендации по работе с временным свидетельством

Если вы намерены приобрести или уже владеете объектом с временным свидетельством, Imtilak Real Estate рекомендует следующее:

• Убедитесь, что свидетельство выдано официальным органом, имеющим на это полномочия (муниципалитет, лицензированный жилищный кооператив или Государственное учреждение по жилищному строительству).
• Посетите компетентный муниципалитет для проверки зонировочных планов и убедитесь, что объект не находится в спорных зонах, государственной собственности или в пределах будущих линий развития.
• Проверьте зонировочные и инженерные планы на соответствие данным свидетельства по площади и границам.
• Уточните общий размер применяемых сборов (муниципальных, за разделение, регистрацию) по Закону № 17 от 2021 года.
• Не полагайтесь только на временное свидетельство; активно следите за процедурами разделения и окончательной регистрации.
• В случае неясности или спора проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на недвижимости, или с профессиональной компанией, такой как Imtilak Real Estate.

Временное свидетельство о праве собственности по сирийскому законодательству — важный юридический инструмент в переходный период регистрации недвижимости. Оно сохраняет права, регулирует отношения и облегчает сделки. Однако это не конечная цель, а средство для достижения главной задачи — окончательной регистрации в реестре недвижимости.