Acheter un bien immobilier loué en Syrie : droits, risques et ce qu’il faut savoir

Vous avez trouvé un appartement à un prix convenable et dans un emplacement qui vous convient, mais le vendeur vous informe qu'il est occupé par un locataire. Les questions commencent alors : Est-il possible d’acheter dans ce cas ? Pourrez-vous y habiter après le transfert de propriété ? À qui le locataire doit-il payer le loyer ?

La réponse courte : l'achat d'un bien immobilier loué en Syrie est légalement possible, mais le transfert de propriété ne signifie pas nécessairement la fin du contrat de location ni la remise du bien vide. Ce que vous obtiendrez réellement dépend du contrat de location en vigueur, de sa date de signature et de la loi qui le régit. Ce guide explique ce qui vous est transféré avec le bien, ce qu'il faut vérifier avant de verser un acompte, et comment évaluer le prix et le rendement.

Peut-on acheter un bien loué en Syrie ?

Oui. La présence d’un locataire n’empêche pas le propriétaire de vendre son bien, et la loi n’exige pas l’accord du locataire pour la vente. Mais il faut distinguer deux choses :

• Transfert de propriété : Il s’effectue par l’enregistrement de la vente au registre foncier, ce qui fait de vous le propriétaire légal du bien.

• Possession effective : C’est-à-dire votre droit d’entrer et d’utiliser le bien. Ce droit peut rester au locataire pour une durée variable selon son contrat.

C’est pourquoi la consultation du contrat de location n’est pas une simple formalité, mais une partie essentielle de l’évaluation de la transaction. Les conséquences juridiques diffèrent grandement entre un contrat récent à durée déterminée et un ancien contrat soumis à la prorogation légale. Si votre objectif principal est de générer des revenus locatifs, il peut être utile de consulter le guide Investir dans l’immobilier locatif en Syrie pour avoir une vision d’ensemble, tandis que cet article se concentre sur un cas précis : un bien avec un locataire déjà en place.

Que se passe-t-il pour le contrat de location lors de la vente d’un bien en Syrie ?

C’est la question centrale dans toute transaction de ce type, et la réponse dépend du type de contrat.

Le contrat de location se poursuit-il après le transfert de propriété ?

La règle générale est que la vente ne met pas automatiquement fin à la location. Le nouveau propriétaire se substitue à l’ancien dans la relation locative tant que le contrat lui est opposable.

La façon dont le contrat est enregistré joue ici un rôle important. Selon la décision n°188 de 1926 régissant le registre foncier, il est possible d’inscrire les contrats de location au registre foncier, et le contrat inscrit est opposable aux droits enregistrés postérieurement. Un contrat non inscrit n’est opposable aux tiers que pour une durée maximale de trois ans. En pratique, cela signifie qu’un contrat longue durée non inscrit peut être traité différemment d’un contrat inscrit sur la fiche du bien, ce qui nécessite un avis juridique avant l’achat.

Il faut aussi distinguer deux catégories de contrats :

• Contrats soumis à la volonté des parties : Ce sont les contrats d’habitation conclus depuis l’entrée en vigueur de la loi n°6 de 2001, puis les contrats commerciaux et professionnels après la loi n°10 de 2006. Ces contrats prennent fin à l’expiration de la durée convenue.

• Contrats anciens soumis à la prorogation légale : Ce sont les contrats conclus avant cette date, qui ne prennent pas fin à l’expiration de leur durée mais sont prolongés de plein droit, et la vente du bien ne les termine pas.

Quels sont les droits du nouveau propriétaire envers le locataire ?

Après le transfert de propriété et notification, le nouveau propriétaire a généralement le droit de percevoir le loyer dû à compter de la date du transfert, d’exiger du locataire le respect des conditions du contrat, et de poursuivre tout manquement tel qu’un retard de paiement ou une utilisation non conforme du bien. En contrepartie, il assume les obligations du bailleur, comme le respect de la durée du contrat et l’exécution des travaux d’entretien prévus par l’accord.

Le locataire a-t-il le droit de rester après la vente du bien ?

Dans un contrat récent à durée déterminée : oui, jusqu’à la fin de la durée convenue sauf manquement justifiant une résiliation. Dans un contrat soumis à la prorogation légale : le locataire reste protégé par la loi, et la vente n’est pas en soi un motif d’expulsion.

À qui le loyer est-il payé après le transfert de propriété ?

Il est payé au nouveau propriétaire pour la période suivant le transfert, après notification officielle du locataire. Ce qui précède revient au vendeur. Un problème fréquent concerne les loyers payés d’avance : si le locataire a payé des mois à l’avance au vendeur, il est préférable de régler ces montants explicitement dans le contrat de vente, soit en les déduisant du prix, soit par une reconnaissance écrite du vendeur, afin d’éviter tout litige entre vous, le vendeur et le locataire.

Le nouvel acquéreur peut-il expulser le locataire ?

L’achat du bien ne donne pas automatiquement le droit à l’expulsion. Celle-ci dépend des motifs prévus par le contrat ou la loi, et non du changement de propriétaire.

• Dans les contrats récents : Il est possible de demander la restitution du bien à la fin du contrat. En cas de refus du locataire, la procédure passe par la justice, et non par une action unilatérale.

• Dans les contrats soumis à la prorogation légale : La loi n°20 de 2015 prévoit certains motifs d’expulsion, tels que la sous-location ou la cession du bien sans autorisation écrite du bailleur dans des cas précis, ou le besoin du propriétaire d’occuper le bien pour son logement selon des conditions et procédures prévues par la loi. Chaque motif a ses conditions et délais, il ne faut donc pas supposer leur application sans étudier le cas.

Il est important de savoir que la question des anciens baux et de la prorogation légale est en cours de révision : en juin 2025, le ministère syrien de la Justice a formé une commission pour étudier la législation relative à ces contrats. Donc, si le bien envisagé est soumis à un bail ancien, vérifiez les dernières modifications en vigueur au moment de l’achat.

Quand faut-il consulter un avocat avant de signer ? Si le contrat est ancien, ou si la date n’est pas claire, ou s’il existe un litige entre le propriétaire et le locataire, ou si vous achetez pour y habiter prochainement.

Avantages et inconvénients de l’achat d’un bien loué en Syrie

Que faut-il vérifier avant d’acheter un bien loué ?

Vérification du contrat de location et de sa date

Demandez une copie complète du contrat, vérifiez sa date, sa durée, le montant du loyer, les conditions de renouvellement et de résiliation, et s’il est enregistré auprès de l’autorité compétente ou inscrit au registre foncier. La date du contrat détermine souvent s’il est libre ou soumis à la prorogation légale.

Vérification de la régularité des paiements du loyer

Demandez les quittances de paiement pour au moins la dernière année, ne vous contentez pas d’une déclaration orale du vendeur.

Vérification des dépôts de garantie et des loyers payés d’avance

Le locataire a-t-il versé un dépôt de garantie remboursable ? A-t-il payé des loyers d’avance ? Ce sont des sommes que le locataire pourrait vous réclamer ultérieurement en tant que nouveau bailleur.

Vérification de la situation juridique et de la propriété

Obtenez un extrait récent du registre foncier pour vérifier le nom du propriétaire et l’absence d’inscriptions, de saisies ou d’hypothèques. Pour comprendre la différence entre les documents à demander, consultez l’explication sur la différence entre le titre de propriété et la fiche foncière.

Vérification de l’état du bien, de l’entretien et des engagements existants

Demandez à visiter le bien en coordination avec le locataire, vérifiez les factures impayées (électricité, eau) et les charges de copropriété.

7 questions à poser au vendeur avant d’acheter un bien loué

Comment déterminer le prix d’achat d’un bien loué ?

Ne supposez pas qu’un bien loué est toujours moins cher, ni qu’il est plus cher parce qu’il « génère un revenu ». Le juste prix dépend de plusieurs facteurs :

Comparaison avec un bien similaire vide : Commencez par le prix de biens comparables dans le même quartier, puis ajustez en fonction de la situation locative.

• Montant du loyer actuel : Un loyer inférieur au marché avec une longue durée restante signifie un revenu plus faible pour plusieurs années, ce qui justifie de négocier le prix.

• Durée restante : Plus la fin d’un contrat récent approche, plus vous pourrez relouer à un nouveau prix ou utiliser le bien pour vous-même.

• Risques juridiques : Un contrat soumis à la prorogation légale limite fortement votre capacité à disposer du bien, ce qui se répercute généralement sur sa valeur.

Comment calculer le rendement locatif d’un bien loué ?

Voici un exemple fictif à titre d’illustration uniquement, il ne reflète pas des moyennes réelles du marché syrien :

La différence entre les deux chiffres est souvent négligée. Calculez toujours sur la base du rendement net, et selon le loyer inscrit dans le contrat en vigueur, pas sur celui que vous espérez obtenir à l’avenir. Pour comparer ce rendement à d’autres options, il peut être utile de consulter le guide Investir dans l’immobilier en Syrie.

Acheter un bien loué ou vide : quel est le meilleur choix ?

En résumé : si vous achetez pour y habiter, un bien vide ou loué avec un bail proche de l’échéance est le plus adapté. Si vous êtes investisseur, un bien loué avec un contrat récent et un loyer proche du marché peut être un bon choix. Vous pouvez commencer à parcourir Appartements à vendre à Damas et comparer les deux options selon votre objectif.

Étapes pour acheter un bien loué en Syrie en toute sécurité

1. Définissez votre objectif d’achat : Usage personnel ou revenu locatif ? Cela détermine le type de contrat acceptable.

2. Examinez les documents de propriété et de location : Extrait du registre foncier, contrat de location complet, quittances de paiement.

3. Vérifiez les engagements et litiges : Procédures en cours, dépôts de garantie, loyers payés d’avance, factures impayées.

4. Évaluez le prix et le rendement : Comparez avec des biens similaires vides et calculez le rendement net.

Faites relire le contrat de vente par un spécialiste : Ajoutez des clauses claires concernant les loyers payés d’avance, les dépôts de garantie et la date de transfert du droit à percevoir les loyers. Pour vous préparer à la transaction, consultez Conseils avant d’acheter un nouvel appartement.

1. Finalisez le transfert de propriété et informez le locataire : Après l’enregistrement, notifiez le locataire par écrit du transfert de propriété et des nouvelles modalités de paiement du loyer, et formalisez le règlement avec le vendeur.

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